Аренда

Также обоснованно в соответствии с частью 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации суды пришли к выводу, что 10-летний срок применения последствий недействительности ничтожной сделки не истек.

Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда и постановление апелляционной инстанции, расценил упомянутые договоры аренды имущества, входящего в состав имущественного комплекса транспортного цеха, как самостоятельные сделки, не приведя каких-либо мотивов, опровергающих обоснованные выводы судов первой и апелляционной инстанций о взаимосвязанности этих сделок. Ошибочным является также довод суда кассационной инстанции о том, что к договору аренды спорного объекта недвижимости не применимы последствия недействительности ничтожной сделки, поскольку он считается незаключенным как не прошедший государственную регистрацию. Суды первой и апелляционной инстанций правомерно сослались на статью 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» как на основание признания договора аренды недвижимого имущества ничтожной сделкой, поскольку акционерное общество не могло заключить указанный договор, не зарегистрировав свое право собственности на это имущество в Едином государственном реестре.[11]

В силу ст. 6 и 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до заключения договоров аренды имущественного комплекса транспортного цеха арендодатель обязан был зарегистрировать свое право собственности на это имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Довод о том, что к договору аренды спорного объекта недвижимости неприменимы последствия недействительности ничтожной сделки, поскольку он считается незаключенным, как не прошедший государственную регистрацию, является ошибочным.

Суд обоснованно признал все три договора долгосрочной аренды производственных помещений с правом первоочередного выкупа, долгосрочной аренды транспортных средств с правом первоочередного выкупа, долгосрочной аренды оборудования с правом первоочередного выкупа взаимосвязанными сделками, направленными на передачу в аренду имущественного комплекса транспортного цеха на срок более года, поэтому в соответствии с настоящей статьей они подлежали обязательной государственной регистрации.

3. Признание недействующим пункта 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества».

Абзацем первым пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 года N 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» (в редакции постановления от 23 марта 2006 года N 156) предусмотрено, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности (далее - договор аренды), осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

В названном пункте перечислены случаи, когда договор аренды может заключаться без проведения конкурса.

Федеральное государственное унитарное предприятие «Российская телевизионная и радиовещательная сеть» обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о признании недействующим пункта 3 названного постановления, фактически оспаривая законность абзаца первого данного пункта.

В подтверждение заявленного требования предприятие указало, что оспариваемое положение противоречит пункту 3 статьи 212, пункту 2 статьи 295, пункту 3 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 года N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», статье 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации, поскольку на заключение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, требуется лишь согласие собственника. Закон не предусматривает заключение такого договора путем проведения торгов. Правительство Российской Федерации превысило свои полномочия, установив, в оспариваемом положении, обязательность заключения договора аренды объектов недвижимого имущества на конкурсной основе, нарушило права федерального государственного унитарного предприятия на распоряжение принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом. Требования проведения конкурса и независимой оценки недвижимого имущества, предполагающегося к сдаче в аренду, установленные оспариваемым положением, влекут дополнительные финансовые затраты для предприятия.

Верховным Судом Российской Федерации принято приведенное выше решение, об отмене которого и принятии нового заявления об удовлетворении требования, просит в кассационной жалобе Федеральное государственное унитарное предприятие «Российская телевизионная и радиовещательная сеть». Полагает, что суд неправильно применил и истолковал нормы материального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Кассационная коллегия Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований к отмене решения суда по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 253 ГПК РФ суд, признав, что оспариваемый нормативный правовой акт не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, принимает решение об отказе в удовлетворении соответствующего заявления.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд пришел к правильному выводу, о том, что постановление Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 года N 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» принято в пределах предоставленных Правительству Российской Федерации полномочий, оспариваемое заявителем положение постановления не противоречит действующему законодательству.

Согласно пункту 3 статьи 212 Гражданского кодекса Российской Федерации особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования, распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.

Пунктом 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 года N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» установлены особенности распоряжения имуществом государственного или муниципального предприятия в силу которых предприятие не вправе, в частности, сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника.

На основании вышеприведенных законоположений суд пришел к правильному выводу о том, что ограничения на сдачу в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены непосредственного законом. При этом закон оставляет на усмотрение собственника имущества решение вопроса о дачи согласия на заключение договора аренды, не определяя каких-либо условий, от которых зависит получение государственным или муниципальным предприятием испрашиваемого согласия.

Поскольку Правительство Российской Федерации осуществляет управление федеральной собственностью (пункт «г» части 1 статьи 114 Конституции Российской Федерации), действуя от имени собственника федерального имущества, вправе самостоятельно определять условия, при соблюдении которых уполномоченные им федеральные органы исполнительной власти могут выразить согласие на сдачу в аренду объектов недвижимого имущества. Оспариваемое положение постановления разрешает сдачу в аренду объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, но при условии, что договор аренды заключается на конкурсной основе и при проведении независимой оценки недвижимого имущества и не вводит не предусмотренных законом ограничений для распоряжения имуществом, принадлежащего государственным муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения, а определяет для органов государственной власти, уполномоченных давать от имени собственника согласие на сдачу в аренду объектов недвижимости, условия выражения такого согласия, что согласуется со статьей 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, которой предусмотрена обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости этих объектов в целях передачи в аренду.

Суд обоснованно не согласился с доводом заявителя о противоречии оспариваемого положения постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 года N 685 требованиям пункта 3 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающего заключение договора только путем проведения торгов в случаях, указанных в этом Кодексе или ином законе, поскольку оспариваемый пункт постановления не предписывает федеральным государственным унитарным предприятиям в обязательном порядке заключать договоры аренды объектов недвижимости путем проведения торгов, а лишь предоставляет им возможность сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, при условии заключения договора аренды на торгах недвижимого имущества.

Пункт 3 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации не запрещает собственнику недвижимого имущества устанавливать порядок, при котором принадлежащее ему недвижимое имущество будет передаваться в пользование по результатам торгов. Ссылка заявителя в обоснование правомерности заявленного требования на статью 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 26 апреля 2007 года N 63-ФЗ), которая в отличие от ранее действовавшей редакции не относит к доходам бюджетов средства, получаемые в виде арендной платы за передачу в возмездное пользование имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий, обоснованно признана судом несостоятельной, исходя из того, что отношения, связанные с порядком сдачи имущества в аренду и получения согласия на заключение договора аренды, названная статья Кодекса не регулирует.

Довод кассационной жалобы о том, что требование о проведении конкурса и независимой оценки недвижимого имущества, предполагающегося к сдаче в аренду, влекут дополнительные финансовые затраты предприятия не опровергает выводы суда о законности оспариваемой нормы постановления Правительства и не может служить поводом к отмене решения суда. Предприятие имеет право выбора, нести ему такого рода затраты или нет. Учитывая изложенное, не имеется оснований к отмене решения суда основанного на правильном применении и толковании норм материального права. В кассационной жалобе не приведено доводов, опровергающих выводы суда о законности оспариваемого нормативного положения, основании считать такие выводы ошибочными не имеется.[12]

Заключение

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 656 ГК).

Арендодателем по таким договорам вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул, как собственника предприятия, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данный объект в аренду. В том случае, если в аренду сдается предприятие, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В договоре аренды предприятия указывается его местонахождение. Официальный адрес должен соответствовать адресу, указанному в выписке из технического паспорта БТИ и в свидетельстве о внесении в реестр собственности или в свидетельстве о государственной регистрации прав. В договоре указывается наименование, инвентарный номер, назначение (жилое, нежилое, производственное, складское, торговое и т.п.), этажность и т.п. Описание объектов производится на основании документов технического учета. Арендуемая площадь выделяется на поэтажном плане и согласовывается сторонами договора.

Договор аренды предприятий имеет свою специфику. Поскольку предприятие представляет собой целый имущественный комплекс, арендодатель обязан передать арендатору все те объекты, которые входят в состав основных фондов передаваемого предприятия (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.).

Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, арендатору передаются оборотные средства (сырье, топливо, материалы и т.п.), права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, а также иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием (например, право владения и пользования транспортными средствами, которые принадлежат третьей организации и были переданы арендодателю по договору аренды транспортного средства). Арендатору передаются также права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя. К их числу относятся исключительные права арендодателя на обозначение, на использование фирменного наименования, товарного знака и др.

Помимо этого арендодатель по договору аренды предприятия может уступить арендатору права требования или перевести на него долги предприятия.

Список использованных источников и литературы

Нормативные правовые акты

1.      Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием  12.12.1993 года (с изм. от 30.12.2008). // Российская газета, № 237, 25.12.1993.

2.      Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.04.2011) // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994.

3.      Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 19.07.2011) // Российская газета, № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996.

Литература

4.      Авдеев В.В. Аренда - лизинг. Аренда предприятий // Налоги (газета). 2009. N 1. – С. 43-47.

5.      Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. -  М., 2000.

6.      Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. Изд. 3-е, стереотипное. - М.: Статус, 2001.