Аренда

Форма договора аренды предприятий - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В каком порядке производится регистрация, в ГК РФ не сказано. Поскольку в данном случае предприятие выступает как объект, а не субъект права, регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Исходя из того что предприятие признается недвижимостью (п. 2 ст. 132 ГК РФ), договор аренды предприятия должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Правда, в настоящее время предприятия как объекты недвижимости нигде не регистрируются.

К существенным условиям договора аренды предприятий помимо его предмета относится и цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит правило п. 2 ст. 650 ГК РФ. Договор должен предусматривать размер арендной платы.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Содержание договора аренды предприятий зависит от особенностей предмета этого договора - действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.

Обязанности арендодателя следующие:

а) обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия, - передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены ст. 655 ГК РФ. Передача предприятия как сложного имущественного комплекса с множеством составных частей сама по себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК РФ);

б) на арендодателя возлагается дополнительная обязанность - возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (абз. 1 ст. 662 ГК РФ). Со всей очевидностью ясно, что в договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство (ст. 660 ГК РФ).[8]

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (абз. 2 ст. 662 ГК РФ).

Обязанности арендатора представлены в следующем виде.

Он обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК РФ).

Относительно расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия. Арендатор, конечно, несет их, но договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по обязательному страхованию арендованного имущества является категоричной, но обязанность по добровольному страхованию имущества может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в тексте договора аренды предприятия. При прекращении (или расторжении) договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть во всех случаях возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК РФ, для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК РФ). Иными словами, в данном случае действует демократический принцип - как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено.

Учитывая специфику договора аренды предприятия как имущественного комплекса (его сложно и долго передавать, принимать и возвращать, его компоненты могут навсегда (или стойко) утрачиваться, стоимость его может таким образом уменьшаться), законодатель сконструировал специальную норму (ст. 663 ГК РФ), в силу которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре с одной стороны (или обеих сторон), применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Поэтому критерий общественного (публичного) интереса доминирует над приоритетом частного интереса, что является исключением из указанного общего правила, допустимого в силу ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ.[9]

2.2. Судебная практика об условиях договора аренды предприятия

1. Основания для досрочного расторжения договора:

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Приморского края на решение от 03.12.2003, постановление апелляционной инстанции от 10.02.2004 по делу N А51-9615/2003-12-312 Арбитражного суда Приморского края по иску Комитета по управлению государственным имуществом Приморского края к закрытому акционерному обществу «Спортивный комплекс «Восход» о расторжении договора аренды.

Как следует из материалов дела, между Приморским Крайспорткомитетом (Арендодатель) и спорткомплексом «Восход» (Арендное предприятие) 27.12.1989, в соответствии с действовавшими на тот период Основами законодательства Союза СССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989 N 810-1 и Приказом Госкомспорта РСФСР от 30.03.1989 N 176 «О переводе спортивно-зрелищных и физкультурно-оздоровительных предприятий и спортивных сооружений на новые условия хозяйствования», был заключен договор долгосрочной аренды производственных сооружений, оборудования, основных фондов и материальных ценностей, находящихся на балансе спорткомплекса с общей балансовой стоимостью 2769,2 тыс. руб., сроком на 15 лет с 1990 года по 2005 год, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство содержать их в полном соответствии с правилами технической эксплуатации и в надлежащем состоянии.

Согласно п. 1.4 данного договора Арендное предприятие самостоятельно разрабатывает месячные, годовые и 5-летние планы, руководствуясь нормативными загрузками спортсооружений с учетом выполнения госзаказов и спроса на виды предоставляемых платных услуг населению, а также самостоятельно составляет и утверждает штатные расписания и смету доходов и расходов. Дополнительным соглашением N 417 от 01.03.1994 стороны внесли изменения в договор от 27.12.1989, согласно которому Арендодателем передаваемых по данному договору аренды помещений общей площадью 5987 кв. м и имущества, находящегося по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 74а, выступает КУГИ Приморского края, кроме того стороны указали сроки внесения арендной платы - не позднее 1-го числа первого месяца каждого квартала. Позднее стороны дополнительными соглашениями N 134 от 29.03.1995 к соглашению N 417 от 01.03.1994, N 551/96 от 01.01.1996, N 155 к соглашению N 551/96 неоднократно вносили изменения к договору аренды в части регулирования арендной платы и сроков ее внесения Арендным предприятием, предусмотрев, что арендатор не имеет права сдавать арендуемые помещения в субаренду. Постановлением Думы Приморского края N 405 от 25.07.1996 ЗАО СК «Восход» было освобождено от арендной платы за нежилые помещения с целью направления указанных средств на проведение капитального ремонта и содержание здания. Согласно п. 1.1 и 1.3 договора от 27.12.1989 ответчик обязался содержать арендуемые помещения в полном соответствии с правилами технической эксплуатации и в надлежащем состоянии, постоянно обновлять и совершенствовать производственные фонды, своевременно производить текущие ремонты.

В результате проведенной КУГИ Приморского края проверки арендуемого имущественного комплекса им сделаны выводы о том, что ЗАО СК «Восход» содержит здание в ненадлежащем состоянии, сдает одно из помещений 1-го этажа в субаренду предпринимателю Немцовой М.А. по договору N 7 от 01.01.2002, о чем составлен акт от 17.06.2003, чем существенно нарушает условия договора.

Письмами N 53/4-9-4769 от 24.06.2003 и N 53/4-9-4899 от 26.06.2003 истец обратился к ответчику с предложением о досрочном расторжении договора аренды, от чего ответчик отказался, что и послужило основанием для предъявления настоящего иска. В соответствии со ст. 663 ГК РФ к данным правоотношениям применимы нормы ГК РФ о расторжении договора. Согласно статье 450 ГК РФ расторгнуть договор, если соглашение об этом не достигнуто, можно по требованию одной из сторон в судебном порядке и только при наличии определенных оснований, а именно: при существенном нарушении условий договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу ст. ст. 656, 660 ГК РФ арендатор имущественного комплекса вправе использовать имущество по его назначению.

В соответствии с п. 8 ст. 33 Закона РФ «О физической культуре и спорте в Российской Федерации» спортивные сооружения разрешено использовать только по прямому назначению - в целях, связанных с проведением культурных и иных спортивно-зрелищных мероприятий. Средства от сдачи в аренду помещений и площадей физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, не используемых при осуществлении основной деятельности в области физической культуры и спорта, расходуются организациями, на балансе которых они находятся, исключительно на покрытие затрат, связанных с организацией и проведением занятий в спортивных школах и физкультурно-оздоровительных группах, содержанием, ремонтом и развитием материально-технической базы таких физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений.

Основной целью спортсооружения является предоставление услуг населению путем передачи во временное пользование помещений спортзала, бассейна, спортинвентаря, в связи с чем предоставление помещений и оборудования для организации услуг, входящих в физкультурно-оздоровительный комплекс, не свидетельствует о нецелевом использовании предоставленных в аренду помещений.

Суд первой и апелляционной инстанций правомерно счел необоснованным довод КУГИ Приморского края о том, что ЗАО СК «Восход» в нарушение условий договора аренды сдавало в субаренду помещение первого этажа площадью 14 кв. м под буфет предпринимателю Немцовой М.А. по договору N 7 от 01.10.2002 для обслуживания посетителей спорткомплекса, поскольку это не противоречит целям и назначению спорткомплекса. Как следует из материалов дела, факт использования ответчиком арендованного спортивного комплекса по прямому назначению и содержанию его в надлежащем техническом состоянии подтверждается актами обследования эффективности использования имущественного комплекса от 21.10.1998 с участием представителей истца, а также актом независимой комиссии от 20.06.2003, а также другими доказательствами по делу. При таких обстоятельствах судебные инстанции сделали правильный вывод о том, что оснований для досрочного расторжения договора аренды от 27.12.1989, предусмотренных ст. 450 ГК РФ, не имеется.[10]

2. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия:

Открытое акционерное общество «Алатырский завод низкотемпературных холодильников» (далее - акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АЗНХ - АВТО» о признании недействительными: договора долгосрочной аренды производственных помещений с правом первоочередного выкупа от 27.07.98, договора долгосрочной аренды транспортных средств с правом первоочередного выкупа от 27.07.98 и договора долгосрочной аренды оборудования с правом первоочередного выкупа от 27.07.98 и возврате полученного по указанным договорам имущества.

Исковые требования мотивированы тем, что на основании названных договоров был передан в аренду имущественный комплекс транспортного цеха акционерного общества, включающий в себя производственные помещения, оборудование и транспортные средства; оспариваемые договоры аренды не были зарегистрированы в установленном порядке; договоры заключены генеральным директором акционерного общества с нарушением порядка заключения сделок, поскольку в их совершении имеется заинтересованность.

Решением от 12.02.02 исковые требования удовлетворены: спорные договоры признаны недействительными.

Апелляционная инстанция постановлением от 16.04.02 решение оставила без изменений.

Федеральный арбитражный суд Волго - Вятского округа постановлением от 24.06.02 решение и постановление апелляционной инстанции по данному делу отменил, в удовлетворении исковых требований отказал.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум считает, что постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене, решение и постановление апелляционной инстанции - оставлению в силе по следующим основаниям.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования, обоснованно признали, что все три договора аренды являются взаимосвязанными сделками, направленными на передачу в аренду имущественного комплекса транспортного цеха акционерного общества на срок более года, поэтому в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали обязательной государственной регистрации.

Кроме того, в силу статей 6 и 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до заключения договоров аренды имущественного комплекса транспортного цеха акционерное общество как арендодатель обязано было зарегистрировать свое право собственности на это имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр). При таких обстоятельствах суды двух инстанций правомерно на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признали сделки аренды ничтожными сделками и применили последствия их недействительности.