Аренда

      Содержание 

      Введение 

        В  условиях стремительного развития арендные отношения выходят на первый план, так как многие участники хозяйственного оборота рассматривают аренду как альтернативу покупки арендованному имуществу.

      Договорные  отношения по поводу аренды – выдвигаются  на первый план в хозяйственном обороте, в виду того, что договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Сохраняя целевое использование имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.

      Если  обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Это осложняет правовое регулирование договора аренды, вызывает множество противоречий.

      Цель  – выяснить экономико – правовую сущность аренды в современных условиях.

       

 

       1. Сущность отношений  аренды 

      1.1. Понятие аренды 

      В отечественном праве институт аренды традиционно регулировался в  гражданских кодексах. При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора.

      Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату.

      Современное легальное понятие «аренды» содержится в ст.540 Гражданского кодекса РК. В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

      Из  определения договора аренды следует, что этот договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование). При этом срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, так как ГК РК допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия (бессрочные договоры).

      Статья 123 ГК РФ устанавливает общее правило, в соответствии с которым законом, иным нормативным правовым актом или договором может быть определено, что плоды, продукция, доходы, полученные от использования имущества, поступают в собственность не лица, использующего имущество, а собственника имущества либо иного лица. В то же время ст.540 ГК РФ, определяя, что поступления, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом, являются его собственностью, не содержит норм, регламентирующих возможность изменения данного положения на основании закона, иного нормативного правового акта либо договора аренды.

      Вопрос  о возможности применения ст.136 ГК РФ к отношениям, регулируемым ст.606 ГК РФ, имеет дискуссионный характер. В научной литературе можно встретить разные точки зрения.

      Положения ст.123 ГК РК, связанные с возможностью изменения права собственности на поступления от использования имущества, к арендным отношениям применяться не могут. Иные правила приобретения права собственности на поступления, полученные в результате использования арендованного имущества, могут устанавливаться только путем внесения соответствующих изменений и дополнений в главу 29 ГК РК.

      Объектом  арендных отношений могут быть земельные  участки и другие обособленные природные  объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В то же время законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

      В силу закона правом сдавать имущество  в аренду обладает его собственник.

      Исчерпывающий перечень видов аренды, содержащийся в главе 34 ГК РФ, включает:

      - прокат;

      - аренду транспортных средств;

      - аренду зданий и сооружений;

      - аренду предприятий;

      - финансовую аренду (лизинг).

      Какой бы ни была классификация договора аренды (по сроку, по объекту аренду ли по субъектам данных правоотношений), такому договору присущи определенные признаки которые позволяют его причислить именно к разновидности договора аренды. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      1.2 Правовые основы арендных отношений

      Как и для любого гражданско-правового  договора, для договора аренды очень важно определение его существенных условий.

      ГК  РК не дает исчерпывающего перечня условий, являющихся существенными при заключении договоров. Существенными являются условия о предмете договора, условия, определенные как существенные в законе либо иных нормативных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

      Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

      Как следует из определения договора аренды (ст.540 ГК), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды.

      При заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон.

      Важно подчеркнуть, что Гражданский кодекс из числа существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке  действия договора аренды.

      Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время ГК РК допускает заключение договоров аренды без указания срока их действия. Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

      Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, в соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации максимальный (предельный) срок аренды участков лесного фонда не может превышать 49 (сорока девяти) лет.

      Если  договор аренды заключен на срок, превышающий  установленный законом максимальный (предельный) срок, он считается заключенным  на срок, равный максимальному (предельному).

      В зависимости от срока действия и  сторон договор аренды может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. В устной форме договор аренды может быть заключен между физическими лицами сроком не более одного года. Обязательная письменная форма требуется в случае заключения договора аренды сроком более чем на один год, а также независимо от срока, если одной из сторон договора является юридическое лицо. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      1.3.  Права и обязанности  сторон по договору  аренды

      Арендодатель  несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества (даже если во время заключения договора он не знал об их существовании) только в том случае, если они полностью или частично препятствуют арендатору пользоваться этим имуществом. За недостатки имущества, не препятствующие его использованию в соответствии с договором аренды или назначением, арендодатель ответственности не несет. Арендодатель не отвечает также за те недостатки сданного в аренду имущества, которые хотя и препятствуют его использованию (полностью или частично), но были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее (до заключения договора аренды) известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

      Арендодатель, извещенный арендатором о недостатках арендованного имущества, может незамедлительно безвозмездно устранить недостатки либо произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Однако вне зависимости от желания арендодателя устранить недостатки либо произвести замену имущества арендатор может требовать досрочного расторжения договора аренды либо воспользоваться иными правами, предоставленными ему ст. 548 ГК РК.

      Арендодатель  вправе сдавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека и др.). В этом случае арендодатель обязан до заключения договора аренды надлежащим образом предупредить арендатора обо всех имеющихся правах третьих лиц на арендованное имущество. В случае неисполнения этой обязанности арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков, связанных с таким расторжением, независимо от того, воспользовались либо собираются воспользоваться третьи лица своими правами на арендованное имущество или нет.

      Распределение обязанностей по содержанию арендованного  имущества между арендодателем  и арендатором осуществляется в  диспозитивной форме с учетом срочного характера арендных отношений. Так, на арендодателе лежит обязанность  по осуществлению за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными нормативными правовыми актами либо договором. Капитальный ремонт должен быть проведен в срок, установленный в договоре, а при его отсутствии в договоре или неотложной необходимости - в разумный срок.

      Арендатор обязан поддерживать имущество в  исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт и осуществлять иные расходы по содержанию арендованного  имущества, если иное не установлено законом либо договором аренды. В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:

      - произвести капитальный ремонт  и взыскать с арендодателя  стоимость ремонта либо зачесть  ее в счет арендной платы;

      - потребовать соответственного уменьшения  арендной платы;

      - потребовать расторжения договора  и возмещения убытков.

      Любые улучшения (как отделимые, так и  неотделимые), произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества, являются собственностью арендодателя.

 

       2. Виды аренды 

1. Финансовая  аренда (лизинг)

 

      Правовое  регулирование лизинга (финансовой аренды) строится в настоящее время на основе двух нормативных документов:

      - Гражданский кодекс;