Аренда предприятий

Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ee регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца. Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения [38].

Проанализировав материал судебной практики, опираясь на Гражданский кодекс Российской Федерации стало ясно, что предприятие взятое в аренду на срок  1 год и более подлежит государственной регистрации в обязательном порядке в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Но пункт 3 статьи.165 Гражданского кодекса Российской Федерации  не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными, на что опирался истец. Далее основываясь на данную статью, суд принял объективное решение, оставив решение апелляционной и кассационной инстанций без изменения. Данный пример встречается в практике не редко. Так как без государственной регистрации договор считается не заключенным.

С точки зрения технической государственная регистрация договора аренды предприятия как имущественного комплекса осуществляется соответствующим учреждением юстиции (регистрирующим органом) в месте регистрации арендодателя (собственника предприятия) как юридического лица [53, C.633].

Проведение государственной регистрации договора аренды предприятий удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале договора Одновременно в подразделение III Единого государственного реестра вносится запись об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя на переданное в аренду предприятие договором аренды, а арендатору выдается свидетельство о государственной регистрации аренды предприятия[39].

По окончании срока аренды предприятия либо прекращении обязательств, вытекающих из договора, по иным основаниям запись в Едином государственном реестре об обременении права собственности либо иного вещного права арендодателя на предприятие погашается специальным штампом погашения регистрационной записи, в котором должны быть проставлены дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные его подписью.

Подведя итог по данному подпункту скажем что, при заключении договора аренды предприятия следует учитывать не только соответствующие нормы общегражданского законодательства, но и специальные правила, касающиеся порядка оформления сделок с недвижимостью. Необходимо перед заключением договора аренды предприятий оставить акт приватизации, бухгалтерского отчета, перечень долгов, включаемых с состав предприятия, с обязательным указанием кредиторов, размера, сроков и требований.

Для того чтобы заключенный договор аренды предприятия был действительным  требуется его  государственная регистрация при  несоблюдение требуемой законом формы договора, в том числе его государственной регистрации, влечет недействительность (ничтожность) договора аренды предприятия, причем независимо от срока договора аренды, его цены и всех остальных существенных условий, при которых был составлен и заключен договор, а также различные судебные разбирательства, некоторые из них мы рассмотрели на примерах судебной практики.

2.2 Изменение и расторжение договора аренды предприятий, признание его недействительным

Заключенные договоры должны соответствовать достигнутому соглашению сторон и оставаться неизменными. Такое общее правило придает устойчивость гражданскому обороту. Это правило применяется и тогда, когда после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора[40].

Вместе с тем может возникнуть и такая ситуация, когда интересы общества требуют изменения условий уже заключенных договоров аренды предприятий.

Изменение или расторжение договора возможно только по взаимному соглашению сторон. Так, стороны по договору аренды предприятия, заключенному на пять лет, могут по соглашению между собой прекратить его действие, не дожидаясь истечения пятилетнего срока. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора аренды предприятия полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным. Решение суда в этих случаях не требуется[41].

В тех случаях, когда возможность изменения или расторжения договора не предусмотрена законом или договором и сторонами не достигнуто об этом соглашение, договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон только по решению суда и только в следующих случаях:

-при существенном нарушении договора другой стороной;

-в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Одним из самых значительных обстоятельств изменения или расторжения договора в «иных случаях, предусмотренных законом или договором» является изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении[42].

Существенным признается нарушение договора аренды предприятий одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора[43].

Законодатель не дает точного определения: "существенных нарушений договора". Видимо, это объясняется тем, что невозможно предусмотреть в нормативном акте, все обширные случаи существенных нарушений договора. Поэтому вопрос "существенного" нарушения договорных отношений в каждом конкретном случае решает суд. Но всегда при  рассмотрении иска или вынесении решения по какому-либо делу, руководствуется законодательством. Так или иначе для определенного рода дел «существенные нарушения» встречаются повторно, т.к существует единый договор аренды, связанный с договором аренды предприятия [38, C.280].

Согласно общим правилам об исполнении обязательств, односторонний отказ от их исполнения или одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Далее, в тексте статьи 310 ГК РФ законодатель делает исключение из указанного выше общего правила: "Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускается также в случаях, предусмотренных договором аренды предприятий если иное не вытекает из закона или существа обязательства"[44].

Например, может ли быть расторгнутым досрочно в одностороннем порядке, без обращения в суд договор аренды предприятия. Очевидно, что нет. Поэтому в статье. 659 Гражданского кодекса Российской Федерации не сказано о возможности расторжения договора в одностороннем порядке. Говорится о расторжении договора по требованию арендодателя и то лишь в судебном порядке и только после письменного направления арендатору предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Отсюда следует, что нет прямого указания в нормах права об аренде предприятий, о том, что арендодатель вправе без обращения в суд расторгнуть договор с недобросовестным арендатором [42, C.97].

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются и в правоприменительной практике трудностей в этом вопросе не наблюдается.

Некоторое усложнение правоотношений имеет место при изменении договора. Хотя обязательства сторон при изменении договора и сохраняются в измененном виде , это однако может означать изменение пусть и не всего обязательства в целом, но той его части, в какой был изменен лежащий в его основе договор аренды предприятия[45].

В случае изменения или расторжения договора аренды предприятия обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора (если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора) [39, C.53].

Случаи расторжения договора по решению суда носят императивный характер.

Так например, Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 10.10.2002 Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Стариковой Г.Я., г.Барнаул, на решение от 08.04.2002 и постановление от 29.07.2002 по Арбитражного суда Алтайского края, установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Барнаула обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к индивидуальному предпринимателю Стариковой Г.Я. «Об обязании возвратить нежилое помещение» площадью 136,9 кв. метров, расположенное по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 125; « О взыскании задолженности по арендной плате, штрафа за несвоевременное освобождение арендуемого помещения, пеней за просрочку платежей и процентов за пользование чужими денежными средствами». До принятия решения истец в порядке статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 1995 года увеличил исковые требования в части взыскания арендной платы и уменьшил размер процентов. Решением суда от 08.04.2002, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции суда от 29.07.2002, исковые требования удовлетворены частично. Изучив материалы дела арбитражный суд сделал обоснованный вывод о расторжении договора аренды с названной даты и правильно выселил индивидуального предпринимателя Старикову Г.Я., так как в соответствии с частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендуемое имущество. Также правильно судом удовлетворены имущественные требования истца. Обязанность ответчика произвести арендную плату после прекращения действия договора аренды, пени, штраф и проценты при нарушении условий договора об оплате закреплена в законе и договоре. Проверив правильность начисления пеней, процентов и штрафа, а также периоды их начисления, суд верно взыскал вышеуказанные суммы. Сдача арендуемых помещений в субаренду не освобождает арендатора от уплаты предусмотренных договором платежей. Таким образом, арбитражный суд принял законное решение, в связи с чем оспариваемые судебные акты первой инстанции отмене или изменению не подлежат [46].

Проанализировав пример из судебной практики выделим основное, что передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав (интеллектуальной собственности) требует оформления соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей государственной регистрацией. Именно в указанных соглашениях должны определяться пределы прав арендатора предприятия по использованию исключительных прав, входящих в состав предпри­ятия. Перевод долгов, входящих в состав арендуемого предприятия, осуществляется с соблюдением прав кредиторов, определены в статье 657 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если основанием для изменения или расторжения договора аренды предприятия послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (статья 663 Гражданского кодекса Российской Федерации)[47].

Существенное изменение обстоятельств, из которых арендодатель и арендатор исходили при заключении договора аренды предприятия, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Порядок изменения и расторжения договора аренды предприятия подчиняется определенным правилам. Прежде всего, действия по изменению или расторжению договоров аренды по своей юридической природе являются сделками.

Следовательно, к ним применяются общие правила о совершении сделок, в частности, правила о форме совершения сделок. Наряду с этим к изменению и расторжению договоров применяются и специальные правила, относящиеся к форме их совершения.

Соглашение об изменении или расторжении договора аренды предприятия совершается в той же форме, что и сам договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное [49, C.380].

Так, если договор аренды предприятия заключен в письменной форме, то и его изменение или расторжение должны быть совершены в письменной форме. Если стороны нотариально удостоверили договор аренды предприятия, то его изменение или расторжение также должны быть нотариально удостоверены.

По своей юридической природе действия сторон по изменению или расторжению договора являются сделкой с соответствующим требованием к форме, поскольку они представляют собой соглашение лиц, направленное либо на изменение, либо на прекращение гражданских прав и обязанностей. В силу этого они подчиняются общим правилам о порядке заключения договоров[48].