Аренда предприятий

Иной порядок установлен для тех случаев, когда договор изменяется или расторгается не по соглашению сторон, а по требованию одной из них. Если это требование опирается на одно из оснований, изложенных выше, порядок изменения или расторжения договора аренды предприятия следующий.

1. Заинтересованная сторона обязана направить другой стороне предложение об изменении или расторжении договора.

2. Другая сторона обязана в срок, указанный в предложении или установленный в законе или в договоре аренды предприятия, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок, направить стороне, сделавшей предложение об изменении или расторжении договора:

-либо извещение о согласии с предложением;

-либо извещение об отказе от предложения;

-либо извещение о согласии изменить договор на иных условиях;

-либо промолчать, что будет идентично отказу от предложения по наступившим последствиям [53, C.649].

В первом случае договор аренды предприятия считается соответственно измененным или расторгнутым в момент получения извещения о согласии стороной, сделавшей предложение об изменении или расторжении договора.

Во втором случае, а также в случае неполучения ответа в установленный срок, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с требованием об изменении или расторжении договора, который и разрешит возникший спор[49].

Если сторона, сделавшая предложение об изменении договора аренды предприятия , не согласится со встречным предложением, она вправе обратиться в суд с требованием об изменении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора аренды предприятий может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Вместе с тем следует иметь в виду, что нельзя расторгнуть или изменить уже исполненный договор. Дело в том, что договор, так же, как и основанное на нем обязательство, прекращаются вследствие их надлежащего исполнения. Поэтому нельзя расторгнуть или изменить то, чего к моменту изменения или расторжения уже не существует[50].

В случае изменения договора соответствующим образом меняется и содержание обязательства, основанного на данном договоре. При этом обязательство изменяется в той части, в какой был изменен лежащий в его основе договор [53, 703].

Если изменение или расторжение договора произошло по взаимному соглашению сторон, то основанное на нем обязательство соответствующим образом изменяется или прекращается с момента заключения сторонами соглашения об изменении или расторжении договора.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке основанное на нем обязательство соответственно изменяется или прекращается с момента вступления в законную силу решения суда.

Существенным обстоятельством в вопросе об изменении договора является момент с которого обязательства считаются измененными или прекращенными, причем, «момент» этот определяется в зависимости от того, как происходит изменение или расторжение договора, по соглашению сторон или решению суда.

Поскольку до изменения или расторжения договора аренды предприятия последний мог быть в определенной части исполнен сторонами, возникает вопрос о судьбе того, что уже было исполнено до изменения или расторжения договора. По общему правилу, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора [53, C.680].

Так, например если стороны по договору аренды предприятия пришли к соглашению о том, что со следующего месяца величина месячной арендной платы снижается на десять процентов, то арендатор не вправе требовать с арендодателя возврата десяти процентов от тех сумм арендной платы, которые были внесены до момента изменения договора аренды.

Если договор аренды предприятия не соответствует форме указанной в законодательстве, или какой-либо его признак не соответствует установленному законодательством положению, этот договор признается недействительным.

Недействительность - это чисто правовое понятие, смысл которого состоит в том, что закон не признает юридической силы за определенными действиями, актами,

Основания для признания договора аренды предприятия  недействительным должны иметь место при ее совершении. Договор аренды предприятия признается недействительным  по решению суда.

Так Федеральный Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев кассационную жалобу Прокурора г.Барнаула на постановление апелляционного суда от 08.05.2008 «О признании недействительным договора аренды нежилого помещения» от 16.05.2007 №6 и «О применении последствий недействительности ничтожной сделки ». Установил, что предприятие вправе с согласия собственника сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество [51].

Проанализировав данный пример из судебной практики, и основываясь на статье 663 Гражданского кодекса Российской Федерации стало очевидным, что при заключении любого договора аренды, в данном случае предприятия, важно обращать внимание на все условия договора, а также произвести государственную регистрацию в соответствии  с законодательством Российской Федерации.

Сделаем вывод по данному подпункту. В процессе составления и заключения договора аренды предприятия необходимо соблюдать форму договора установленную законодательством и произвести его государственную регистрацию. В противном случае данный договор подлежит расторжению и признанию его недействительным. Также, в договоре указываются и другие существенные условия несоблюдение которых может привести к изменения договора.

Подведем итог по второй главе, и уясним что предприятия - это имущественный комплекс, при сдаче которого в аренду следует в полной мере учитывать не только соответствующие нормы общегражданского законодательства, но и специальные правила, касающиеся порядка оформления сделок с недвижимостью, в противном случае заключенная сделка подвергнется признанию недействительной, изменению или вовсе будет расторгнута. Также при соблюдении договора аренды предприятий со стороны арендодателя и арендатора можно избежать непоправимых последствий связанных с изменением или расторжение договора.              

Заключение

Исходя из поставленной во введении цели и задач, в заключение написания настоящей выпускной квалификационной работы, можно сделать определенные выводы и тем самым подвести работу к логическому завершению.

Аренда - это предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях за плату.

В целом как имущественный комплекс предприятия признаются недвижимостью. Данное обстоятельство является отправной точкой для целого ряда специальных правил, посвященных аренде предприятий.

По договору аренды предприятий арендодатель должен передать (предоставить) арендатору за согласованную сторонами договора плату во временное владение и пользование здания, сооружения, земельные участки, оборудование и другие входящие в состав предприятий, сдаваемого в аренду, основные средства. Из определения следует, что в соответствии с договором арендодатель обязуется передать арендатору предприятие как имущественный комплекс во временное владение и пользование за плату, а арендатор обязуется принять предприятия, своевременно вносить арендные платежи, а по окончании срока действия договора возвратить предприятие арендодателю.

Существенными условиями договора являются, цена договора, срок, на который предприятие передается в аренду. Также некоторые авторы  к существенным условиям относят юридический адрес предприятий.

Содержание аренды предприятий заключается в том, что лежащие на поверхности интересы сторон договора состоят для арендодателя в получении арендной платы, а для арендатора - в осуществлении такой деятельности, которая позволит ему покрыть расходы по арендной плате и получить доход.

Договор аренды предприятий заключается только в письменной форме, причем он должен быть в обязательном порядке подвержен государственной регистрации, иначе он будет признан недействительным.

Заключив договор аренды предприятий, стороны обязуются соблюдать все его условия, от которых зависит существование данного договора. При не соблюдении данных условий договор может быть изменен, расторжен или признан недействительным.

В ходе исследования нами материалов судебной практики, мы пришли к выводу о том, что все решения, которые выносил суд на основании статей 165, 614, 651, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 26 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по нашему мнению были вполне справедливыми и обоснованными. Суд принимал решения беспристрастно и руководствуясь лишь законом. Это хорошо прослеживается на примерах решений судов по иску арендодателя к арендатору о взывании задолженности по арендным платежам, дело по иску частного предпринимателя об обязании признать сделку законной и зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды сроком на 10 лет, а также материал судебной практики по иску арендодателя о разрешении вопроса двойного налогообложения, дело о признании недействительным договора аренды нежилого помещения и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, иск о взыскании задолженности по арендной плате, штрафа за несвоевременное освобождение арендуемого помещения, пеней за просрочку платежей и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исходя из анализа всей проделанной работы, можно выделить ряд проблем, сложившихся в сфере аренды предприятий.

Аренда предприятий связана со множеством социальных проблем, в том числе как мы уже рассматривали с работниками данных предприятий.

Еще одна проблема связана с действующим законодательством, так как в отличие от договора продажи предприятия, требования к форме договора аренды предприятия не включают требование о наличии в качестве обязательных приложений к договору дополнительных необходимых документов.

Государственная регистрация права на возникшее в процессе предпринимательской деятельности предприятий, необходима только в случае совершения сделки с ним как с единым имущественным комплексом, подчиняющимся правовому режиму недвижимости. Регистрация прав на предприятие до сделки с ним есть лишь основание для записи о включении определенного объекта недвижимости в состав предприятия. В отношении прав на объекты первичная регистрация прав на предприятия есть фикция, применение которой во многом обусловлено возможностью получить подтверждение прав без вне­сения соответствующей платы за государственную регистрацию.  В то же время в случае регистрации прав на предприятия, в состав которых не включены объекты недвижимости и права пользования ими, государственная регистрация носит формальный характер и в связи с изменчивостью бизнеса, по существу, не дает каких-либо дополнительных гарантий участникам сделки.

В связи в вышеизложенными проблемами, хочется предложить пути их решения:

-Запретить на законодательном уровне арендатору предприятий ухудшать положение работников арендуемого предприятия. Этого можно добиться путем прописания такой нормы в Трудовом кодексе Российской Федерации, а так же путем предписания различным проверяющим органам, через пол года после заключения договора аренды предприятий, проводить сравнительный анализ состояния заработной платы работников, до и после перехода предприятия.

-Привести гражданское законодательство в сфере отношений аренды предприятия в соответствие с положениями касающимися продажи предприятия, путем внесения в статьи, действующего Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие аренду предприятия, поправок, либо ссылок на статьи регулирующие продажу предприятия.

-Целесообразность подчинения предприятия как специфического объекта гражданских прав правовому режиму недвижимости, в том числе требованиям государственной регистрации, требует дальнейшего изучения и обсуждения в рамках законодательной работы.

Глоссарий