Автор: Пользователь скрыл имя, 10 Апреля 2012 в 10:29, дипломная работа
Как показывает практика, сегодня у многих организаций нет собственной недвижимости. Они вынуждены для своей деятельности арендовать и заключать договора аренды недвижимого имущества, а кто-то и целые предприятия. Казалось бы, что в этом нет ничего сложного. Однако договор аренды, а тем более предприятия в целом имеет свои особенности. Так, заключая договор аренды предприятий, надо обращать внимание на существенные условия, предусмотренные Гражданским кодексом РФ, обязательным для договоров аренды недвижимого имущества является соблюдение письменной формы, договоры, заключенные на срок больше года, подлежат обязательной
Введение 3
1 Гражданско-правовая характеристика аренды предприятий в
системе гражданского права России 6
1.1 Предприятия как особый объект недвижимого имущества в гражданском
праве 6
1.2 Понятие, существенные условия и содержание договора аренды предприятий 15
2 Юридические особенности договора аренды предприятий по
современному законодательству РФ 25
2.1 Заключение договора аренды предприятий и его
государственная регистрация 25
2.2 Изменение и расторжение договора аренды предприятий,
признание его недействительным 34
Заключение 43
Глоссарий 46
Список использованных источников
Содержание
Введение 3
1 Гражданско-правовая характеристика аренды предприятий в
системе гражданского права России 6
1.1 Предприятия как особый объект недвижимого имущества в гражданском
праве 6
1.2 Понятие, существенные условия и содержание договора аренды предприятий 15
2 Юридические особенности договора аренды предприятий по
современному законодательству РФ 25
2.1 Заключение договора аренды предприятий и его
государственная регистрация 25
2.2 Изменение и расторжение договора аренды предприятий,
признание его недействительным 34
Заключение 43
Глоссарий 46
Список использованных источников 49
Приложение А «Понятие и элементы входящие в договор аренды предприятий» 54
Приложение Б «Договор аренды предприятия» 55
Приложение В «Содержание договора аренды предприятий» 58
Приложение Г «Порядок проведения государственной регистрации
аренды предприятий» 59
Введение
Как показывает практика, сегодня у многих организаций нет собственной недвижимости. Они вынуждены для своей деятельности арендовать и заключать договора аренды недвижимого имущества, а кто-то и целые предприятия. Казалось бы, что в этом нет ничего сложного. Однако договор аренды, а тем более предприятия в целом имеет свои особенности. Так, заключая договор аренды предприятий, надо обращать внимание на существенные условия, предусмотренные Гражданским кодексом РФ, обязательным для договоров аренды недвижимого имущества является соблюдение письменной формы, договоры, заключенные на срок больше года, подлежат обязательной государственной регистрации, а договор аренды предприятий подлежит обязательной государственной регистрации независимо от срока действия договора. На практике, к сожалению, довольно часто встречаются случаи, когда стороны не оформляют свои отношения по аренде помещений либо не регистрируют договоры аренды. Согласно требованиям гражданского законодательства Российской Федерации арендатору должно быть предоставлено имущество надлежащего качества, которое будет использовано им по назначению. Однако данные правила далеко не всегда соблюдаются, что может привести к судебным спорам.
Заключая договор аренды, арендодатель, как правило, рассчитывает на периодическое получение арендной платы. Обычно против этого не возражает и арендатор. Однако возникают вопросы, включать ли в состав арендной платы коммунальные платежи, связанные с пользованием арендованным помещением, можно ли переложить на арендатора обязанность выполнения ремонта, затраты по уплате земельного налога и как вообще лучше поступить в такой ситуации. Договор аренды предприятий рано или поздно прекращается, например, по истечении срока, на который он был заключен. В этом случае возникают вопросы связанные, в том числе с возобновлением его на новый срок, с преимущественным правом арендатора на его повторное заключение. Мы рассмотрим эти варианты и вероятные последствия прекращения договоров аренды предприятий. Практика показывает, как много ошибок допускается сторонами при оформлении данных арендных отношений. Наша цель - их избежать. Этим и объясняется актуальность выбранной темы.
Объектом выпускной квалификационной работы являются общественные отношения, которые возникают в связи с арендой предприятий как имущественного комплекса.
Предметом исследования работы является нормативно - правовое регулирование общественных отношений, возникающих в связи с арендой предприятий.
Цель выполнения работы является - рассмотреть договор аренды предприятий.
Исходя из выше обозначенной цели, необходимо поставить перед собой ряд задач, которые будут решены в ходе написания работы. К таким задачам можно отнести следующие:
- рассмотрим предприятия как особый объект недвижимого имущества;
- определим понятие, существенные условия и содержание
аренды предприятий;
- охарактеризовать заключение, изменение и расторжение договора аренды предприятий и их государственную регистрацию;
- по результатам исследования материалов судебной практики необходимо выявить проблемы и сформулировать предложения по усовершенствованию законодательства в данной области.
При написании выпускной квалификационной работы, использовались следующие методы: императивный, диспозитивный, исторический, логический, системный методы, анализ и сравнение.
Изученность. Основными нормативно-правовыми актами, использованными для написания работы, послужили: Конституция Российской Федерации принятая 12.01.1993, Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.11.1994. № 51-ФЗ, Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26.01.1996. № 14-ФЗ, Гражданский кодекс Российской Федерации РФ (часть 3) от 26.11.2001. №146-ФЗ, Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 4) от 18.12.2006. № 230-ФЗ, Федеральный закон Российской Федерации «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001. № 178-ФЗ, Постановление Правительства Российской Федерации « Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.1998 №219 и др.[1, 4, 5, 6, 8, 10, 20 и др.].
Использовалась учебная литература, составленная ведущими специалистами в области рассматриваемой темы, а именно труды таких авторов как М.В. Бакулин; И.Т Балабанов; Е.С. Болганова; В.В. Витрянский; А.Д. Гиванков; В.А. Горемыкин; А.Д. Грибанов; С.П. Гришаев; Б.Д. Завьялов; С.А. Колачаева; А.Р. Кирсанов; О.М. Козырь; Г.А. Корнийчук; В.В. Кущенко; С.А. Подзоров; Г.М. Порваткин; М.Г. Пискунова; А.П. Сергеев; Ю.Ю. Скворцов; С.А. Степанов; В.М Утка и др. [21, 22, 23, 24, 27, 28, 30, 32, 35, 36, 38, 41, 42, 44, 46, 47, 48, 49, 51, 52, 54 и др.].
Также в работе использовались материалы судебной практики: Постановление Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, истец ЗАО "Тандер", по делу «О взыскании задолженности по арендным платежам» от 25.09.2008, Постановление Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, истец частный предприниматель, по делу « Об обязании признать сделку законной и зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет» от 06.10.2006, Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа, истец Семакин Л.Г по делу «О разрешении вопроса двойного налогообложения» от 03.03.2006 [54, 55, 56 и др.].
Практическая значимость проведенного нами исследования заключается в том, что его результаты и рекомендации могут быть использованы: студентами юридических факультетов при написании рефератов, подготовке к семинарским занятиям, для выполнения домашних и самостоятельных работ; в реальной деятельности юридических и физических лиц, при столкновении с правоотношениями по поводу аренды предприятий; при совершенствовании действующего гражданского законодательства в области аренды предприятий; судами при вынесении решений по спорным вопросам, связанным с арендой предприятий; в образовательном процессе, при изучении курса Гражданского права.
1 Гражданско-правовая характеристика аренды предприятий в системе гражданского права России
1.1 Предприятия как особый объект недвижимого имущества в гражданском праве
Предприятия как имущественный комплекс является особым объектом гражданских прав. Согласно статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятия признаются недвижимостью. Другое название имущественного комплекса, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, - «бизнес» дано в ст. 85 Федерального закона Российской Федерации «О несостоятельности (банкротстве)» от 08.01.1998 № 6-ФЗ [1].
Несмотря на отсутствие основных признаков недвижимости - прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба назначению, а также подвижность, изменчивость предприятий как объект прав, законодатель счел необходимым подчинить его правовому режиму недвижимого имущества, а следовательно, и требованию государственной регистрации прав и сделок .
Государственная регистрация прав на предприятия и сделок с ними должна проводиться в особом порядке, обусловленном правовой спецификой данного объекта. Основной особенностью предприятий является возможность включения в его состав земельных участков и других объектов недвижимости, находящихся на различных территориях, а также возможность исключения недвижимого имущества из состава предприятий. Тем не менее, предприятия в целом признаются недвижимостью, «Даже если в их состав не входят земельные участки, здания, сооружения и иные недвижимые объекты.»[2].
В статье 22 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ [3] определенно особое место регистрации прав на предприятия, отличное от места нахождения недвижимости. А именно права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятий как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов в порядке, установленном Федеральным законом.
В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятий как имущественного комплекса государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводятся федеральным органом в области государственной регистрации [38, 251].
Зарегистрированный переход прав на предприятия, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятий как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.
Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав и взаимодействия между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, определяются федеральным органом исполнительной власти в области юстиции.
Что касается внесения регистрационных записей о предприятии и взаимодействия учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то эти вопросы должны быть урегулированы специальными правилами, разработанными Министерством юстиции России. Однако, несмотря на отсутствие таких правил, учреждения юстиции осуществляют государственную регистрацию прав и сделок с предприятиями, и количество регистрационных действий постоянно растет.
Недопустимость смешения понятий предприятия как объекта и как субъекта права не раз подчеркивалась в юридической литературе. Такое смешение имеет место в формулировке пункта 2 статье 22 Закона о регистрации. При определении предприятия как субъекта права - юридического лица в Гражданском кодексе Российской Федерации используется словосочетание «унитарное предприятие» [23, 287].
В соответствии со статьей 113-115 Гражданского кодекса Российской Федерации унитарные предприятия наделяются имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления (федеральные казенные предприятия) [4, С.27]. В соответствии с пунктом 5 статьи 6 Федерального закона Российской Федерации «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.11.1994 № 52-ФЗ [4]. Нормы об имуществе федеральных казенных предприятий применяются к предприятиям, основанным на частной форме собственности: индивидуальным частным (семейным) предприятиям-предприятиям, созданным общественными и религиозными организациями, хозяйственными товариществами и обществами и пр.
Указанные юридические лица подлежали преобразованию до 01.07.1999 года либо ликвидации, но до реорганизации или ликвидации они сохраняют свою правоспособность как коммерческие организации - предприятий, с учетом того, что собственниками их имущества являются их учредители. Предприятия как объект прав приобрело правовой режим недвижимости не в силу физических свойств (на основании существования неразрывной связи с землей или невозможности перемещения без ущерба назначению), а в силу особого решения законодателя. Как отмечает О.М. Козырь , предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является [5].