Процесс аренды предприятия

 

Введение

Актуальность данной темы заключается в том, что в наше время большинство отношений, в условиях рыночной экономики, строится на отношениях купли-продажи. И предметом могут выступать и право пользования, и право владения чем - либо , то есть аренда.

Аренда предприятия представляет собой сделку, которая совершается  после заключения сторонами договора, в котором будут заранее обговорены все нюансы. Возникает необходимость правильного составления договора. Это, в свою очередь, позволяет в дальнейшем не сталкиваться с трудностями и неопределенностями.

Существует законодательно установленный порядок передачи арендуемого имущества арендатору. В целом состав арендуемых объектов не имеет ограничений. В качестве арендаторов могут выступать  отечественные  и иностранные  физические, юридические лица. Продукция  и доходы, получаемые арендатором  от использования арендованного  имущества, принадлежат ему на праве  собственности. Арендатор имеет  право требования возврата имущества  из незаконного владения, возмещения ущерба, причиненного имуществу, устранения препятствий к пользованию имуществом.

Однако необходимо учитывать  тот факт, что вместе с арендным предприятием арендатор получает все  связанные с ним обязательства  и долги.

Срок аренды предприятия  не диктуется Гражданским кодексом либо иными законами напрямую. Однако в деловом обычае принято, что  отмечается, что аренда таких объектов обычно продолжается 5 лет и более. Арендатор имеет преимущественное право заключить новый договор  аренды по истечении срока первоначального  договора (или продлить договор аренды на новый срок путем обмена письмами).

В целом, права арендатора близки к правам собственника имущества, но с юридической точки зрения, аренда – это разновидность сделки имущественного найма, и имеет ряд особенностей в правовом регулировании.

Объектом моей курсовой работы является совокупность норм гражданского права, регулирующих имущественные отношения, возникающие между арендодателем и арендатором предприятия.

Предмет - права и обязанности, возникающие между арендодателем и арендатором в правоотношениях по исполнению договора аренды, ответственность, особенности заключения и государственной регистрации этого договора.

Цель работы - изучить процесс аренды предприятия.

Задачи исследования:

1. Рассмотреть понятие аренды предприятия и договор аренды предприятия.

2. Изучить особенности   и порядок заключения договора аренды предприятия, а также его государственную регистрацию.

3. Рассмотреть обязанности и ответственность сторон в договоре аренды предприятия.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Понятие аренды предприятия. Договор аренды предприятия

1.1 Предприятие как объект договора аренды. Предмет договора аренды

Предприятие – это имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности (статья 132; пункт 1 статьи 656 ГК РФ).

Включает в себя: земельный участок, здания, оборудование, сырье, инвентарь, производственную продукцию, права требования и долги, а также любые исключительные права, если иное не предусмотрено договором. Необходимо отметить, что предприятие считается недвижимой вещью, что предопределяет применение к абсолютным правам на предприятия и сделкам с ними регистрационного начала.

В юридической науке, в отношении понятия предприятия, мнения ученых разошлись на две позиции: первые считают предприятие объектом права, вторые признают за ним качество особого субъекта.

Предприятие как объект прав признается имущественным комплексом и относится к недвижимому имуществу. Большинство изданных в развитие ГК РФ федеральных законов употребляют термин «предприятие» как объект гражданских прав. Отметим, что ГК РФ рассматривает предприятие прежде всего как объект гражданских прав.

Если обратиться к статье 110 Закона о банкротстве, статье 132, 559 и других статей ГК РФ ,то можно заметить, что законодатель при определении характеристики предприятия рассматривает его как действующий механизм, способный участвовать в предпринимательской деятельности.

Исходя из содержания статья 132 ГК РФ выделяются определенные свойства предприятия, которые характеризуют его как имущественный комплекс.

Предприятие – это имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности. Для того чтобы предприятие как объект прав признавалось имущественным комплексом, оно должно, использоваться в целях осуществления предпринимательской деятельности. Если имущественный комплекс будет использоваться в непредпринимательских целях, то он не может признаваться предприятием. Для признания имущественного комплекса предприятием он должен находиться в рабочем состоянии и использоваться именно с целью извлечения прибыли. Либо утрачивается смысл в особом правовом регулировании положения предприятия. Эти же признаки предприятие как имущественный комплекс должно сохранять и при переходе его к новому собственнику (арендатору, наследнику). На фактическое ведение предпринимательской деятельности указывают обязательства, договоры, права требования и долги по которым включаются в состав предприятия. Иные комплексы недвижимых и движимых вещей, не задействованных в предпринимательской деятельности, предприятием (бизнесом) не являются.

Предприятия могут образовываться на базе заводов, ресторанов и так далее, если это имущество будет гармонировать с предпринимательской деятельностью его собственника¹ Предприятие может принадлежать на праве собственности тем гражданам, правосубъектность которых предполагает возможность осуществлять приносящую доходы деятельность. Собственником предприятия как имущественного комплекса может быть гражданин, имеющий статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке. Предприятие может принадлежать и другим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями. Однако собственник должен по гражданско-правовой сделке передать право пользования (владения) предприятием иному лицу, имеющему право осуществлять предпринимательскую деятельность. Субъектом может быть физическое лицо (индивидуальный предприниматель), либо юридическое лицо (коммерческая организация). Предприятие может принадлежать юридическому лицу. Такая принадлежность исключает возможность перехода предприятия по наследству, так как в случае смерти участника, даже если он единственный, передается не само предприятие, а доля в нем.

Предприятие – это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих предпринимателю. Обособленность предприятия от остального имущества предпринимателя выражается в том, что владелец предприятия обязан вести самостоятельную бухгалтерскую отчетность, в которой отражаются состояние его имущества и осуществленные им операции. Предприятие вправе иметь собственное фирменное наименование, отличное от торгового имени владельца предприятия или от наименования других принадлежащих ему предприятий. Предприятие как единое целое может быть предметом договоров продажи, аренды, залога (ипотеки) и других, а также переходить по праву наследования.

Предприятие – это единый имущественный комплекс, который представляет собой одно непотребляемое, совокупное имущество. Предприятие, рассматриваемое как имущественный комплекс, является неделимым объектом. И с точки зрения права, всё имущество, которое включено в состав предприятия, находится под единым правовым режимом. Также о целостности и неделимости объекта говорит то, что ценность предприятия может значительно уменьшиться в случае разделения или отчуждения части его имущества. Необходимо отметить, что предприятие составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие, права требования, долги. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности и имеет большое значение как при сделках с предприятием, так и при его наследовании.

Таким образом, предприятие  как имущественный комплекс нельзя свести к понятию сложной вещи, оно определяет более емкое явление, чем сложная вещь.

Предприятие – это недвижимое имущество. Предприятие относится к особому объекту недвижимого имущества. Предприятию, как имущественному комплексу, посвящена статья 132 ГК РФ. Предприятие признается недвижимостью по решению законодателя с целью распространения на него правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. Если в состав предприятия будут входить только обособленные движимые вещи, а также имущественные права и обязанности, то предприятие также будет считаться недвижимым имуществом. Предприятие признается недвижимостью независимо от того, входит ли в его состав недвижимое имущество, принадлежащее собственнику. Это объясняется необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях обеспечения повышенной надежности таких сделок, защиты прав их участников и третьих лиц².

По договору аренды предприятия  в целом, как имущественного комплекса, для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здание, сооружение, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. Необходимо предусмотреть в договоре условия возврата оборотных активов предприятия в случае прекращения договора. По договору передаются права пользования землей, водой и другими природными ресурсами. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Арендатору передаются также права на обозначения (товарный знак, фирменное наименование, знак обслуживания и т.п.), и другие исключительные права. Арендодатель может уступить арендатору право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Не подлежат передаче арендатору права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Если арендодатель включит  в состав предприятия обязательства, исполнить которые арендатор  не сможет из-за отсутствия у него такого разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих  обязательств перед кредиторами.

Таким образом, в законодательстве определен круг объектов аренды: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)» (часть 1 пункт 1 статья 607 ГК РФ).

Однако, законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В качестве обязательного  требования в пункте 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.  
Поэтому при аренде, например, здания или сооружения необходимо непосредственно в договоре четко оговорить общую площадь арендуемого здания или сооружения (с распределением по этажам, если в аренду сдается несколько этажей) и его местонахождение. При этом к договору необходимо приложить поэтажную экспликацию здания, план и кадастровый номер соответствующего земельного участка, а также копию документа, подтверждающего право арендодателя на это здание или сооружение. В противном случае суд может признать договор незаключенным.  
Так, «ООО и школа обратились с иском о признании недействительным решения регистрационной палаты об отказе в государственной регистрации договора аренды. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленного требования отказано. Судебные акты мотивированы, в частности, тем, что в договоре не определен предмет арендных отношений.

Изучив материалы дела, ФАС Московского округа сделал следующие  выводы.

В договоре предусмотрено, что  арендодатель предоставляет, а арендатор  получает в пользование нежилое  помещение (строение) на основании свидетельства, выданного на это помещение, общей  площадью 419, 3 кв. м, в том числе  подвал 127, 6 кв. м. Однако при этом не указаны общая площадь дома, этажность, местоположение арендуемых помещений, а также другие данные, позволяющие  определенно установить, какая часть  дома передается в аренду. При таких  обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих идентифицировать объект аренды, правилен.

С учетом этого аргумента  ФАС Московского округа решение  суда первой инстанции и постановление  апелляционной инстанции оставил  без изменения»³.

Предметом договора аренды выступают индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Предметы, которые в процессе аренды меняют свою сущность (сырье, материалы и др.), не могут быть предметом аренды.

На основании вышеизложенного, можно сказать, что договор аренды предприятия имеет предметом единый имущественный комплекс, состоящий из земель, недвижимости (зданий, сооружений) и основных средств, принадлежащих юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю; может находиться как в государственной, так и в частной собственности. Договор является консенсуальным и взаимосогласованным, сделка по такому договору не требует нотариального заявления, однако становится действительной только после ее государственной регистрации. Предприятие - единый и неделимый объект прав, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят материальные и нематериальные виды имущества. В момент перехода права все свойства предприятия должны быть сохранены: оно должно сохранить свою целостность и использоваться по прямому назначению.