Процесс аренды предприятия

Передача имущественного комплекса обратно арендодателю при истечении срока или расторжении  договора аренды должна быть оформлена  в таком же порядке, как и первоначальная передача. С той лишь разницей, что  все процедуры берет на себя арендатор. Должен быть подписан акт приемки-передачи. В случае уклонения арендатора от действий по передаче имущества арендодателю, договор аренды считается пролонгированным, и обязанность платить арендные платежи распространяется на срок пролонгации.

Исходя из вышеизложенного  можно отметить, что договор аренды предприятия заключается сторонами путем направления друг другу оферты (предложения) и ответного акцепта. До заключения договора оговариваются все его существенные условия, состав передаваемого имущества, размер арендной платы, сроки передачи имущества и прочие. Прежде, чем заключать непосредственно сам договор, стороны приходят к соглашению по всем его пунктам, в противном случае договор не может быть заключен.

Договор аренды предприятия  требует государственной регистрации  независимо от того, на какой срок он заключен. Государственную регистрацию  производит уполномоченный на то государственный  орган по заявлению одной из сторон договора в установленные законодательством  сроки. Безосновательный отказ в  государственной регистрации можно  обжаловать в суде, предъявив суду основания, по которым сделка и право подлежат регистрации.

Передача предприятия  происходит путем подписания акта приемки-передачи с приложением к нему всех документов, касающихся передачи имущества. Арендатору необходимо убедиться в наличии  и соответствии реального имущества  тому, что указано в упомянутых документах, уполномоченные лица арендатора подписывают акт приемки-передачи только после этих процедур. Арендодатель обязан передать имущество в срок и в полном составе, как указано  в договоре.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Права, обязанности и ответственность сторон в договоре аренды предприятия

3.1 Права и обязанности сторон в договоре аренды предприятия

Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель. Арендатор – лицо, которое получает во временное владение и пользование  или во временное пользование  имущество и платит за это арендную плату. Арендодатель – лицо, которое  передает (обязуется передать) имущество  арендатору в пользование и получает арендную плату.  
В качестве арендатора и арендодателя предприятия могут выступать следующие участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица (только те из них, что зарегистрированы как индивидуальные предприниматели), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Физические лица, не зарегистрированные в качестве индивидуального предпринимателя, а также некоммерческие организации (то есть те, целью создания которых не является осуществление предпринимательской деятельности), не могут выступать в качестве сторон по такому договору.

По договору аренды предприятия  арендатор наделяется широкими правами  по распоряжению имуществом. Он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать других положений договора аренды. Такой порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

К правам арендатора относится  также право вносить изменения  в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором. Также арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

В соответствии со статьей 662 ГК РФ части II, арендатор предприятия  имеет право на возмещение ему  стоимости неотделимых улучшений  арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие  улучшения, если иное не предусмотрено  договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности  возмещения стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения увеличивают  стоимость арендованного имущества  несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или  что при осуществлении таких  улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Когда срок договора аренды подходит к концу, арендатор имеет  преимущественное право на заключение нового договора аренды (продление  его на новый срок). При заключении нового договора стороны могут изменить его существенные условия. Если по окончании  срока действия договора положение  вещей не меняется и арендатор  продолжает пользоваться арендованным имуществом, договор считается возобновленным на тех же условиях.

Преимущественные права (права преимущества) – это относительные  субъективные гражданские права, предоставляющие  их носителю – управомоченному лицу – возможности требовать совершения чужих действий и (или) действовать  по собственному усмотрению, преимущественные перед аналогичными возможностями  других лиц. Упомянутое преимущество достигается  посредством сосуществования преимущественных прав вкупе с комплексом абсолютных прав, нарушение которых влечет возникновение  у потерпевшего права потребовать  перевода на себя в судебном порядке прав и обязанностей, возникших в результате такого нарушения.

Большая часть обязанностей сторон по договору аренды, закрепленных в Гражданском кодексе РФ, носит  диспозитивный характер. Законодатель в основном, регламентируя эти обязанности, использует формулировку «если иное не предусмотрено договором». Стороны сами могут распределить между собой обязанности по содержанию, текущему и капитальному ремонту арендуемого объекта. Можно лишь охарактеризовать наиболее приемлемые варианты распределения этих обязанностей, рекомендуемые Гражданским кодексом.

Арендодатель производит капитальный ремонт переданного  в аренду имущества за свой счет. Под капитальным ремонтом подразумевается  комплексное исправление повреждений  объекта, вплоть до полной замены всех изношенных частей. Проведение капитального ремонта не должно вести к изменениям технологического или служебного назначения объекта. Это означает, что ему  не должны придаваться новые качества, характеристики. Так, капитальный ремонт зданий и сооружений подразумевает  смену изношенных конструкций (опор мостов, несущих стен и т.д.).

Работы же по текущему, систематическому предохранению арендуемых объектов от их преждевременного износа, поддержанию  их в рабочем состоянии представляют собой текущий ремонт. Он лежит  на арендаторе, если иное не вытекает из положений договора. Арендатор также  обязан нести расходы на содержание имущества в должном виде.

Таким образом, капитальный  ремонт имущества лежит на арендодателе, а текущий – на арендаторе. Нарушение  арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный  договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть  ее в счет арендной платы; потребовать  соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Эта норма имеет силу, когда недостатки имущества были указаны в договоре.

Так, департамент имущества г. Москвы обратился к фонду с иском о расторжении договора на аренду нежилого помещения на основании п. 3 ст. 619, ст. 622 ГК РФ в связи с невнесением арендной платы и выселении ответчика из указанного помещения. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен по мотиву неправомерности возражений фонда о зачете стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы за оспариваемый период. Суд кассационной инстанции оставил принятые судебные акты без изменения, указав, что в соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ невнесение арендной платы более двух раз подряд является существенным нарушением договора аренды и основанием для его расторжения.

При этом судом отклонены  возражения ответчика о необоснованности выводов судов о том, что зачет  стоимости ремонта в счет арендной платы противоречит условиям договора и ст. ст. 421, 616 ГК РФ.

Кассационной инстанцией указано, что согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды и назначению имущества.

Из акта приема-передачи видно, что в момент передачи помещение  находилось в удовлетворительном состоянии  и требовало проведения ремонта.

В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность  производить за свой счет капитальный  ремонт переданного в аренду имущества  возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными  правовыми актами или договором  аренды. При этом нарушение арендодателем данной обязанности дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Между тем, судами установлено, что произведенный фондом ремонт является текущим. Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии, по производству за свой счет текущего ремонта возложены на арендатора, если иное не установлено договором.

В соответствии с особыми  условиями к договору аренды арендатор  обязался в течение шести месяцев  с момента его заключения произвести необходимый ремонт арендованного  помещения. При этом договором не предусмотрено возмещение арендодателем арендатору стоимости произведенного текущего ремонта.⁹.

Все расходы, связанные с  эксплуатацией предприятия, а также  уплата платежей по страхованию арендованного  имущества возлагается на арендатора, однако договором может быть установлено  иное (т.е. Арендодатель может взять  на себя эти расходы). Поддерживать предприятие в надлежащем техническом  состоянии в течение всего  срока действия договора, включая  текущий и капитальный ремонт, также обязан арендатор (статья 661 ГК РФ). Эта норма носит императивный характер, т.е. не может быть изменена по соглашению сторон.

При передаче предприятия  в аренду права и обязанности  арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при  реорганизации предприятия. Данные отношения регулируются не Гражданским  кодексом, а законодательством о  труде.

Установленные Гражданским  кодексом правила о последствиях недействительности сделок, об изменении  и о расторжении договора, предусматривающие  возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной  стороны или с обеих сторон, применяются и к договору аренды предприятия. По общему правилу, при  признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а  в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах. Однако данные положения применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Следует учитывать, что, несмотря на то, что всем имуществом комплекса  безраздельно будет пользоваться арендатор, к которому также перейдёт и задолженность  перед кредиторами арендодателя, однако обязанность уплаты налога на имущество организации остается на арендодателе, как на собственнике имущества арендного предприятия. Поскольку основные средства – это  активы организации, которые составляют экономическую базу ее предпринимательской  деятельности, имущество, передаваемое в аренду с целью получения  прибыли, отвечает перечисленным выше условиям и, соответственно, является объектом обложения налогом на имущество. Этот факт необходимо принять во внимание сторонам при заключении договора, как влияющий на размер арендной платы.

Так как владение и пользование  предприятием влечет за собой возникновение  множества разного рода обязательств, в том числе и перед государством, в договоре аренды необходимо закрепить  за сторонами исполнение таких обязательств.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее  изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных  законом.

 

3.2 Ответственность сторон при аренде предприятия

 

Ответственность является одной из основополагающих категорий, используемых в правоприменительной деятельности вообще и гражданско-правовой в частности. О природе юридической ответственности  существует немало различных точек  зрения. Гражданско-правовая ответственность имеет имущественное содержание, и ее мера (гражданско-правовая санкция) носит имущественный характер.

Таким образом, гражданско-правовая ответственность  заключается в применении к правонарушителю  мер имущественного характера. Привлечение  нарушителя к ответственности требует  определенных условий: действия (бездействия) нарушителя, наличия вины, наличия  причинно-следственной связи неправомерных  действий нарушителя с наступившими вредоносными последствиями, причинение убытков. Рассмотрим случаи, относящиеся  к аренде предприятия.

Арендодатель обязан предоставить предмет договора в пользование  в указанный в договоре срок и  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Если же срок передачи не указан – в разумный срок. В  случае непредоставления, арендатор  имеет право требовать передачи ему предприятия (в соответствии со статьей 398 ГК РФ), а также возмещения причиненных бездействием арендодателя убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью  или частично препятствующие пользованию  им, даже если на момент сдачи имущества  в аренду он не знал об этих недостатках. Единственный способ избежать такой  ответственности – прямо оговорить  указанные недостатки с арендатором  и обязательно указать их в  договоре аренды предприятия.