Процесс аренды предприятия

Интересной юридической особенностью арендных отношений является право  выкупа арендованного имущества  арендатором. Договор аренды может  быть прекращен выкупом арендованного  имущества. Гражданский кодекс РФ устанавливает: «В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного  имущества не предусмотрено в  договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Законом могут быть установлены  случаи запрещения выкупа арендованного  имущества.

Выкуп арендованного имущества  может осуществляться в различных  вариантах. Первый – имущество переходит  в собственность арендатора по истечении  срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости. Второй вариант  – арендатор становится собственником  арендуемого имущества до истечения  срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Возможен еще один вариант – имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости  имущества. В противном случае, в  договоре не будет существенного  условия, и такой договор будет  считаться незаключенным (не порождающим  обязательств для сторон)»⁶.

Перед заключением договора аренды предприятия он должен быть юридически проработан. Эта обязанность  возлагается на юриста (юридический  отдел) сторон, если таковой существует. Если на предприятии не имеется штатного юриста, целесообразно передать разработку всех положений договора в руки специалиста  со стороны, детально описав при этом все пожелания сторон относительно условий договора. Перед заключением  договора следует провести инвентаризацию имущества предприятия (рассматриваемую  как удостоверение состава передаваемого  имущественного комплекса), как оборотных, так и внеоборотных активов. Также  производится инвентаризация дебиторской  и кредиторской задолженностей, которая  подтверждается справкой бухгалтерии. Инвентаризация может дать основания  для определения размера арендной платы в договоре. Должен быть составлен  бухгалтерский баланс, с приложением к нему аудиторского заключения от независимого аудитора о достоверности бухгалтерской отчетности.

Классический порядок  заключения гражданско-правовых договоров, предусмотренный Гражданским Кодексом РФ, включает в себя два этапа: направление одной из сторон в адрес другой предложения (оферты) заключить договор, содержащего информацию об объекте и условиях договора в общих чертах; направление другой стороной согласия (акцепта) на заключение договора, с замечаниями относительно условий (если они имеются). Замечания обычно оформляются в виде протокола разногласий к договору.

Оба эти этапа на практике выглядят как обмен письмами. Чаще же всего встречается такая ситуация, когда вместо оферты направляется составленная одной из сторон форма договора, затем согласовываются детали, и  если у сторон не имеется никаких  возражений или замечаний, акцепт выражается путем подписания упомянутой формы.

При заключении договора аренды предприятия, независимо от срока его действия, договор считается заключенным и вступает в силу только с момента его государственной регистрации. Несоблюдение этого условия влечет недействительность сделки, и она может быть признана ничтожной.

2.2 Государственная регистрация договора аренды предприятия

Государственная регистрация  договоров аренды недвижимого имущества  осуществляется в порядке, установленном  Законом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила ведения ЕГРП), иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с Законом. Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2 статьи 13 Закона).

Договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено  законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ). Регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации прав.

Кроме того, в пункте 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ также установлена обязанность регистрации не права аренды, а договора аренды недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Общий срок государственной  регистрации прав не должен превышать  двадцати календарных дней со дня  приема заявления и документов, необходимых  для государственной регистрации  прав, если иные сроки не установлены  федеральным законом. Срок государственной регистрации прав на объекты жилого фонда, гаражи, машиноместа, выдачи повторного свидетельства не должен превышать двенадцать календарных дней со дня подачи заявления и полного пакета документов, необходимых для государственной регистрации прав, выдачи повторного свидетельства. Срок государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения, при приобретении федеральными органами исполнительной власти у застройщика за счет средств федерального бюджета в целях передачи гражданам в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 №185-ФЗ по государственным контрактам, предусматривающим приобретение таких жилых помещений, составляет не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления.

Срок  государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства  многоквартирного дома и (или) иного  объекта недвижимости, а также  ипотеки (за исключением ипотеки  земельных участков, зданий, сооружений, нежилых и жилых помещений) в  случаях, предусмотренных  пунктом 2.1 статьи 25 Закона о регистрации, пункта 5 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не должен превышать месячного срока со дня подачи заявления.

Срок  государственной регистрации ипотеки  земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, ипотеки жилых помещений не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня, в соответствии с пунктом 3 статьи 13 Закона о регистрации.

В случае если ипотека возникла на основании  нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного  договора, влекущего за собой возникновение  ипотеки в силу закона, государственная  регистрация ипотеки земельных  участков, зданий, сооружений, нежилых  помещений проводится не позднее  чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, согласно пункта 3 статьи 13 Закона о регистрации.

Государственная регистрация прав на земельный участок  и ограничений (обременений) этих прав проводится в сроки, предусмотренные  для государственной регистрации  прав на расположенные на этом земельном  участке здания, строения или сооружения и ограничений (обременений) этих прав.

Выдачу  сведений о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества  содержащихся в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (далее - ЕГРП), осуществляется в установленные статьей 7 Закона о регистрации сроки.

В случае поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запроса о предоставлении содержащихся в ЕГРП сведений об объекте недвижимого  имущества, государственную регистрацию  прав на который данный орган не уполномочен осуществлять в соответствии с законом о регистрации, или  запроса о предоставлении обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписка из ЕГРП предоставляется  в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения соответствующего запроса.

При возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований  для регистрации он может приостановить  государственную регистрацию, но не боле чем на один месяц. Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации  прав не допускается. По заявлению правообладателя  государственная регистрация может  быть приостановлена не более чем  на три месяца⁷.

По прошествию этого срока, заявитель, сдавший документы на регистрацию права, должен получить регистрацию, либо мотивированный отказ  в ней. Заявитель (правообладатель) имеет право оспаривать решение  регистрирующего органа в арбитражном  суде по месту нахождения регистрирующего органа, то есть по месту нахождения, соответственно, объекта права (сделки).

Договор аренды предприятия, как и всякая другая сделка с недвижимым имуществом, считается заключенным  с даты его государственной регистрации. Поэтому все права и обязанности  сторон вступают в законную силу с  этой даты.

2.3 Порядок и особенности процедуры передачи арендованного предприятия

Передача арендуемого  предприятия осуществляется по передаточному  акту. Акт составляется на основании  нескольких документов: акта инвентаризации имущества, бухгалтерского баланса, справки  о кредиторской задолженности, списка кредиторов и дебиторов, аудиторского заключения о составе и стоимости  предприятия, выданного независимым  аудитором. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Представляется целесообразным участие арендатора в процедуре инвентаризации имущества через представителей⁸.

Порядок проведения инвентаризации регулируется Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств. По итогам инвентаризации составляется передаточный акт, в котором  указываются объекты, передаваемые в аренду и входящие в состав предприятия, записывается их балансовая стоимость, процент износа, остаточная стоимость и так далее.

До передачи предприятия  в аренду арендодатель должен письменно  уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия.

Передача считается завершенной  после подписания обеими сторонами  передаточного акта. С этого момента  начинает течь срок аренды и возникает  обязанность уплачивать арендные платежи.

В случае, если имущество  не было законным образом передано арендатору, арендодатель не имеет  права требовать арендные платежи. В судебной практике можно найти  тому подтверждение.

Передавая функционирующее  предприятие, стороны обязаны решить вопрос с переводом работников от одного работодателя к другому. По договору аренды предприятие передается другому юридическому лицу, но работников, которые заключали трудовые договоры с предприятием-арендодателем, передать в аренду вместе с предприятием невозможно. Ныне действующий Трудовой кодекс Российской Федерации не содержит положений, регулирующих взаимоотношения предприятия-арендодателя и его работников, поэтому сторонам договора аренды предприятия придется самостоятельно разрешать эти вопросы.

О том, что предприятие  передается в аренду, работника необходимо предупредить в письменной форме. В 72 статье ТК РФ говорится: «Перевод на другую постоянную работу в той же организации по инициативе работодателя, то есть изменение трудовой функции или изменение существенных условий трудового договора, а равно перевод на постоянную работу в другую организацию либо в другую местность вместе с организацией допускается только с письменного согласия работника».

Перевести работника на постоянную работу в другую организацию можно только с его согласия, причем такое согласие должно быть выражено в письменной форме.

Если работник согласен на перевод в другую организацию, то он подлежит увольнению на основании  пункта 5 статьи 77 Трудового кодекса  Российской Федерации. Организация-арендатор  должна заключить с работником, согласившимся  на перевод, трудовой договор. Для лиц, приглашенных на работу в порядке  перевода от другого работодателя по согласованию с работодателями, испытание при приеме на работу не устанавливается.

Передавая предприятие в аренду, арендодатель уступает арендатору права требования и переводит на него долги, относящиеся к предприятию-арендодателю. Если предприятие арендодатель имеет кредиторскую задолженность по заработной плате, то работник предприятия становится его кредитором. Если работник согласен на перевод долга по зарплате арендатору, задолженность передается, если же работник не дает согласия на перевод долга, арендодатель обязан погасить эту задолженность самостоятельно.