Процесс аренды предприятия

 

1.2 Характеристика договора аренды предприятия, цена и ее соотношение с арендной платой

 

Договор имеет большое  значение в гражданском обороте, развитии рыночных отношений, так как используется в качестве одного из основных средств их регулирования. Договор используется всеми участниками регулируемых гражданским законодательством отношений. Значительную роль он играет в регулировании предпринимательской деятельности граждан и юридических лиц в связи с расширением содержания правоспособности граждан и коммерческих юридических лиц, которым дано право заниматься предпринимательской деятельностью, совершать любые сделки не противоречащие закону.

Договор - это основной документ, определяющий предмет, цену, срок исполнения обязательств, права и обязанности, ответственность сторон.

Договоры купли - продажи, мены, дарения, аренды, ренты и пожизненного содержания с иждивением, найма жилого помещения, безвозмездного пользования, призванные регулировать столь различные и далекие друг от друга отношения, объединяет одно обстоятельство: их основная направленность на передачу имущества. Именно передача имущества (пусть и на самых разных условиях) составляет основной элемент предмета обязательств, возникающих из этих договоров.

Передача имущества представляет собой одну из форм распоряжения имуществом. Поэтому вторая общая черта названных  договоров состоит в том, что  лицо, передающее имущество, должно обладать необходимым правомочием по его  распоряжению, т.е. является собственником этого имущества либо субъектом иного ограниченного вещного права.⁴

Договор аренды предприятия  – договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как имущественный  комплекс за арендную плату во временное  владение и пользование, а арендатор  обязуется уплачивать установленную  договором арендную плату. Договор  аренды является консенсуальным, взаимосогласованным  и возмездным. Консенсуалъный договор – такой, для заключения которого необходимо и достаточно соглашения сторон (например, поставки, аренды, коммерческого найма). Для возникновения прав и обязанностей у сторон консенсуального договора достаточно их соглашения и не требуется никаких дополнительных условий. Взаимосогласованные договоры – это те, в которых условия устанавливаются всеми сторонами, участвующими в договоре.

 Возмездность договора  аренды определяется тем, что  арендодатель предоставляет свое  имущество в пользование арендатору  за плату, то есть возмездно.  В договоре должна быть определена  арендная плата, ее размер и  сроки внесения арендатором.

Предметом договора выступает  предприятие в целом как имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и  пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и  другие входящие в состав предприятия  основные средства. Договором аренды определяются порядок, условия и  пределы, в которых арендодатель обязан передать арендатору запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные  средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права  на обозначения, индивидуализирующие  деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Кроме того, по договору аренды предприятия арендодатель, обязан уступить арендатору права требования и перевести  на него долги, относящиеся к предприятию.

Правила, касающиеся аренды здания или сооружения, применяются  и к аренде предприятия; за исключением  специальных правил; предусмотренных  ГК РФ для аренды предприятия. В соответствии с ГК РФ, передаче арендатору не подлежат права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Включение в состав передаваемого  по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором  невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед  кредиторами.

Размер  арендной платы является существенным условием и должен быть определен  договором аренды предприятия. Если плата не определена, то применяются условия, обычно используемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная  плата может устанавливаться  в виде: твердой суммы платежа; доли продукции, плодов, доходов, полученных в результате использования имущества  арендатором; передачи обусловленной  договором вещи в собственность  арендодателю; предоставления арендатором  определенных услуг; возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного  имущества.

Размер арендной платы  может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Законом  могут предусматриваться и другие минимальные сроки пересмотра ее размера.

Арендатор вправе требовать  уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия  пользования имуществом либо его  качество. Арендодатель может потребовать  досрочного внесения соответствующих  платежей, но не более чем за два  срока подряд.

Условия, при которых арендатор  имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый  срок: письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок; готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами; надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору: использование имущества по назначению, обеспечение его сохранности своевременное внесение арендной платы и так далее.

Арендная плата взимается  в соответствии, что представляет данный объект и следующие параметры: назначения помещения (правоохранительная, банковская, научная деятельность, социальная защита малоимущих граждан и т. д.); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т. п.); пригодности здания к коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания.

Данный перечень не является исчерпывающим. Арендная плата может покрывать коммунальные услуги, услуги по охране здания или сооружения, однако может заключаться и отдельное соглашение, по которому они будут оплачиваться сверх арендной платы.

Гражданский кодекс (статья 655 ГК РФ) закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения). Передача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора — от принятия имущества, арендодателя — от передачи имущества.

В случае, если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон. Договор оформляется в письменной форме путем составления одного документа и подлежит государственной регистрации. С момента регистрации договор считается заключенным. Передача арендованного предприятия осуществляется по передаточному акту.

На арендодателе лежит  обязанность до передачи предприятия  в аренду письменно уведомить  всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил  арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение  трех месяцев со дня получения  уведомления о передаче предприятия  в аренду потребовать прекращения  или досрочного исполнения обязательства  и возмещения причиненных этим убытков.

Кредитор, который не был  вообще уведомлен о передаче предприятия  в аренду, может предъявить иск  об удовлетворении его требований в  течение года со дня; когда он узнал  или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

После передачи предприятия  в аренду арендодатель и арендатор  несут солидарную ответственность  по включенным в состав предприятия  долгам, которые был и переведены на арендатора без согласия кредитора. Обязанностью арендатора является поддержание  предприятия в надлежащем техническом  состоянии, в том числе осуществление  его текущего и капитального ремонта. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Порядок пользования имуществом арендованного предприятия и  внесения арендатором улучшений  в арендованное предприятие определяется договором аренды. Если этот порядок  не определен, применяются правила статьи 660 и 662 ГК РФ.

Согласно этим правилам, арендатор без согласия арендодателя, имеет право: передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении материальных ценностей другим лицам (перечисленные права осуществляются при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды); сдавать материальные ценности в субаренду; продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальное ценности, входящие в состав арендованного предприятия; вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Арендатор вправе получить возмещение стоимости неотделимых  улучшений арендованного имущества  независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Последний может  быть освобожден от указанной обязанности, если докажет, что издержки арендатора превышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств, или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности (статья 662 ГК РФ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Порядок заключения договора аренды предприятия и его государственная регистрация

2.1 Форма договора. Порядок заключения договора

Форма договора аренды предприятия  подчиняется общим правилам заключения сделок. Достаточной будет являться простая письменная форма договора, заверенная подписями и печатями с обеих сторон сделки. Нотариального заверения для данного вида сделок не требуется.

Необходимость соблюдения простой  письменной формы сделки законом  ставится в зависимость от ее субъектного  состава.

Так, указанную форму должны иметь: сделки граждан между собой на сумму, превышающую несколько сотен тысяч рублей; сделки между гражданами, письменная форма совершения которых предусмотрена законом независимо от их суммы (соглашение о неустойке, залог, поручительство, уступка требований и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в письменной форме (статьи 331,339,380,389,391,429 ГК РФ); все сделки юридических лиц между собой и с гражданами (статья 161 ГК РФ). Исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, которые могут совершаться устно.

Договор в письменной форме  может быть заключен путем составления  одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами  посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной связи.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор  принято путем выполнения указанных  в нем условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и так далее (статья 434,438 ГК РФ).

Существенными условиями  для договора аренды принято считать  условие об объекте (предмете) аренды, то есть самой сути договора. В договоре должен быть четко и недвусмысленно определен арендуемый объект. Представляется необходимым приложить к договору документы, определяющие объект (в данном случае – кадастровый план участка, поэтажный план строения, технические паспорта объектов и прочие аналогичные документы), и сделать их неотъемлемой частью договора.

Так же существенными признаются условия, в отношении которых хотя бы одна из сторон требует соглашения. Обычно это такие дополнительные условия, как: арендная плата (ее размер и сроки внесения, также и форма расчетов), срок действия договора, условия пользования арендованным имуществом, отнесение улучшений имущества на счет арендодателя или арендатора, условия передачи и возврата арендованного имущества, право последующего выкупа арендованного предприятия и другие специфические условия.

Случайные условия – условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют  обычные условия, либо изменяют эти  обычные условия, которые зафиксированы  в законе. Если случайное условие  отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора⁵. Таким образом, договор аренды может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.