Анализ показателей в финансовом менеджменте

     За  последний период было продано 5 аналогичных  фирм, ценовые мультипликаторы которых  приведены в таблице 4.2.

     Таблица 4.2

     Ценовые мультипликаторы аналогичных фирм

 

     Затраты на строительство аналога равны 330 млн. руб.

     Предпринимательский доход инвестора равен 15 % от затрат на строительство.

     Степень физического износа 25 %.

     Рыночная  арендная ставка для оцениваемого объекта  равна 2240 р. за м².

     Общая площадь здания 26000 м².

     Затраты на содержание здания равны 30 % от действительной выручки.

     Период  владения объектом недвижимости (срок сдачи в аренду) 10 лет.

     Ставка  арендной платы за 1 м² для объекта недвижимости ежегодно увеличивается на 100 р.

     Ставка  дисконтирования для объекта  недвижимости 20 %.

     Стоимость объекта недвижимости к концу  срока аренды составит 210 млн. руб.

     Оборудование  фирмы оценивается в 42 млн. руб.

     Рыночная  стоимость запасов 81 млн. руб.

     Денежные  средства и дебиторская задолженность, которая может быть оплачена, составляют 74 млн. руб.

     Краткосрочные обязательства фирмы составляют 189,57 млн. руб.  

4.2. Метод дисконтированных денежных потоков

     В таблице 4.3 приведен расчет износа капитальных  затрат.

     Таблица 4.3

     Износ капитальных затрат, млн. руб.

 

     Расчет  будущих доходов и прибыли  приведен в таблице 4.4.

     Таблица 4.4

     Прогноз будущих доходов и прибыли, млн. руб.

     Расчет  денежного потока приведен в таблице 4.5.

     Таблица 4.5

     Расчет  денежного потока, млн. руб.

Ставка  дисконтирования  r рассчитывается по формуле r = r_f + r_r, где r_f – безрисковая ставка дисконтирования; r_r – премия за риск. r = 20 + 6 = 26 %.

     Расчет  выручки от продажи фирмы в  постпрогнозный период проводится по модели Гордона: V_ПС = CF_ПС / (r – g), где CF_ПС – денежный поток доходов за первый год постпрогнозного периода; g – долгосрочные темпы роста денежного потока. В модели Гордона предполагается, что капиталовложения в постпрогнозный период равны начисляемой амортизации.

     V_ПС = 113,16 / (0,26 – 0,03) = 491,98 млн. руб. 

4.3. Сравнительный метод

     Рассчитаем  средние значения ценовых мультипликаторов по пяти аналогичным фирмам.

      .   .   .

Рассчитаем рыночную стоимость фирмы на основе мультипликатора Цена / ЧП.

      .

     ЧП = (117,6 – 11,76)*0,76 = 80,44 млн. руб.

     С_МЧ = 80,44*3,366 = 270,76 млн. руб.

     Рассчитаем  рыночную стоимость фирмы на основе мультипликатора Цена / Балансовая стоимость.

      , где БС – балансовая стоимость  (стоимость зданий и сооружений, оборудования, чистого оборотного  капитала).

     БС = 120 + 48 + 0,24*294 = 238,56 млн. руб.

     С_МБ = 238,56*1,148 = 273,87 млн. руб.

     Рассчитаем  рыночную стоимость фирмы на основе мультипликатора Цена / Выручка от реализации.

      = 294*0,92 = 270,48 млн. руб.

     Среднее значение стоимости фирмы, рассчитанное сравнительным методом, составит С_М = (270,76+273,87+270,48) / 3 = 271,7млн. руб.

     Таким образом, стоимость фирмы, рассчитанная сравнительным методом, составит 271,7 млн. руб. 

     4.4. Метод чистых активов

     Предприятие оценивается с точки зрения издержек на его создание. Для определения  рыночной стоимости здания были приглашены специалисты по оценке недвижимости. Оценка здания проводилась двумя подходами: затратным и доходным.

     При оценке здания затратным подходом не учитывалась рыночная стоимость земельного участка, так как полные права собственности в отношении земли не были оформлены.

     Остаточная  восстановительная стоимость здания затратным подходом находится как разница между полной стоимостью строительства и физическим износом.

     Полная  стоимость строительства = Стоимость  строительства + + Предпринимательский доход = 330 + 330*0,15 = 379,5 млн. руб.

     Остаточная восстановительная стоимость здания = 379,5 – 0,25*379,5 = = 284,625 млн. руб.

Доходный  подход.

Выручка от сдачи здания в аренду составит 2240*26000 = 58,24 млн. руб.

Затраты на содержание здания составят 58,24*0,3 = 17,472 млн. руб.

Годовой чистый доход равен58,24– 17,472 = 40,768 млн. руб.

Расчет  текущей стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков приведен в таблице 4.6.

     Таблица 4.6