Автор: Пользователь скрыл имя, 31 Января 2013 в 17:38, дипломная работа
Цели дипломной работы – изучить проблемы и перспективы ипотеки в России и разработать рекомендаций по ее совершенствованию.
Для достижения поставленной цели в процессе написания дипломной работы решены следующие задачи:
1. рассмотрена сущность ипотеки,
2. изучены субъекты ипотечной схемы и условия ипотечного кредитования,
Введение...................................................................................................................3
Глава 1. Теоретические аспекты ипотеки.............................................................6
1.1. Понятие ипотеки и ипотечного кредитования......................................6
1.2. Субъекты ипотечной схемы и условия ипотечного кредитования...11
1.3. Модели ипотечного кредитования......................................................20
Глава 2. Действующая практика ипотечного кредитования в России и Ульяновске..............................................................................................27
2.1. История ипотеки в России.....................................................................27
2.2. Особенности ипотечного кредитования в современной России........34
2.3. Развитие и проблемы ипотеки в Ульяновской области......................57
Глава 3. Разработка предложений и рекомендаций по совершенствованию системы ипотечного кредитования......................................................64
Заключение............................................................................................................72
Список используемой литературы......................................................................76
4. Неразвитость инфраструктуры
рынка жилья и жилищного
Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.
5. Психологические факторы,
главным из которых является
национальная особенность
Нормальному развитию ипотеки в России мешает и нынешнее разделение процедуры регистрации сделок между органами Госкомимущества, Госкомзема, Бюро технической инвентаризации. Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость - это земельный участок и все, что с ним неразрывно связано. Стало быть, любое здание или сооружение следует рассматривать в неразрывном единстве с земельным участком, на котором оно стоит, и регистрировать сделку в целом.37
Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:
Ипотечное жилищное кредитование должно быть основано на следующих принципах:
Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения в России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании;
Необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачная и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования;
Система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета;
Система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не только субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.
Сейчас рынок ипотеки еще очень молодой и от общего рынка недвижимости России составляет несколько процентов. Тем не менее, не учитывать рост объемов выдаваемых населению ипотечных кредитов нельзя, потому что данные финансовые средства приходят на рынок сразу, а на строительство необходимых объемов жилья требуется, как минимум, год-два. Поэтому, чтобы через два года (когда пойдут действительно большие объемы ипотечных средств) нам не получить скачка цен, необходимо развивать строительство уже сейчас.
Тем не менее, это не означает, что в нашем регионе стоит сдерживать развитие ипотеки. Напротив, ее необходимо стимулировать, потому что заложенные в областном бюджете средства на развитие системы ИЖК позволили бы приблизить следующие основные цели:
Решение "ипотечного" вопроса позволит Ульяновску привлечь дополнительные (значительные) финансовые ресурсы из федерального бюджета, даст возможность жителям Ульяновской области получать более доступные ипотечные кредитные средства на покупку и строительство собственного жилья и снизит остроту социально-значимого жилищного вопроса.
В литературе и практике бытует мнение, что ипотека в России не имеет необходимой правовой базы, поэтому развиваться она или вообще не может, или будет существовать в уродливых формах. Панацеей от всех бед будет долгожданный закон об ипотеке. Анализ законодательной базы ипотеки и опыт работы ряда банков России показывает, что без такого закона ипотечный бизнес может идти и развиваться. Безусловно, выход в свет Закона об ипотеке будет способствовать ипотечному бизнесу. Пока что законодательство Государственной Думы не на высоте. Опыт показывает, что новые законы не только, а часто и не столько решают действующие проблемы, но и создают их, и часто вместо стимулирования деятельности, на которую они направлены, глушат ее. Это относится и к в общем-то хорошему (специалисты подчеркивают его высокий уровень) Гражданскому кодексу РФ, и к проекту Закона об ипотеке. Так статья 350 п. 2 Гражданского кодекса (часть 1) дает право законодательно через суд отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов нас рок до 1 года; статья 292 гласит, «что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника».38 В проекте Закона об ипотеке предусмотрен залог дома или квартиры только при условии, если залогодатель и члены его семьи имеют другое помещение, пригодное для жилья, и продажа заложенного жилого дома или квартиры на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом доме или квартире залогодателя и членов его семьи.39
В настоящее время
основными источниками
Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника: накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). Первый источник является основным для ипотеки Германии, второй - для ипотеки США. В России практически отсутствует вторичный рынок ценных бумаг, тем более закладных. Банки России пошли по другому пути. Они организуют муниципальные жилищные займы, аккумулируя тем самым деньги населения для кредитования строительства и покупку их жилья через продажу жилищных сертификатов, а также других ценных или причисленных к ним бумаг. Исследования Центра ипотечного бизнеса показывают, что необходимо формировать нормальный вторичный рынок закладных как по жилому, так и нежилому фонду недвижимости. Причем если в США этот рынок формировался сверху (по инициативе и под руководством правительства) через создание федеральной национальной ассоциации по закладным «Фенни Мей», то в России этот процесс должен начинаться снизу, путем создания локальных вторичных рынков закладных под руководством местных органов власти.
Началом развития этих рынков и их сегментов могут быть системы жилищных займов. Центр ипотечного бизнеса совместно с Фондом имущества Москвы разработал схему, в которой центральным звеном (мини «Фенни Мей») должна быть Московская ипотечная компания, работающая в тесной связи с правительством Москвы и его департаментами. Примерно такая схема жилищной ипотеки используется в Ярославе (ярославский филиал Ипотечного акционерного банка).
Основным источником ресурсов для ипотеки современной России должны быть сбережения как заранее предназначенные для решения жилищного вопроса, так и текущие, а также временно свободные накопления предприятий, передаваемые ипотечным банкам на кредиты, обеспечивающие развитие этих предприятий. Например, строительные организации под процент ниже кредитной ставки банка дают ему свои временно свободные ресурсы для выдачи ипотечных кредитов на приобретение продукции этих организаций. Рациональное сочетание двух указанных схем получения кредитных ресурсов при активном участии местных органов государственной власти может обеспечить высокие результаты ипотеки.
Единственным выходом из этой непростой ситуации с ипотекой в Ульяновской области может служить комплексная реформа жилищно-строительного сектора, увязанная с другими реформами - бюджетной и местного самоуправления, разграничением полномочий между федеральным центром, регионами и муниципалитетами. Только с помощью законодательной базы и усилий местных властей можно разрушить монополии на строительных рынках, сформировать целостную и жизнеспособную систему обеспечения граждан доступным жильём, а заодно и повысить качество работы жилищно-коммунального комплекса.
Заключение
В дипломной работе была достигнута ее основная цель – были подробно изучены проблемы и перспективы ипотеки в России и разработаны рекомендаций по ее совершенствованию.
Ипотечный кредит - это кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Система ипотечного кредитования - совокупность отношений, обеспечивающая прохождение финансового потока от инвестора на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг к заемщику на первичном рынке ипотечных кредитов.
Основные субъекты ипотеки: заемщик, кредитор (банк), ипотечное агентство, инвесторы.
Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов, были построены базовые модели ипотечного кредитования, которые именуются также по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие: двухуровневая или классическая, американская, и одноуровневая, немецкая. Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. Сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах нашей Родины приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.
Ипотечная история России уходят корнями в начало 20 века. Однако только в последние годы ипотечное кредитование достигло очень больших размеров.
На конец 1 полугодия 2007 года 599 банков осуществляли выдачу ипотечных кредитов. Это значит, что на балансе этих банков находится хотя бы один ипотечный кредит. Общее распределение количества российских банков по размеру активов (см. рис. 6) на конец 1 полугодия 2007 года свидетельствует о том, что только 14% всех банков относятся к категории крупных (1, 2, 3, 4 группы), они имеют активы более 10 млрд. руб., остальные 44% (5 группа) – небольшие банки, 42% (6 группа) – малые банки.
Лидером является Сбербанк РФ. На втором месте – АИЖК, по темпам прироста в 2005-2007гг. соответствуют приросту лидеров рынка Группа ВТБ, Райффайзенкбанк Австрия, Дельта Кредит, Уралсиб. Им удалось более чем в 4 раза увеличить объем выдачи ипотечных кредитов.
На текущий момент целевой показатель объема выданных ипотечных жилищных кредитов на 2007 год скорректирован в сторону увеличения и составляет 250 млрд. рублей.
В целом у рынка ипотеки в регионах России неплохие перспективы развития. По самым умеренным прогнозам специалистов размер рынка к 2010 году достигнет $45 млрд. На сегодняшний день ипотека в нашей стране составляет порядка 4% от ВВП, в то время как в ряде стран Европы этот показатель достигает 50-80%, так что сомнений в дальнейшем росте ни у кого не возникает. Уже сейчас показатели регионального жилищного кредитования догоняют столичные. К примеру, один из крупнейших федеральных банков, предоставляющих ипотечные займы – Альфа-Банк – в прошлом году сравнял объем кредитов в Москве и регионах. Объем ипотечного портфеля банка на конец 2007 года в Москве составил $110 млн., на такую же сумму выдали кредитов и его региональные филиалы.