Теоретические аспекты ипотеки

В настоящее время  в России происходит быстрый рост цен на недвижимость. В постсоветский  период началось сокращение объемов  строительства, эта негативная тенденция сейчас переломлена количество жилья ежегодно вводимого в эксплуатацию по-прежнему недостаточно. В целом сегодня Россия по объемам строительства из расчета на человека в год значительно отстает от стран с развитой экономикой. Средняя обеспеченность жильем в России также низка.

В 2007 году в России наблюдалась  положительная динамика роста объемов  жилищного строительства. Только за восемь месяцев прошлого года введено  в эксплуатацию около 28 млн. кв. метров жилья, что на 34% больше соответствующего показателя за аналогичный период 2006 года.

Прогнозируется, что в 2008 году объем ввода жилья составит порядка 60 - 62 млн. кв. метров и превысит запланированный показатель - 56,3 млн. кв. метров, предусмотренный в рамках реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

Характеристики рынка  недвижимости в России представлены в табл. 3.

Табл. 3

Ценовые характеристики рынка недвижимости

в крупнейших городах России¹³

Объемы ввода жилья  в России представлены на рис. 2.

Рис. 2

Объем ввода  жилья в Российской Федерации, млн. кв. м.¹⁴

 

Сегодня в числе первоочередных задач социально-экономического развития Российской Федерации стоит задача формирования рынка доступного жилья  через повышение спроса населения  с помощью развития жилищного кредитования при одновременном увеличении объёмов жилищного строительства. Благоустроенное жильё необходимо и для отдыха, и для работы, и для создания нормальной полноценной семьи, но даже нынешний рост доходов не всегда позволяет людям приобретать жильё. Новое жильё за счёт текущих заработков и имеющихся сбережений могут купить лишь люди с высокими доходами.

В послании Федеральному Собранию в 2004 году Президент Российской Федерации подчеркнул, что необходимо активизировать работу финансовых механизмов, позволяющих гражданам улучшать жилищные условия не только за счёт текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счёт будущих доходов. Ипотека, по мнению Президента, должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами, и к 2010 году минимум треть граждан страны должны получить возможность приобретать жильё, отвечающее современным требованиям, как за счёт собственных накоплений, так и с помощью жилищных кредитов.

Решение жилищной проблемы путём повышения доступности жилья для населения и увеличения доли собственников является важнейшей социально-экономической предпосылкой стабилизации современного российского общества. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства жилья основным источником средств, направляемых на улучшение жилищных условий, становятся сбережения граждан и банковские кредиты.

Доступность жилья является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально-экономических процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным и коммерческим институтам.

Говоря о доступности  жилья необходимо учитывать не только возможность его свободного приобретения для последующего проживания. Одновременно с приобретением возникает необходимость содержать и обслуживать это жильё, неся соответствующие затраты, к которым относятся налоговые отчисления, текущий ремонт, различные виды страхования, оплата коммунальных услуг и некоторые другие. Плата за содержание жилья и коммунальные услуги в условиях роста тарифов являются дополнительной составляющей растущих обязательных платежей, влияющей на оценки потребителей относительно их потенциальных возможностей нести бремя растущих расходов. При анализе платёжеспособности заёмщика банкам необходимо оценивать совокупную возможность заёмщика по обслуживанию как непосредственно кредита, так и приобретённого с его помощью жилья.

Доступность жилья –  это связующее звено между  рынком банковских услуг и рынком недвижимости. Повышая доступность  жилья, ипотечные кредиты увеличивают  спрос на рынке жилой недвижимости. Главенствующим критерием доступности  жилья является его реальная рыночная стоимость с учётом динамики её изменения во времени. Влияние рыночной стоимости сказывается при всех формах приобретения жилья: и при единовременной оплате, и при разных формах кредитования (субсидирования). В свою очередь, влияние этих форм также существенно и дифференцированно отражается на динамике доступности улучшения жилищных условий. Льготные и разнообразные формы кредитования (особенно долгосрочного) и субсидирования оказывают наибольшее влияние на динамику доступности.

Показатель доступности жилья - один из ключевых индикаторов, широко применяемый в мировой практике.

Факторы, определяющие коэффициент  доступности жилья, представлены на рис. 3.

 

 

Рис. 3

Классификация факторов, определяющих коэффициент доступности жилья

 

Изменение коэффициента доступности жилья (КДЖ) представлено на рис. 4.

Рис. 4

Изменение КДЖ  с учетом потребительских расходов в РФ,

1998-2009гг. (факт + прогноз)¹⁵

Сегодня приобрести жилье  даже с помощью ипотечного кредита  могут не более 7% населения. Ажиотажный спрос на жилье и дефицит его предложения жилья на рынке, привели к повышению цен на недвижимость. С ростом цен на жилье поменялась целевая аудитория ипотеки, теперь ипотека стала необходимой людям, которые раньше могли купить квартиру без использования кредита. В связи с этим банки констатируют о быстром развитии рынка ипотечного кредитования. Каждый банк старается выдержать конкуренцию разными методами в силу специфики своей деятельности. Самым простым и доступным методом для многих банков является улучшение качества обслуживания клиентов, увеличена скорость предоставления кредитов, удлинены и сроки ипотечных кредитов до 25-30 лет.

Ниже на рис. 5 по отдельным  городам представлены показатели доступности  жилья для населения России, в  частности, количество лет до покупки квартиры, то есть отношение средней стоимости двухкомнатной квартиры в городе (регионе) к среднему совокупному доходу семьи, а также соотношение ежемесячного платежа по ипотечному кредиту на 20 лет за двухкомнатную квартиру к ежемесячному среднему совокупному доходу семьи.

Рис. 5

Показатели доступности  жилья для населения¹⁶

В среднем по России для  приобретения двухкомнатной квартиры семье необходимо в течение 6,5 лет  откладывать весь ежемесячный доход, при этом среди представленных городов  и регионов количество лет достигает 9,1-9,3 (в Мордовии и Чувашии). В то же время доля ежемесячных платежей в совокупном доходе составляет 35% в среднем по стране (29,1% в Ульяновске).

Теперь о показателях  ипотечного кредитования.

Основные особенности  ипотечного кредитования в России на данный момент следующие:

• В связи с повышением стоимости заимствований на мировом финансовом рынке повысилась стоимость привлечения и для российских банков. Для мелких и средних банков стоимость заимствований выросла на 1-2% пункта.
• Снижение уровня мгновенной ликвидности отразилось прежде всего на банках, пассивы которых формировались за счет межбанковских и других кредитов с плавающими ставками, а также за счет заимствований на рынке капитала путем выпуска ценных бумаг. В докладе рейтингового агентства Moody’s «Банковская система СНГ: влияние глобального кризиса» делается прогноз о возможных последствиях кризиса в банковском секторе стран СНГ. Эксперты агентства полагают, что влияние кризиса на российские и украинские банки будет ограниченным.
• По результатам 3 квартала 2007 года влияние указанных факторов осталось незамеченным. Объем выданных кредитов в 3 квартале 2007 года на 33% превысил объемы выдачи во 2 квартале 2007 года. Таким образом, темп прироста соответствовал снижающемуся тренду.
• Несмотря на это стоит ожидать некоторого снижения объемов выдаваемых кредитов в 1-2 квартале 2008 года, прежде всего в регионах.
• Официально приостановили выдачу кредитов только два банка: Москоммерцбанк и Юниаструм (по валютным кредитам); повысил ставки по ипотечным кредитам крупнейший банк – Урса-Банк. Доля этих трех банков на рынке не превышала 4%.
• Об отложенных планах по секьюритизации ипотечных кредитов было объявлено всеми крупнейшими игроками рынка – банками и специализированными ипотечными компаниями.
• Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), уполномоченное правительством РФ поддерживать систему ипотечного кредитования в России, разрабатывает меры, препятствующие проникновению и развитию кризиса на ипотечном рынке России. АИЖК планирует в ближайшем будущем предпринять ряд мер, направленных на снижение вероятности возникновения дополнительных рисков в текущей ситуации, в частности введение частичного права регресса в случае дефолта для разделения кредитного риска по проданным ему кредитам.

Это основные черты ипотечного кредитования в России. Рассмотрим их более подробно.

За последние два  года в России было создано 35 специализированных ипотечных банков, которые по сути таковыми не стали. Некоторые из них  успели или разориться, или в корне пересмотреть свою политику на финансовом рынке в сторону коммерческих кредитов. Банки в условиях неплатежей даже по межбанковским кредитам все больше приходят к выводу, что выдача ссуд под залог недвижимого имущества - дело верное, эффективное и перспективное. Большинство банков в настоящее время, не являясь ипотечными, осуществляют ипотечное кредитование, а некоторые создали или создают специализированные подразделения.

На конец 1 полугодия 2007 года 599 банков осуществляли выдачу ипотечных  кредитов. Это значит, что на балансе этих банков находится хотя бы один ипотечный кредит. Общее распределение количества российских банков по размеру активов (см. рис. 6) на конец 1 полугодия 2007 года свидетельствует о том, что только 14% всех банков относятся к категории крупных (1, 2, 3, 4 группы), они имеют активы более 10 млрд. руб., остальные 44% (5 группа) – небольшие банки, 42% (6 группа) – малые банки.

Рис.  6

Распределение банков в  зависимости от размера их активов  и объема ипотечной задолженности

 

 

Распределение только ипотечных банков по размерам активов отличается незначительно: 11% – это крупные и средние банки по размеру активов (на них приходится 79% ипотечной задолженности), 26% – небольшие банки, наибольшая доля (63%) – это малые банки, на них приходится порядка 20% ипотечной задолженности. Так, на 3 крупных банка (Сбербанк, Внешторгбанк и Газпромбанк) приходится 35% ипотечной задолженности, а на более чем 300 небольших, в том числе региональных банков, всего 20%. Эта категория банков более активно участвует в ипотечном кредитовании, чем в других видах кредитования физических лиц только из-за существующей возможности рефинансирования пула кредитов.

Лидеры на рынке ипотечного кредитования представлены ниже (рис.7).

Рис. 7

Лидеры на рынке  ипотечного кредитования в РФ в 2003-2006гг.

(по объемам  выданных ипотечных кредитов  накопленным итогом, млрд. руб.)¹⁷

 

В Приложении 1 представлена динамика роста выдачи ипотечных  кредитов лидеров рынка, накопленным  итогом, начиная с 2003 года.

Лидером является Сбербанк РФ. На втором месте – АИЖК, по темпам прироста в 2005-2007гг. соответствуют приросту лидеров рынка Группа ВТБ, Райффайзенкбанк Австрия, Дельта Кредит, Уралсиб. Им удалось более чем в 4 раза увеличить объем выдачи ипотечных кредитов.

Максимальный рост из лидеров рынка был в 2007 году у группы Банков ВТБ, - более, чем в 5 раз. Значительный прирост в объемах выдачи были также у банков, которые начали развитие своих ипотечных программ недавно – Москоммерцбанк, Инвестиционный банк КитФинанс, весго за 2007 год эти банки по объему выдачи ипотечных кредитов превсили показатели Райффайзенбанка Австрия, Дельта Кредит Банка, банка Уралсиб.

Говоря об ипотечных  организациях, нельзя не сказать об Агентстве по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК). АИЖК было создано 5 сентября 1997 года в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом. Его целью является создание условий для того, чтобы все граждане России, вне зависимости от социального положения, образования, состава семьи, уровня доходов, профессии, вероисповедания, места проживания или регистрации имели равные возможности получения ипотечного кредита. Специалистами АИЖК был разработан единый стандарт выдачи кредитов, в основу которого лег анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования. Он включает в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка: региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым компаниям. Стандарты процедуры выдачи ипотечных кредитов включают: оценку платёжеспособности заемщика; проверку дохода заемщика; расчёт максимальной суммы кредита; формы документов, применяемых при выдаче ипотечного кредита.

Параметры портрета заемщика ипотечного кредита представлены ниже

Табл. 4

Портрет заемщика по стандартам АИЖК, динамика и изменения¹⁸

 

За период с 2002 по 2006 год  общий объем выданных ипотечных  кредитов и займов в России вырос  более чем в 16 раз – с 3,6 млрд. руб. в 2002 году до 58,0 млрд. руб. в 2005 году, а в количественном выражении – примерно, с 9 000 кредитов в 2002 году до 78 603 в 2005 году. При этом, объем банковских кредитов в 2002 году составлял 3,27 млрд. руб., а в 2005 году – 56,3 млрд. руб. В 2006 году наблюдалось не только эффективное развитие банковской отрасли, но и значительный ежеквартальный рост объема рынка ипотечного кредитования.

Изменения одобрены в  феврале 2007 года на заседании президиума совета при Президенте Российской Федерации  по реализации приоритетных национальных проектов «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» (Протокол от 21 февраля 2007 года №16).

По итогам 2006 года общий объем  выданных ипотечных кредитов более  чем в 2 раза превысил целевой индикатор, установленный ранее.

В параметрах, определенных в федеральной  целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы, действующей в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 г. № 865 целевой показатель объема выданных ипотечных жилищных кредитов на 2006 год составлял 108 млрд. руб., на 2007 год – 151 млрд. руб.