Теоретические аспекты ипотеки

Содержание

 

 

Введение...................................................................................................................3

Глава 1. Теоретические аспекты  ипотеки.............................................................6

1. Понятие ипотеки и ипотечного кредитования......................................6
2. Субъекты ипотечной схемы и условия ипотечного кредитования...11
3. Модели ипотечного кредитования......................................................20

Глава 2. Действующая практика ипотечного кредитования в России и Ульяновске..............................................................................................27

2.1. История ипотеки  в России.....................................................................27

2.2. Особенности ипотечного кредитования в современной России........34

2.3. Развитие и проблемы  ипотеки в Ульяновской области......................57

Глава 3. Разработка предложений  и рекомендаций по совершенствованию  системы ипотечного кредитования......................................................64

Заключение............................................................................................................72

Список используемой литературы......................................................................76

Приложения...........................................................................................................79

Приложение 1. Средний размер ипотечных кредитов, выданных банками

 на территории РФ  в 2007 году..................................................79

Приложение 2. Ипотечные  схемы кредитования в России...............................81

Приложение 3. Ипотечные программы в Ульяновске.......................................82

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

В спектре новых возможностей для индивидуальных инвестиций, предлагаемых сегодня на рынке, ипотечное кредитование занимает особое место. В нынешних российский условиях его можно рассматривать не только как наиболее короткий путь приобретения жилья и улучшения жилищных условий, но и как весьма перспективный способ для долгосрочного помещения сбережений.

Сегодня в крупных  городах России наблюдается настоящий  бум жилищного строительства. Однако, быстрорастущие новостройки зачастую пустуют, не принося желаемой отдачи ни городским властям, ни инвесторам. И причина здесь проста – предложение жилья на рынке значительно превышает реальный платежеспособный спрос основной части населения.

Эффективным решением проблемы может стать повсеместное распространение  в России института ипотеки - получение  кредита под залог недвижимости в правом владения и распоряжения этой недвижимостью. Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира.

С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека  позволяет приобрести жилье сегодня и выплачивать полную его стоимость в течение нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

Развитие ипотеки в  России является одной из наиболее обсуждаемых тем в последнее время. Крайне низкая обеспеченность населения жильем дает основания для предположений о высокой перспективности развития этого направления. В этой связи, на протяжении последних лет, в том числе за последний год, был принят ряд решений, направленных на придание некоторого импульса становлению системы ипотечного кредитования, в том числе законы об ипотеке, ипотечных ценных бумагах и т.д. На федеральном уровне начало работать Агентство ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечный кредит в России развивается более стремительно, чем еще год назад ожидали аналитики. Процентные ставки постепенно преодолевают десятипроцентный рубеж, а сроки кредитования уже перевалили за четверть века.

Сегодня отсутствие в ассортименте крупного банка ипотечной программы уже становится редкостью. Только за 2006 год состав ипотечных кредиторов увеличился почти на два десятка. Теперь на рынке жилищного кредитования, по данным аналитиков, предлагается около трех сотен различных программ.

Какие выгоды приобретают банки, осуществляя ипотечное кредитование граждан, какие риски они несут? Какие условия ипотеки существуют для граждан? Какие особенности имеет ипотека в России? На эти и другие вопросы предстоит ответить в рамках данной дипломной работы.

Цели дипломной работы – изучить проблемы и перспективы ипотеки в России и разработать рекомендаций по ее совершенствованию.

Для достижения поставленной цели в процессе написания дипломной  работы решены следующие задачи:

1. рассмотрена сущность ипотеки,
2. изучены субъекты ипотечной схемы и условия ипотечного кредитования,
3. определены модели ипотечного кредитования,
4. изучена история ипотеки в России,
5. исследованы особенности ипотечного кредитования в России и Ульяновской области,
6. выявлены проблемы ипотечного кредитования в России,
7. предложены пути их решения.

Объект исследования – ипотека и ипотечное кредитование.

Предмет исследования –  проблемы и перспективы развития ипотеки в России.

Дипломная работа состоит  из введения (рассматривается актуальность темы, ставятся цели и задачи, определяются объект и предмет работы, анализируется используемая литература), трех глав (первая – теоретическая – раскрывает основы ипотеки и ипотечного кредитования, вторая – аналитическая – раскрывает особенности ипотеки в России, ее проблемы и перспективы в Ульяновске, в третья приводятся рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования), заключения (подводятся итоги работы), списка литературы и трех приложений.

При написании дипломной работы были использованы книги по дисциплине «Финансы и кредит» (М.В. Романовский, Г.Н. Белоглазова, Боровкова В.А. и др.), ипотеке и ипотечному кредитованию (Грудцына Л.Ю., Филиппова Е.С., Кириенко А.А. и др.), материалы периодических изданий (журналы «Рынок ценных бумаг», «Банковское обозрение», «Бюллетень банковской статистики») и др.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические  аспекты ипотеки

1.1. Понятие  ипотеки и ипотечного кредитования

 

Ипотека - разновидность  имущественного залога, при котором  объект залога, как правило, остается во владении залогодателя.

Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества  с целью получения ипотечного  кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление  имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства – в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательно государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества.

2. «Ипотека» (как ценная  бумага) подразумевает «закладную»  - долговой инструмент, удостоверяющий  залогодержателя на недвижимое  имущество.¹

Система ипотечного кредитования - совокупность отношений, обеспечивающая прохождение финансового потока от инвестора на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг к заемщику на первичном рынке ипотечных кредитов.

Ипотечный кредит - это  кредит (заем), предоставленный для  приобретения недвижимости под залог  данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную - именную ценную бумагу вексельного типа.²

При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку  недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотеки  в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Оформление ипотеки  – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной  комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Также может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

Главным преимуществом  ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы  на покупку жилья, возникает возможность  уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.³

Самым существенным недостатком  ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая  может достигать 100 процентов и  более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных  банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк, и любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

Процесс ипотечного кредитования.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Естественно, что банк-кредитор будет готов предоставить этот кредит не любому заемщику. Нужно вначале  выяснить платежеспособность заемщика, т.е. оценить, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.⁴

Если заемщик полностью и в срок возвращает кредит, то кредитный договор считается завершенным и договор ипотеки между заемщиком и банком тоже теряет силу. Если же заемщик не может по каким-то причинам продолжать выплаты по кредиту, то, к сожалению, в этом случае происходит обращение взыскания на заложенное жилье. Обращение взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, происходит по решению суда либо без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.