Теоретические аспекты ипотеки

Автор: Пользователь скрыл имя, 31 Января 2013 в 17:38, дипломная работа

Краткое описание

Цели дипломной работы – изучить проблемы и перспективы ипотеки в России и разработать рекомендаций по ее совершенствованию.
Для достижения поставленной цели в процессе написания дипломной работы решены следующие задачи:
1. рассмотрена сущность ипотеки,
2. изучены субъекты ипотечной схемы и условия ипотечного кредитования,

Оглавление

Введение...................................................................................................................3
Глава 1. Теоретические аспекты ипотеки.............................................................6
1.1. Понятие ипотеки и ипотечного кредитования......................................6
1.2. Субъекты ипотечной схемы и условия ипотечного кредитования...11
1.3. Модели ипотечного кредитования......................................................20
Глава 2. Действующая практика ипотечного кредитования в России и Ульяновске..............................................................................................27
2.1. История ипотеки в России.....................................................................27
2.2. Особенности ипотечного кредитования в современной России........34
2.3. Развитие и проблемы ипотеки в Ульяновской области......................57
Глава 3. Разработка предложений и рекомендаций по совершенствованию системы ипотечного кредитования......................................................64
Заключение............................................................................................................72
Список используемой литературы......................................................................76

Файлы: 1 файл

ДИПЛОМ-ИПОТЕКА.doc

— 4.53 Мб (Скачать)

По данным Центрального банка Российской Федерации общий объем ипотечных  жилищных кредитов за первый квартал 2007 года по Российской Федерации составил 82,3 млрд. руб., что на 4% превышает  показатель объема ипотечных кредитов, выданных в I полугодии 2006 года (78,5 млрд. руб.) и составляет 32,9% от целевого показателя, запланированного на 2007 год (250 млрд. руб.). Средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту по итогам I квартала составила 14% - в рублях и 11% - в валюте.19

На текущий момент целевой показатель объема выданных ипотечных жилищных кредитов на 2007 год скорректирован в сторону увеличения и составляет 250 млрд. рублей.

За весь 2007 год в РФ было выдано ипотечных кредитов на 556 млрд. руб. В 2007г. наблюдалось постепенное снижение темпов ежеквартального прироста выдачи ипотечных кредитов в соответствие с прогнозируемым трендом. В связи с увеличением объема рынка, темпы прироста постепенно сокращаются.

Ипотечные программы российских банков представлены в Приложении 2.

Основные показатели ипотечного кредитования представлены ниже. 

Рис. 8

Рост рынка  ипотечного кредитования в РФ,

2004-2010гг. (факт+прогноз)20

 

Рис. 9

Объем выдаваемых ипотечных кредитов в РФ,

2005-2007гг., млрд.руб.21

Табл. 5

Объем задолженности по кредитам на покупку жилья22

 

 

 

Рис. 10

Индекс ежеквартального роста  объемов ипотечного кредитования, в % к предыдущему кварталу23

 

По мере развития рынка  в 2004-2007гг., усиление конкурентной борьбы повлияло на появление различных  особенностей при выдаче ипотечных  кредитов. Среди маркетинговых инструментов привлечения клиентов наиболее распространенными были: уровень процентной ставки  и комиссии, скорость рассмотрения заявки, дружелюбное отношение к клиенту, помощь в подборе квартиры, рекламные кампании.

Тенденции в заявляемых программах банков были направлены на:

    • Удлинение сроков кредитования (см. рис. 11). Если в 2004-2005 году максимальные сроки составляли 10-15 лет, то в 2007г. сроки предоставления кредитов увеличились и в среднем составляют 25 лет. Одним из лидеров по предложению долгосрочных кредитов (сроком до 30 лет) является АИЖК. Новинкой рынка стало удлинение сроков до 40 лет – Росевробанк, GM банк. Необходимо отметить, что фактический, по данным ЦБ РФ, средневзвешенный срок предоставления кредитов составляет 15 лет. Более короткие сроки выдачи кредитов зависят от желания заемщика и значительно сокращают его возможности по повышению доступности ипотечного кредитования и жилья в момент выдачи. Таким образом, при снижении процентных ставок будет наблюдаться тенденция к увеличению фактических сроков при выдаче ипотечных кредитов, а также фактических сроков возврата кредитов.

Рис. 11

Средневзвешенный срок кредитования по всем выданным кредитам и кредитам, выданным АИЖК в 1 кв. 2007., мес.24

 

    • Сокращение размера первоначального взноса. Увеличение программ с максимально возможным размером займа – до 100%. О таких программах заявляют Банк Москвы, Дельта Кредит Банк, Уралсиб, Инвестиционный банк КитФинанс, ВТБ, Бин-Банк (предоставляет рассрочку на первоначальный взнос 6 месяцев). По мнению участников рынка занчительным ограничением в выдаче таких кредитов является высокий уровень официальных доходов и повышение ставки.
    • Внедрение специальных программ. Для молодых семей Сбербанк РФ предлагает более низкий размер первого взноса – 5%, отсрочку по уплате основного долга при рождении ребенка в течение 5 лет.
    • Снижение размера процентных ставок (см. рис. 12). В настоящее время ставка по ипотечному кредиту зависит от: валюты кредитования, типа ставки (плавающая, фиксированная), формы подтверждения дохода, срока кредита, типа залога, целей кредитования (ремонт, строительство, любые цели), возможности досрочного погашения (наличия моратория и его срок).

Рис. 12

Динамика изменения  процентных ставок по ипотечным кредитам в РФ25

 

В 1 квартале 2007 года заявляемый банками размер процентных ставок по ипотечным кредитам составлял в рублях от 10,75-16%, и в иностранной валюте от 7-14%. По данным ЦБ РФ в 1 квартале 2007 года фактическая средневзвешенная процентная ставка по кредитам, выданным в рублях, составила 13%. В зависимости от региона, размер средневзвешенной процентной ставки составлял от 12 до 15% в рублях и от 11 до 14% в валюте.

Во втором квартале 2007 года ипотечные кредиты по максимальным ставкам 16% выдавались в республиках  Тыва, Северной Осетии, Курской и Белгородской областях.

Рынок ипотечного кредитования в разных регионах страны имеет свои особенности.

По данным Центрального Банка показатели выданных ипотечных  жилищных кредитов в I квартале 2007 года по федеральным округам (рис. 13):

Центральный федеральный  округ – 23,4 млрд. руб.;

Сибирский федеральный  округ – 15,5 млрд. руб.;

Приволжский Федеральный  округ – 15,1 млрд. руб.;

Уральский федеральный  округ – 11,3 млрд. руб.;

Северо-Западный федеральный  округ – 9,5 млрд. руб.;

Южный федеральный округ – 5,03 млрд. руб.;

Дальневосточный федеральный  округ – 2,5 млрд. руб.26

Рис. 13

Показатели  выданных ипотечных жилищных кредитов

по округам, в млн. руб.

 

 

20 наиболее активных  регионов в области ипотечного  кредитования в 2007 году представлены ниже (табл. 6).

Табл. 6

Наиболее активные регионы  в области ипотечного кредитования27

 

Наибольший объем выданных ипотечных жилищных кредитов в I квартале 2007 г.:

Московская область- 5,2 млрд. руб.;

г. Москва -12,6 млрд. руб.;

г. Санкт-Петербург -5,5 млрд. руб.;

Самарская область -2,4 млрд. руб.;

Свердловская область -2,7 млрд. руб.;

Тюменская область -5,6 млрд. руб.;

Ханты-Мансийский автономный округ – Югра - 3,06 млрд. руб.;

Челябинская область -2,7 млрд. руб.;

Алтайский край -2,4 млрд. руб.;

Красноярский край -2,4 млрд. руб.;

Новосибирская область  – 3,05 млрд. руб.

Наименьший объем выданных ипотечных жилищных кредитов в I квартале 2007 г.:

Республика Адыгея -56 млн. руб.;

Карачаево-Черкесская Республика -26,5 млн. руб.;

Республика Алтай -30,7 млн. руб.28

Несмотря на довольно высокие темпы роста предоставления ипотечных кредитов, система развивается  медленно. Причинами здесь можно  считать отдельные проблемы законодательства, например, запрет на взыскание на единственное жилье, пригодное для проживания заемщика, объявившего дефолт. С другой стороны, Жилищным кодексом предусматривается возможность обращения взыскания на заложенную недвижимость и выселение заемщика, а также проживающих с ним членов семьи, при условии предоставления им помещений из фонда жилья для временного поселения (прерогатива субъектов РФ). Если же законами субъектов РФ не предусматривается выделение такого жилья, суд будет вынужден отказать кредитору в обращении взыскания на заложенное жилое помещение. Другим очевидным решением является придание ипотечному покрытию особого статуса и отделение его в случае банкротства от других активов.

Однако наиболее существенным, на наш взгляд, препятствием остается низкий платежеспособный спрос. Размер первоначального взноса, как и  ежемесячного платежа, остаются непосильными для большинства населения страны, что является основным фундаментальным фактором, сдерживающим развитие ипотеки в России. В отличие от прочих проблем, для преодоления которых необходимо лишь желание властей, повышение платежеспособного спроса возможно лишь при условии проведения успешной общеэкономической политики, направленной на повышение уровня жизни населения. Отметим, что в развитии ипотеки государство не должно ориентироваться лишь на мобилизации средств населения, возможны варианты более активного участия государства в различного рода программах стимулирования, например, адресного субсидирования процентных платежей молодым семьям и пр.

Одним из серьезных направлений  деятельности правительства для  становления ипотеки выступает снижение темпов инфляции. Ипотечное кредитование при любых условиях будет крайне затруднено, если инфляция не будет снижена до 5-7%. И здесь замкнутый круг. Высокие темпы инфляции тормозят развитие ипотеки, которая, в свою очередь, выступает мощным рычагом обуздания инфляции.29

Основными направлениями  содействия органов государственной  власти становлению и развитию ипотеки  являются:

    • защита интересов вкладчиков, заемщиков и кредиторов через разработку и реализацию нормативных актов, методических и инструктивных материалов;
    • снижение рисков кредиторов через правительственные (органы местной власти) гарантии и систему страхования;
    • субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных на приобретение недвижимости, ее реконструкция, ремонт;
    • освобождение от налогов доходов по вкладам на целевые сберегательные счета;
    • безвозмездные государственные взносы на эти счета в пропорциях к величине сбережений вкладчиков;
    • оплата части процентной ставки по ипотечному кредиту;
    • оплата полностью или частично первоначального взноса, т.е. заемщику предоставляется сумма безвозмездно или по очень низкой по сравнению с кредитной ставкой.30

Если сравнивать ипотечное  кредитование в России с зарубежными  странами, то здесь наблюдаются следующие  тенденции.

 Рынок ипотечного кредитования в различных странах еврозоны имеет свои особенности. Основное отличие от российского рынка заключается в том, что более 70% всех ипотечных кредитов выдаются под плавающую процентную ставку. В Бельгии более 45% рынка составляют кредиты с максимально долгим периодом фиксации процентной ставки – 10 лет, остальная часть кредитов выдана под плавающую процентную ставку. В Дании кредиты с плавающей процентной ставкой составляют 50%; в Германии – более 45% рынка, период фиксации ставки по этим кредитам составляет от 5 до 10 лет. В Греции 86% ипотечных кредитов выданы под плавающую ставку, которая изменяется 1 раз в год. В Италии ипотечные кредиты с фиксированными ставками на весь срок кредитования составляют всего 20-30%. Средневзвешенный коэффициент «кредит/залог» по представленным странам еврозоны составляет 78%, более низкий показатель по представленным кредитам в Греции – 57%, Венгрии – 40% (см. табл. 7).

Табл. 7

Основные характеристики рынка  ипотечного кредитования европейских  стран и в России31

       

 

Рис. 14

Доля ипотеки  по отношению к ВВП государств с различным уровнем развития экономики, %32

 

 

Прогноз рынка ипотечного кредитования.

Ликвидная позиция российских банков (сумма средств на корсчетах  и депозитах ЦБ РФ) снизилась с 1,3 трлн руб. в июле 2007 года до 370 млрд руб. в августе. Ставка MIACR (средняя фактическая ставка межбанковского кредита крупнейших российских коммерческих банков) в период с 6.07.2007 по 31.08.2007 повысилась с 2,3 до 6,9%. В 2008 году стоимость привлекаемого в ипотеку капитала будет на 1-2% выше, чем в 2007 году. При росте процентных ставок, в отличие от периода их снижения, ипотечные кредиты досрочно не погашаются. Срочность активов растет, и необходимы длинные пассивы. В этой же ситуации стоимость длинных пассивов растет гораздо быстрее, чем краткосрочные ресурсы; ипотечные кредиты, выданные вчера, продаются (секьюритизируются) с убытком. Поэтому при росте процентных ставок чрезвычайно важно увеличивать возможности по приобретению у таких банков закладных по номинальной доходности, снижая размер возможных убытков и повышая уровень ликвидности. На конец 2007 года при сохранении риска увеличения процентных ставок объем предложения на рынке купли-продажи закладных может составить до 180 млрд руб.

Определенные сложности  могут возникнуть у тех банков, которые специализируются на рынке  розничного кредитования, но при этом никогда не занимались привлечением средств физических лиц в депозиты, а ориентировались исключительно  на привлечение средств от финансовых институтов либо внутри России, либо за рубежом. Поскольку финансовые институты за рубежом сейчас испытывают сложности с ликвидностью, они не смогут предоставлять средства нашим банкам в том же объеме, как раньше. Поэтому таким банкам будет сложно продолжать так же динамично увеличивать кредитный портфель, как это было до сегодняшнего дня. Остальные участники финансового рынка будут испытывать подобные проблемы в меньшей степени.

Очевидно, что необходимость  в дополнительном привлечении финансовых средств будет стоять перед всеми банками. Объем секьюритизированных ипотечных кредитов и ипотечных закладных в ПИФах на начало 2007 года составлял 10,8%. Все лидеры имеют уже достаточный объем портфеля для секьюретизации.

Прогноз выдаваемых ипотечных  кредитов в ближайшие годы представлен на рис. 15.

Рис. 15

Прогноз объема выдаваемых ипотечных  кредитов, млрд.руб./год33

Информация о работе Теоретические аспекты ипотеки