Автор: Пользователь скрыл имя, 31 Января 2013 в 17:38, дипломная работа
Цели дипломной работы – изучить проблемы и перспективы ипотеки в России и разработать рекомендаций по ее совершенствованию.
Для достижения поставленной цели в процессе написания дипломной работы решены следующие задачи:
1. рассмотрена сущность ипотеки,
2. изучены субъекты ипотечной схемы и условия ипотечного кредитования,
Введение...................................................................................................................3
Глава 1. Теоретические аспекты ипотеки.............................................................6
1.1. Понятие ипотеки и ипотечного кредитования......................................6
1.2. Субъекты ипотечной схемы и условия ипотечного кредитования...11
1.3. Модели ипотечного кредитования......................................................20
Глава 2. Действующая практика ипотечного кредитования в России и Ульяновске..............................................................................................27
2.1. История ипотеки в России.....................................................................27
2.2. Особенности ипотечного кредитования в современной России........34
2.3. Развитие и проблемы ипотеки в Ульяновской области......................57
Глава 3. Разработка предложений и рекомендаций по совершенствованию системы ипотечного кредитования......................................................64
Заключение............................................................................................................72
Список используемой литературы......................................................................76
По данным Центрального банка Российской
Федерации общий объем
На текущий момент целевой показатель объема выданных ипотечных жилищных кредитов на 2007 год скорректирован в сторону увеличения и составляет 250 млрд. рублей.
За весь 2007 год в РФ было выдано
ипотечных кредитов на 556 млрд. руб.
В 2007г. наблюдалось постепенное
Ипотечные программы российских банков представлены в Приложении 2.
Основные показатели ипотечного кредитования представлены ниже.
Рис. 8
Рост рынка ипотечного кредитования в РФ,
2004-2010гг. (факт+прогноз)20
Рис. 9
Объем выдаваемых ипотечных кредитов в РФ,
2005-2007гг., млрд.руб.21
Табл. 5
Рис. 10
Индекс ежеквартального роста объемов ипотечного кредитования, в % к предыдущему кварталу23
По мере развития рынка в 2004-2007гг., усиление конкурентной борьбы повлияло на появление различных особенностей при выдаче ипотечных кредитов. Среди маркетинговых инструментов привлечения клиентов наиболее распространенными были: уровень процентной ставки и комиссии, скорость рассмотрения заявки, дружелюбное отношение к клиенту, помощь в подборе квартиры, рекламные кампании.
Тенденции в заявляемых программах банков были направлены на:
Рис. 11
Средневзвешенный срок кредитования по всем выданным кредитам и кредитам, выданным АИЖК в 1 кв. 2007., мес.24
Рис. 12
Динамика изменения процентных ставок по ипотечным кредитам в РФ25
В 1 квартале 2007 года заявляемый банками размер процентных ставок по ипотечным кредитам составлял в рублях от 10,75-16%, и в иностранной валюте от 7-14%. По данным ЦБ РФ в 1 квартале 2007 года фактическая средневзвешенная процентная ставка по кредитам, выданным в рублях, составила 13%. В зависимости от региона, размер средневзвешенной процентной ставки составлял от 12 до 15% в рублях и от 11 до 14% в валюте.
Во втором квартале 2007 года ипотечные кредиты по максимальным ставкам 16% выдавались в республиках Тыва, Северной Осетии, Курской и Белгородской областях.
Рынок ипотечного кредитования в разных регионах страны имеет свои особенности.
По данным Центрального Банка показатели выданных ипотечных жилищных кредитов в I квартале 2007 года по федеральным округам (рис. 13):
Центральный федеральный округ – 23,4 млрд. руб.;
Сибирский федеральный округ – 15,5 млрд. руб.;
Приволжский Федеральный округ – 15,1 млрд. руб.;
Уральский федеральный округ – 11,3 млрд. руб.;
Северо-Западный федеральный округ – 9,5 млрд. руб.;
Южный федеральный округ – 5,03 млрд. руб.;
Дальневосточный федеральный округ – 2,5 млрд. руб.26
Рис. 13
Показатели выданных ипотечных жилищных кредитов
по округам, в млн. руб.
20 наиболее активных регионов в области ипотечного кредитования в 2007 году представлены ниже (табл. 6).
Табл. 6
Наибольший объем выданных ипотечных жилищных кредитов в I квартале 2007 г.:
Московская область- 5,2 млрд. руб.;
г. Москва -12,6 млрд. руб.;
г. Санкт-Петербург -5,5 млрд. руб.;
Самарская область -2,4 млрд. руб.;
Свердловская область -2,7 млрд. руб.;
Тюменская область -5,6 млрд. руб.;
Ханты-Мансийский автономный округ – Югра - 3,06 млрд. руб.;
Челябинская область -2,7 млрд. руб.;
Алтайский край -2,4 млрд. руб.;
Красноярский край -2,4 млрд. руб.;
Новосибирская область – 3,05 млрд. руб.
Наименьший объем выданных ипотечных жилищных кредитов в I квартале 2007 г.:
Республика Адыгея -56 млн. руб.;
Карачаево-Черкесская Республика -26,5 млн. руб.;
Республика Алтай -30,7 млн. руб.28
Несмотря на довольно
высокие темпы роста
Однако наиболее существенным, на наш взгляд, препятствием остается низкий платежеспособный спрос. Размер первоначального взноса, как и ежемесячного платежа, остаются непосильными для большинства населения страны, что является основным фундаментальным фактором, сдерживающим развитие ипотеки в России. В отличие от прочих проблем, для преодоления которых необходимо лишь желание властей, повышение платежеспособного спроса возможно лишь при условии проведения успешной общеэкономической политики, направленной на повышение уровня жизни населения. Отметим, что в развитии ипотеки государство не должно ориентироваться лишь на мобилизации средств населения, возможны варианты более активного участия государства в различного рода программах стимулирования, например, адресного субсидирования процентных платежей молодым семьям и пр.
Одним из серьезных направлений деятельности правительства для становления ипотеки выступает снижение темпов инфляции. Ипотечное кредитование при любых условиях будет крайне затруднено, если инфляция не будет снижена до 5-7%. И здесь замкнутый круг. Высокие темпы инфляции тормозят развитие ипотеки, которая, в свою очередь, выступает мощным рычагом обуздания инфляции.29
Основными направлениями содействия органов государственной власти становлению и развитию ипотеки являются:
Если сравнивать ипотечное кредитование в России с зарубежными странами, то здесь наблюдаются следующие тенденции.
Рынок ипотечного кредитования в различных странах еврозоны имеет свои особенности. Основное отличие от российского рынка заключается в том, что более 70% всех ипотечных кредитов выдаются под плавающую процентную ставку. В Бельгии более 45% рынка составляют кредиты с максимально долгим периодом фиксации процентной ставки – 10 лет, остальная часть кредитов выдана под плавающую процентную ставку. В Дании кредиты с плавающей процентной ставкой составляют 50%; в Германии – более 45% рынка, период фиксации ставки по этим кредитам составляет от 5 до 10 лет. В Греции 86% ипотечных кредитов выданы под плавающую ставку, которая изменяется 1 раз в год. В Италии ипотечные кредиты с фиксированными ставками на весь срок кредитования составляют всего 20-30%. Средневзвешенный коэффициент «кредит/залог» по представленным странам еврозоны составляет 78%, более низкий показатель по представленным кредитам в Греции – 57%, Венгрии – 40% (см. табл. 7).
Основные характеристики рынка ипотечного кредитования европейских стран и в России31
Рис. 14
Доля ипотеки по отношению к ВВП государств с различным уровнем развития экономики, %32
Прогноз рынка ипотечного кредитования.
Ликвидная позиция российских банков (сумма средств на корсчетах и депозитах ЦБ РФ) снизилась с 1,3 трлн руб. в июле 2007 года до 370 млрд руб. в августе. Ставка MIACR (средняя фактическая ставка межбанковского кредита крупнейших российских коммерческих банков) в период с 6.07.2007 по 31.08.2007 повысилась с 2,3 до 6,9%. В 2008 году стоимость привлекаемого в ипотеку капитала будет на 1-2% выше, чем в 2007 году. При росте процентных ставок, в отличие от периода их снижения, ипотечные кредиты досрочно не погашаются. Срочность активов растет, и необходимы длинные пассивы. В этой же ситуации стоимость длинных пассивов растет гораздо быстрее, чем краткосрочные ресурсы; ипотечные кредиты, выданные вчера, продаются (секьюритизируются) с убытком. Поэтому при росте процентных ставок чрезвычайно важно увеличивать возможности по приобретению у таких банков закладных по номинальной доходности, снижая размер возможных убытков и повышая уровень ликвидности. На конец 2007 года при сохранении риска увеличения процентных ставок объем предложения на рынке купли-продажи закладных может составить до 180 млрд руб.
Определенные сложности
могут возникнуть у тех банков,
которые специализируются на рынке
розничного кредитования, но при этом
никогда не занимались привлечением
средств физических лиц в депозиты,
а ориентировались
Очевидно, что необходимость в дополнительном привлечении финансовых средств будет стоять перед всеми банками. Объем секьюритизированных ипотечных кредитов и ипотечных закладных в ПИФах на начало 2007 года составлял 10,8%. Все лидеры имеют уже достаточный объем портфеля для секьюретизации.
Прогноз выдаваемых ипотечных кредитов в ближайшие годы представлен на рис. 15.
Рис. 15