Теоретические аспекты ипотеки

По прогнозу специалистов, в 2008 году на российском ипотечном рынке  будет увеличиваться доля рынка  крупных коммерческих и государственных  банков за счет крупных и средних региональных игроков, пострадавших от кризиса ликвидности. Ипотека будет расти за счет кредитования строящегося жилья. Большие темпы роста возможны в кредитовании на покупку загородной недвижимости как в столице, так и в регионах. Сейчас не более 10-15% от всех ипотечных кредитов выдается на покупку загородного жилья, в перспективе банки обратят свое внимание именно на этот сегмент рынка”. Как полагают эксперты, из-за роста цен на недвижимость увеличится средняя сумма кредита - соответственно на $20 млрд. в этом году вырастет и объем всего ипотечного рынка.

В целом у рынка  ипотеки в регионах России неплохие перспективы развития. По самым умеренным  прогнозам специалистов размер рынка  к 2010 году достигнет $45 млрд. На сегодняшний день ипотека в нашей стране составляет порядка 4% от ВВП, в то время как в ряде стран Европы этот показатель достигает 50-80%, так что сомнений в дальнейшем росте ни у кого не возникает. Уже сейчас показатели регионального жилищного кредитования догоняют столичные. К примеру, один из крупнейших федеральных банков, предоставляющих ипотечные займы – Альфа-Банк – в прошлом году сравнял объем кредитов в Москве и регионах. Объем ипотечного портфеля банка на конец 2007 года в Москве составил $110 млн., на такую же сумму выдали кредитов и его региональные филиалы.

 

2.3. Развитие  и проблемы ипотеки в Ульяновской  области

 

Ни для кого не секрет, что в Ульяновске остро стоит  проблема с жильем. Многие видят  решение в развитии ипотеки. Федеральный  закон существует уже более семи лет. У соседей - в Пензе, Татарстане, Саратове - в год берут более тысячи кредитов на жилье.

А в Ульяновской области  только сейчас начинают всерьез задумываться над ипотечным кредитованием. В  Законодательном собрании области  готовят закон на местном уровне. Но на кого он будет распространяться - пока вопрос.

Статистика гласит, что  ипотечное жилье всё же недешевое, к тому же, по прогнозам Госстроя на 2006-2007 годы цены на него возрастут  процентов на 50-60. Так что позволить  его себе смогут лишь немногие. Это, конечно, минус ипотеки. Зато на ней регион сможет и заработать. Если на программу заложить 15 млн. рублей из регионального бюджета, то можно получить 450 млн. рублей федеральных субсидий.

Сегодня на территории области  нет регионального оператора федерального АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), ипотечные программы реализуют банки и частные ипотечные компании - к примеру, Симбирское ипотечное агентство. Созданный ранее Ульяновский региональный ипотечный фонд в 2004 году прекратил свою работу с большими долгами и сейчас не функционирует. Поэтому в в Ульяновской области будет создана областная ипотечная строительная корпорация. Эта корпорация будет заниматься не только кредитованием, но и строительством, создавая продукт, который затем будет реализовываться через различные схемы рассрочки или дисконтные программы.

Ипотека должна решить проблему покупательской способности и стимулировать  массовый спрос на строящееся жилье. Пока, по данным минстроя Ульяновской  области, только около 10% ульяновских семей могут приобрести жилье с помощью собственных или заемных средств. К 2010 году этот показатель должен достичь уровня 30%.

Ипотеку в Ульяновске и Ульяновской области представляют около 20 ипотечных банков, которые  предлагают заемщикам 80 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.

Работ и услуг по «чистому»  виду деятельности «строительство»  за 2007 год по области выполнено  на 7,8 млрд. руб., индекс физического  объёма составил 111,8% к предыдущему году. Следует отметить, что объём строительных работ в 2 раза и более превышает уровень 2006 года в г. Новоульяновск, Базарносызганском Вешкаймском, Тереньгульском и районах, а самый высокий  рост - в 26,3 раза отмечен в Карсунском районе.

За 2007 год в области  введено в эксплуатацию жилья  общей площадью 424,6 тыс. кв. м, наблюдается  рост на 24,9% от уровня 2006 года. В областном  объёме наибольший удельный вес занимает г. Ульяновск - 65,7%  (объёмы ввода жилья  выросли на 33,5%). Наибольший спад объёмов ввода жилья к уровню предыдущего года произошло в Инзенском районе (на 62,4%), Сурском районе (на 49,5%) Карсунском районе (на 41,2%).³⁴

Ставки по ипотеке  в Ульяновске и Ульяновской области  находятся в диапазоне 4.00-17.00% годовых  по рублевым кредитам и 9.00-13.75% годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Ульяновске составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Ульяновске может достигать 30 лет.³⁵

Ипотека в Ульяновске – это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.

Количество ипотечных  программ в Ульяновске и Ульяновской  области достигает 80 (см. Приложение 3).

Основные показатели ипотечного кредитования в Ульяновске в сравнении с другими города Приволжского федерального округа представлены ниже (см. табл. 8-12)³⁶.

 

 

 

Табл. 8

Объемы задолженности  по кредитам в рублях (2006-2007гг.),

тыс. руб.

Табл. 9

Объемы задолженности  по кредитам в валюте (2006-2007гг.),

тыс. руб.

Табл. 10

Объем выданных ипотечных жилищных кредитов (2006-2007гг.), тыс. руб.

Табл. 11

Средневзвешенный срок ипотечного кредитования в Ульяновске (2006-2007гг.), мес.

Табл. 12

Средневзвешенная процентная ставка ипотечного кредитования в Ульяновске (2006-2007гг.), %

 

Уже сегодня анализ ситуации показывает, что предполагаемая доступность  ипотечных кредитов для населения  далеко не означает доступность самого жилья. Если мы будем работать только над доступностью ипотечных кредитов, оставляя в стороне развитие жилищного строительства, то придем к нежелательному результату.

Президент поставил задачу увеличения объемов строительства  к 2010 году в два раза. Если этого  не произойдет, рынок жилья будет  отставать от рынка ипотеки, и мы получим резкий рост цен на жилье. Отдельные тревожные симптомы уже проявляются в тех регионах, где быстро внедряются ипотечные схемы бюджетного происхождения. Срабатывает психологический фактор: продавцы жилья, зная, что на рынке недвижимости появились "дополнительные" ипотечные деньги, поднимают цены. В результате, жилье становиться недоступным.

В новых законах по "доступному жилью" делается попытка  решить задачу удвоения объемов строительства  путем развития института девелопмента, изменения налоговой системы и т.п. Применяемые законодательные меры должны устранить самую главную проблему для строителей - получение земельных участков под строительство с готовыми инженерными сетями. В свою очередь, решение этой проблемы, как полагают специалисты, позволит сломать монополизм на строительном рынке и снизить стоимость жилья на 40%, а если заставить поставщиков услуг инвестировать собственные средства в строительство коммуникаций - еще на 20%.

Сама по себе эта задача очень сложная, так как затрагивает  еще и наше пресловутое ЖКХ, поэтому одними законодательными мерами здесь не обойтись. Необходимо развивать комплексные программы целевого финансирования строительства жилья с участием как государства, так и коммерческих структур.

Комплексные программы, в которых предусмотрено взаимовыгодное сотрудничество власти и бизнеса, будут обеспечивать быстрое формирование предложения жилья на рынке недвижимости и, тем самым, изменять соотношение предложения жилья к его спросу - в пользу предложения. И только в этом случае доступные ипотечные средства смогут сделать жилье для нашего населения по-настоящему более доступным.

Малозатратная модель развития системы  ипотечного жилищного кредитования.

Предлагаемая концепция развития системы ИЖК в Ульяновской  области базируется на стандартах федерального АИЖК. Чтобы начать деятельность по развитию ИЖК в условиях нашего региона и с наибольшей эффективностью использовать бюджетные средства, выделяемые на ипотеку, на первом этапе следует максимально оптимизировать структуру участников регионального ипотечного рынка через привлечение к работе уже действующих структур, профессионально занимающихся своей деятельностью на рынке недвижимости.

В данной концепции, бесспорно, ведущая роль оператора ИЖК принадлежит  администрации области, иначе будет трудно сохранить социальный аспект ипотечной программы. Сервисные и агентские функции (другими словами, основная работа с людьми) передаются аккредитованным профессионалам рынка недвижимости.

Четкое распределение  функциональных обязанностей между исполнителями ипотечной программы, использование принципа полной прозрачности финансовой деятельности и жесткий контроль со стороны исполнительной и законодательной властей позволят обеспечить надежность и увеличить эффективность всей региональной системы ИЖК.

При данном подходе интересы сторон четко обозначаются в следующем:

• использование такой схемы взаимовыгодного сотрудничества даст возможность Исполнительной власти сделать старт Ульяновской ипотечной программы малозатратным и одновременно действенным, так как не нужно будет тратить средства и время на "раскрутку" вновь создаваемой структуры. Это позволит быстро приступить к реализации программы и получить ощутимый социально-экономический эффект;
• интерес к сотрудничеству в программе ИЖК со стороны профессионалов рынка недвижимости (бизнеса) состоит в расширении сферы предлагаемых услуг населению.

Из большого числа  организаций, работающих на рынке недвижимости с рассрочкой и кредитами, заметно  выделяется Союз профессионалов рынка  недвижимости (СПРН) и его члены: Ульяновский ЖСК "Строй и живи" (действительный член Международной Ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования - МАИФ, г. Москва), ЗАО "Центр недвижимости", агентство недвижимости "Жемчужина России - ДАН" (г. Димитровград) и Димитровградский ЖСК "Жемчужина". Например, Ульяновский ЖСК "Строй и Живи" имеет трехлетний положительный опыт работы с населением по приобретению жилья в рассрочку, методику, признанную во многих регионах России и даже за рубежом, и наработанную базу, которую было бы разумно использовать региональному ипотечному оператору в своей деятельности.

Ульяновский ЖСК "Строй  и живи" совместно с комитетом  по делам молодежи администрации  Ульяновской области и ЗАО "Центр  недвижимости" является разработчиком  областной целевой программы "Молодой семье - доступное жилье" на 2005-2010 годы. Хочется отметить, что в этой программе (впервые в практике подобных программ) прописан накопительный механизм, который позволит при минимуме бюджетных средств увеличить ее эффективность.

Еще до начала реализации ульяновская молодежная программа  была высоко оценена ведущими специалистами  аналогичных действующих программ в республиках Мордовия и Татарстан, а также управлением по делам  молодежи Федерального агентства по образованию.

 

 

Глава 3. Разработка предложений и  рекомендаций по совершенствованию  системы ипотечного кредитования

 

Во всем мире ипотечное  кредитование развивается и функционирует  как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Оно как стержневая функция ипотечного бизнеса, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и прежде всего проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий. Это обуславливает интерес федерального региональных представительств к ипотеке и определяет их роль в ее развитии. Опыт развитых развивающихся стран, ряда банков России, работающих в различных ее регионах (Москва, Санкт-Петербург, Ярославль, Иркутск и др.), показывает, что ипотечный бизнес имеет успех там, где органы государственной власти обеспечивают банкам выгодность ипотечного кредитования по сравнению с другими видами банковской деятельности и доступность кредитов для населения.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения.

По оценкам Минэкономразвития  России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется  на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

2. Низкие объемы и  невысокое качество нового жилого  строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3. Низкие темпы разработки  и совершенствования законодательства  о недвижимости.

Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле этого года Правительство Российской Федерации внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О переводе земель из одной категории в другую».

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью  имеют различные дефиниции, а  также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.