Теоретические аспекты ипотеки

Реализация заложенного  жилого помещения происходит путем  его продажи с публичных торгов в порядке, определяемом законодательством  РФ.

В то же время в нотариально удостоверенном соглашении стороны могут предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. К указанному соглашению применяются правила о договоре купли- продажи.

За счет полученных от продажи жилья средств банк компенсирует свои потери по непогашенному кредиту, а оставшаяся сумма возвращается заемщику. Это означает, что та часть  кредита, которая уже выплачена, а также первый взнос 30% в несколько уменьшенном виде вернуться к заемщику, который остается у «разбитого корыта».

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом  или квартиру не является основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Между лицом, которое  приобрело бывший предметом ипотеки  жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим их собственником либо кем-то из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с Гражданским кодексом РФ и жилищным законодательством РФ. Если соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения условий.⁵

После обращения взыскания  на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества  залогодатель и проживающие совместно  с ним члены его семьи обязаны  по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение при условии, что:

• жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечении возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилья;
• проживающие совместно с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже – до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.⁶

Лица, проживающие в  заложенных жилых домах или квартирах  на условиях договора найма или аренды жилого помещения, не подлежат выселению  при реализации жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или аренды жилого помещения сохраняет силу.

1.2. Субъекты ипотечной схемы  и условия ипотечного кредитования

Субъекты классической ипотечной схемы делятся на основных и второстепенных.

Основные субъекты ипотеки:

• Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.
• Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.
• Ипотечное Агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит: выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам; формирование первичных ипотечных активов; эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках. Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.
• Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.

Второстепенные субъекты ипотеки:

• Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.
• Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.
• Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования: страхование риска повреждения и уничтожения объекта; страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки; страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика. Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.
• Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.
• Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и договор купли-продажи требуют нотариального заверения.
• Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.
• Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.⁷

Условия ипотечного кредитования.

Условия ипотеки, как  и любого другого кредита, характеризуется  прежде всего сроком кредитования и  процентной ставкой. Кроме того, в  случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости  приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Не менее важным условием ипотеки является порядок расчета платежей - от этого будет зависеть конечная сумма, которую заемщик отдаст ипотечному банку за свое новое жилье.

При ипотеке валюта кредита  может быть как национальной, так  и иностранной. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает для себя сам.

Увеличить сумму ипотечного кредита, которую готов выдать банк, можно за счет привлечения созаемщиков.

Получение ипотечного кредита  связано с дополнительными расходами. Величина этих расходов может достигать 10% первоначального взноса. Таким  образом, сумма накоплений заемщика не может целиком стать первоначальным взносом, а должна быть уменьшена на величину дополнительных расходов во избежание неприятных сюрпризов.

Банк, работающий с ипотекой, может потребовать от заемщика подтверждения  доходов при этом перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма их подтверждения у каждого банка свои. Некоторые ипотечные банки требуют наличия определенного трудового стажа и поручителей. Кроме того, банки-кредиторы выдвигают особые требования к ипотечному жилью, которое предполагается приобрести на кредитные средства.

Отсутствие регистрации  в месте, где предполагается получить ипотечный кредит и приобрести жилье, может повлиять на возможность получения  ипотеки, так же как и гражданство, если оно не российское.

Право собственности  на ипотечное жилье переходит к заемщику ипотечного кредита в момент оформления сделки купли-продажи недвижимости, но существует ряд ограничений на это право, связанных с ипотекой жилья.

Особые условия кредитования существуют для молодежной ипотеки.

Интересы детей в  процессе купли-продажи жилья накладывают ограничения на возможность ипотечного кредитования. Ипотека и ребенок – отдельный вопрос для изучения.

Если ипотека –  не первый кредит, то положительная  кредитная история заемщика может  быть дополнительным преимуществом  при получении ипотеки. Но если предыдущие кредиты еще не погашены, то это, конечно, уменьшает потенциально возможную сумму ипотечного кредита.

Сумма ипотечного кредита.

Первоначально сумма  ипотечного кредита определяется банком как процент от стоимости приобретаемого жилья. Максимальная сумма ипотечного кредита может достигать 100% этой стоимости. Наиболее распространенный размер ипотечного кредита – 80-90%. Некоторые ипотечные банки устанавливают минимальную сумму ипотечного кредита - не менее 10-30% стоимости приобретаемого жилья.⁸

Фактическая сумма ипотечного кредита, которую получит заемщик, зависит от нескольких факторов: размера  первоначального взноса, доходов  заемщика, его возраста, оценочной  стоимости приобретаемого жилья.

Сумма ипотечного кредита  и первоначальный взнос.

Например, заемщик имеет $15000 в качестве первоначального  взноса, и готов выплачивать ежемесячно не более $500 в счет погашения ипотечного кредита со ставкой 12% годовых. На какую  сумму ипотечного кредита он может  рассчитывать? Возможные варианты приведены в табл. 1.

Табл. 1

Возможные сроки кредитования и  суммы кредита

Таблицу можно продолжить и на большее количество лет (при  помощи ипотечного калькулятора), если заемщик не достигнет пенсионного  возраста, в противном случае ему  придется ограничиться суммой ипотечного кредита, предложенной в таблице.

Процент дохода заемщика, который допустимо направить  на погашение ипотечного кредита, у  разных банков различен. Как правило, на погашение кредита может быть направлено не более 35%, но при условии  высоких доходов заемщика этот показатель может достигать 60% и более, при этом следует иметь ввиду, что в расчет принимаются не все доходы.

Супруги по умолчанию  являются созаемщиками или поручителями друг друга по ипотечному кредиту, и  при определении суммы ипотечного кредита банк может рассматривать совокупный доход семьи. Правда, если в семье есть иждивенцы, то из совокупного дохода семьи будет вычтен прожиточный минимум на каждого из них. Некоторые ипотечные банки позволяют для увеличения суммы ипотечного кредита привлекать в качестве созаемщиков не только супругов и ближайших родственников, но и любые третьи лица.

Сумма ипотечного кредита  вычисляется как процент от оценочной  стоимости жилья, определяемой профессиональным оценщиком. Если рыночная стоимость  квартиры (цена, запрашиваемая продавцом) превышает оценочную, то сумма полученного заемщиком ипотечного кредита может оказаться существенно ниже ожидаемой. Например, заемщик подобрал себе квартиру, за которую продавец просит $200000. Банк по своей ипотечной программе выдает в кредит не более 90% стоимости квартиры. Заемщик, имея $20000 первоначального взноса, рассчитывает получить ипотечный кредит на сумму $180000, что как раз и составляет 90% от $200000. Но оценщик оценивает выбранную заемщиком квартиру в $180000. Соответственно, сумма ипотечного кредита, которую может выдать банк составит только $180000*90%=$162000.

Ставка ипотеки –  ключевой фактор при выборе ипотечной  программы. На сегодня ипотечные  ставки составляют 9-14% по валютным кредитам и 10,5-18% по кредитам в рублях. Это достаточно высокий уровень ставок, приводящий к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик ипотечного кредита может выплатить двойную цену жилья и даже более. К счастью, в России происходит снижение ипотечных ставок ежегодно на 1,5-2%.

Обычно банки утверждают процент ипотеки в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому  кредиту, так как он зависит от:

• объекта кредитования – предполагается приобрести квартиру или дом. Во втором случае ставка ипотеки может быть выше.
• рынка недвижимости – первичный или вторичный. По строящемуся жилью проценты ипотеки выше из-за риска, что строительство не будет закончено. Существуют ипотечные программы, предусматривающие повышенную ипотечную ставку на период строительства и снижение процентов ипотеки после сдачи дома.
• формы подтверждения доходов. Если доход не может быть подтвержден официально (справкой по форме 2-НДФЛ), то ставка ипотеки может быть повышена на 1-2%.
• срока кредитования. Некоторые банки применяют схему: чем длиннее срок ипотечного кредита, тем выше ипотечная ставка.
• первоначального взноса. Если первоначальный взнос составляет значительную часть стоимости приобретаемого жилья, то проценты ипотеки могут быть снижены.⁹

При ипотечном кредитовании наиболее распространенными являются фиксированные ипотечные ставки. Они не меняются в течение всего срока ипотечного кредитования.

Кроме фиксированных  ипотечных ставок существуют плавающие  ставки ипотеки. Они привязываются  к усредненному значению процентной ставки межбанковского рынка. Ипотека в иностранной валюте привязывается к Лондонской межбанковской бирже и проценты ипотеки по таким кредитам обозначаются как 6%+LIBOR, 7%+LIBOR и т.п. Заемщик, взявший кредит с плавающей ставкой ипотеки, привязанной к LIBOR, каждый год узнает в своем банке новое значение процентов ипотеки, которые ему предстоит оплачивать в течение года. Если речь идет об ипотеке в рублях, то ипотечная ставка привязывается к Московскому рынку межбанковских кредитов, обозначается как MosPrime+5% и пересматривается каждые 3 месяца.¹⁰

Существует еще несколько  видов плавающих ставок ипотеки - привязанных к MIBOR (Московский аналог LIBOR), к ставке рефинансирования ЦБ, - но они не получили широкого распространения. Плавающие ипотечные ставки как правило выглядят более привлекательно, чем предлагаемые банками фиксированные проценты ипотеки. Но следует иметь ввиду, что рыночные кредитные ставки (LIBOR, MosPrime и пр.) подвержены колебаниям и прогнозировать их значение на длительный срок ипотечного кредита весьма затруднительно.