Рынок земли

Рис. 2. Предложение на рынке  земли

При фиксированной величине предложения земли в зависимости  от спроса всегда найдется такая величина рентной оценки, которая уравновесит  интересы продавца (землевладельца) и  покупателя (арендатора) услуг земли. Это относится ко всем участникам рынка земли. Если цена окажется на уровне выше равновесного, то фирмы  будут предъявлять на землю меньший  спрос, чем предложение землевладельцев; в результате некоторые из них  не смогут сдать землю, и вынуждены  будут понизить цену. Если же цена будет  ниже равновесной, то спрос со стороны  арендаторов будет превышать  предложение и землевладельцы повысят  цену; в результате цена установится  на равновесном уровне (RTe), при котором  спрос на землю будет соответствовать  ее предложению (Те). В равновесном  состоянии доход землевладельцев  будет определяться произведением  арендной платы на количество земли (рис. 3). Этот доход не зависит от землевладельца, т.е. имеет характер чистой экономической ренты.

Для рынков факторов производства чистая экономическая рента представляет собой разницу между доходом, полученным от использования фактора  производства (рентой), и затратами  на его использование. Даже если определенные затраты на содержание земли существуют, они очень малы по сравнению с  платой за ее использование. Рента полностью  формируется спросом на землю, т.е. уровнем цен тех товаров, которые  производятся с использованием арендованной земли. При этом изменение рентной  оценки будет определяться исключительно  изменением со стороны спроса. В  этом случае зависимость прямая: чем  выше спрос на землю (DT2>DT1), тем выше рентная оценка земли (RT2>RT1), и наоборот (рис. 4).

Рис.3. Равновесие на рынке  земли                                              Рис.4. Изменение спроса на землю

На практике это означает, что не цены сельскохозяйственной продукции  зависят от величины ренты, а наоборот, величина ренты зависит от спроса на землю и, соответственно, на цены сельскохозяйственной продукции. Поэтому  налог на доход землевладельца, уменьшая спрос на сельскохозяйственные товары, уменьшает величину его дохода. При  неэластичности предложения земли  вся тяжесть налогообложения  ложится на землевладельца.

Ему  приходится с этим мириться, так как он не в состоянии  изменить размеры общего предложения  земли. Поэтому участки сдаются  в аренду за такую плату, которую  удается получить. Тем не менее, любой  размер дохода землевладельца является своего рода даровым. Имеется в виду, что его величина никак не побуждает владельца земли предлагать его в большем или меньшем количестве на рынке. Именно на этом обстоятельстве основаны предложения о едином налоге на доходы землевладельца. Суть их состоит в том, что  земельная рента по самой своей природе является таким доходом, который может быть обложен крупным налогом, и это не принесет никакого ущерба для стимулов производства.

Возражения против введения такого рода налога сводятся обычно к  тому, что экономическую ренту  трудно отделить от ренты, связанной  с определенными вложениями капитала и труда в улучшение земли, а также от других, «незаработанных» доходов.

В частности, различные участки  земли отличаются друг от друга по плодородию и местоположению. Поэтому  при фиксированной цене на сельскохозяйственную продукцию средние издержки на лучших участках будут ниже, чем на менее  плодородных и более удаленных  земельных участках. В этом случае первые будут приносить дифференцированную ренту, т.е. прибыль, обусловленную лучшими  природными качествами земли. Однако выделить такого рода доход в качестве самостоятельного практически невозможно.

1.3. Земельная рента. Понятие, виды. Цена земли

Земельная рента – это  доход, полученный ее собственником  от сдачи ее в аренду. Цена земли, как и других факторов производства, зависит от спроса и предложения  на рынке, их соотношения. Предложение  земли, в отличие от других факторов, фиксировано и ограничено размерами  плодородных земель и, следовательно, не может быть быстро увеличено в  зависимости от повышения ее ренты  и цены. В данном случае эластичность предложения пригодных к использованию  земель в зависимости от цены (ренты) является практически нулевой. В  течение же длительного времени  эластичность предложения земли  в зависимости от цены (ренты) может  быть увеличена за счет инвестирования средств в мелиорацию (орошение, осушение и др.).

Спрос на землю как фактор производства D (рис. 3) зависит от ее предложения S и величины ренты R. На графике кривая фиксированного предложения  земли S вертикальна. Кривая спроса D , зависимая  от величины ренты, пересекается с кривой предложения в равновесной точке  Е. При этом, рента имеет тенденцию  колебаться вокруг этой точки в зависимости  от величины ренты и спроса на землю. Только в точке равновесия Е общее  количество земли, на которую предъявляется  спрос, будет равно ее предложению. Лишь в точке равновесия спроса и  предложения определяется земельная  рента.

Существуют различные  мнения о том, как возникает рента. Так, как уже отмечалось, величина ренты определяется в процессе рыночного  движения спроса и предложения, формирования их равновесия. Есть экономисты, которые  считают, что рента входит в издержки производства. Другие, наоборот, в издержки ренту не включают. В первом случае предполагается, что фермер, являясь  собственником земли, может обнаружить, что ему не удается возместить издержки после выплаты данной «мягкой», «подразумеваемой» ренты самому себе. Выход в данном случае состоит  в том, чтобы взять в аренду другой участок земли, а свой сдать  другому фермеру. Во втором случае, когда рента не относится к  издержкам, исходят из того, что цена товаров определяет земельную ренту. Из этого делается вывод, что рента  является по своей природе «избытком» над издержками, а поэтому последний  может быть обложен высоким налогом  без потери стимулов к развитию производства, повышению его эффективности.

Показательно, что при  капитализме, во-первых, достаточно широкое  развитие получили крестьянские (фермерские) хозяйства, в которых в одном  лице соединились собственники земли, производители и управленцы. Во-вторых, увеличились сроки аренды, что  выгодно для арендаторов. В-третьих, уменьшились размеры ренты по сравнению с прибылью арендаторов, в частности из-за превышения предложения  продуктов сельского хозяйства  над спросом.

В конце 20 века земельная  рента не превышала нескольких процентов  в ВНП, что не препятствует развитию сельского хозяйства, не требует  экспроприации земельных собственников  и национализации земли. В практике нашей страны  и других стран, где земля была национализирована, ничейность и бесплатность земли  нанесли большой вред сельскому  хозяйству, породили бесхозяйственность и хищническое отношение к  земле. Введение продажи земли может  замедлить ее истощение, способствовать более целесообразному и эффективному использованию. Однако вовлечение земли  в рыночный оборот требует соответствующего государственного регулирования на строгой правовой основе, общественного  контроля использования факторов сельскохозяйственного  производства. Такой подход особенно  необходим в отношении сельскохозяйственных земель, которые в условиях рынка, частной собственности, нездоровой спекуляции могут пострадать от эрозии почв, заболачивания, обезлесения и  разрушения плодородия.

Аграрные отношения имеют  свои особенности, связанные с использованием такого ограниченного и невосполнимого фактора производства, каким является земля. Важной особенностью этих отношений  являетсяземельная рента. Капиталистической  земельной ренте предшествовала феодальная рента, которая существовала в трех основных формах (отработочной, продуктовой и денежной), исторически  сменявших друг друга. Экономическое  содержание капиталистической земельной  ренты во многом отличается от феодальной.

Обычно землевладелец  взимает ренту на основе договорных отношений в форме арендной платы, которая, кроме ренты, может включать амортизацию за постройки на земле, процент на вложенный в землю  капитал, часть прибыли фермера  и другие элементы, не связанные  с платой за пользование землей. Различаются дифференциальная рента 1, связанная с естественными различиями лучших и худших (по плодородию и  местоположению) земельных участков, и дифференциальная рента 2, возникающая  при различной производительности добавочных вложений капитала в один и тот же земельный участок. 

Причиной дифференциальной ренты является монополия на землю  как объект хозяйствования. Условия  возникновения дифференциальной ренты 1 состоят в более производительности труда сельскохозяйственных рабочих  на лучших участках, что выражается в более низком уровне издержек при  производстве и транспортировке  продуктов и, следовательно, большей  прибыли. Дифференциальная рента 1 своим  источником имеет прибавочный труд сельскохозяйственных рабочих. Она  возникает независимо от частной  собственности на землю. Роль последней  состоит в том, что этот излишек  прибыли над средней прибылью (сверхприбыль) переходит из рук  арендатора-капиталиста в руки землевладельца и присваивается им в виде ренты.

Дифференциальная рента 1, связанная с естественным плодородием  земли, является результатом различной  производительности капиталов, вложенных  в земельные участки разного  качества. Она выражает экстенсивное ведение сельского хозяйства, при  котором рост продукции осуществляется за счет расширения посевных площадей. В отличии от  этого, дифференциальная рента 2 связана с экономическим  или искусственным плодородием  земли. Это предполагает интенсивное  ведение сельского хозяйства, дополнительное вложение капитала в одни и те же земельные участки (применение тракторов  и машин, минеральных удобрений, передовые технологии, мелиорации и  др.). Поэтому улучшается плодородие почвы, растет урожайность, что повышает производительность труда и снижает  издержки производства, образует сверхприбыль, т.е. возникают условия для дифференциальной ренты 2.

Дифференциальная рента  образуется не только в сельском хозяйстве, но и в добывающей промышленности и строительстве. В добывающей промышленности она, как и в землевладении, порождается  различиями в уровне производительности труда и величине стоимости продукта. Эти различия обусловлены неодинаковым богатством залежей полезных ископаемых, неравенством других природных условий  шахт, рудников, нефтяных скважин и др. Поскольку цены на продукты добывающей промышленности устанавливаются по худшим условиям ее производства, то на лучших участках земли, где полезные ископаемые добываются с меньшими издержками, образуется разностный доход, который присваивается собственником земли в форме дифференциальной ренты.

Земельные собственники получают дифференциальную ренту также за участки земли, на которых строятся здания и сооружения. Ее величина во многом зависит от местоположения сооружаемого объекта.

При рассмотрении дифференциальной ренты выяснилось, что на худших землях она не образуется. Однако землевладелец  и эти земли сдает в аренду, ибо получает за это абсолютную ренту. Причиной абсолютной ренты, получаемой с худших земель, является монополия  частной собственности на землю, условием ее образования – более  низкое органическое строение капитала в сельском хозяйстве, источник –  прибавочная стоимость, создаваемая  трудом сельскохозяйственных рабочих.

При исключительно редких условиях образуется монопольная рента. На определенные сельскохозяйственные продукты (чай, цитрусовые и др.), производимые в исключительных природно-климатических  условиях, образуются монопольные цены, превышающие стоимость их производства. Спрос на эти товары больше, чем  их предложение. Следовательно, источник монопольной ренты находится  вне сельского хозяйства. Она  получается в других отраслях экономики, а затем через механизм рыночных цен перераспределятся в интересах  владельца редких земель.

Совершенствование рентных  отношений требует проведения широких  работ по созданию Земельного кадастра, чтобы дать классификационную оценку качества земель, их естественного  и экономического плодородия.

Совершенствование землепользования и рентных отношений предполагает определенные меры по экономической  оценке земельных ресурсов:

1)качественная оценка земли для сельскохозяйственного производства;

2)агроэкономическая оценка земли по эффективности возделывания отдельных сельскохозяйственных культур;

3)общая экономическая оценка земли как средства производства в сельском хозяйстве;

4)оценка потерь народного хозяйства при выбытии земель из сельскохозяйственного оборота.

Цена земли основывается на величине земельной ренты и  процента, т.е. земля приобретает  иррациональную цену. В этих условиях владелец земельного участка продает  его лишь в том случае, если полученные от продажи деньги, будучи вложены  в банк, дадут в виде процента доход не меньше, чем рента, получаемая с данного участка. Следовательно, цена земли – это капитализированная рента.

Цена отдельного участка  земли будет зависеть в прямой степени от изменения цен на услуги земли. Поскольку земля является вечным активом, для подсчета ее цены используется формула:

РТ = RT:r • 100%,

где РТ  — цена земли;

RT  — рентная оценка  земли (величина арендной платы);

r   — ставка процента.

Экономический смысл этой формулы в том, что, продавая, землю  за эту цену, землевладелец будет  иметь такой же доход с полученной суммы денег, как с проданного участка. Цена земли равна отношению  земельной ренты к ставке ссудного процента  Цена земли имеет тенденцию  к росту, ибо земельная рента  растет, а ставка ссудного процента если и растет, то медленнее, чем  рента.

При оценке земли обычно требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Сегодня земля  все чаще и чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в  которых требуется оценить ее стоимость. Рыночная оценка земли или  земельного участка зависит от нескольких факторов: местоположение, уровень цен и конкуренции на земельном рынке, рыночный потенциал площади, то есть ожидаемый доход от ее использования. Кроме того, существуют специфические факторы, связанные с целевым назначением участка.

При оценке земли для определения  стоимости права аренды, цена в  основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений  права аренды, прав иных лиц на оцениваемый  объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.