Рынок земли

СОДЕРЖАНИЕ

 
Введение…………………………………………………………………2 
 
ГЛАВА 1. Рынок земли 
 
1.1  Понятие, особенности  и структура рынка земли…………………3 
 
1.2  Механизм рынка земли………………………………………………5 
 
  1.3  Современные тенденции рынка земли……………………………13

 
ГЛАВА 2.  Рынок земли в России 
 
   2.1  История развития рынка земли в России …………………………14

 
   2.2 Формирование рынка земли в Российской Федерации………………17

 
   2.3   Проблемы современного рынка земли в России…………………19

 
   2.4   Влияние мирового финансового кризиса на рынок земли в РФ...22

   2.5   Плата за землю……………………………………………………...25

 
   2.6  Регулирование и перспективы рынка земли в России…………….26 
 
Заключение………………………………………………………………….33 
 
Список использованной литературы………………………………………34 
   
                 

 
  Введение 
 
           «Земля» в экономической теории – это все естественные ресурсы (плодородную почву, запасы пресной воды, месторождения ископаемых).  
Особенность земли как экономического ресурса – это ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. На уровне народного хозяйства в большинстве стран Западной Европы и Северной Америки предложение земли более или менее стабильно.  
В основе появления рынка земли лежит проблема частной собственности. С одной стороны, выступают собственники земельных ресурсов, с другой - люди, владеющие деньгами и желающие свои деньги и свой труд вложить в использование земельных угодий и стать предпринимателями. Собственники земли предлагают свои земли в аренду, тем самым формируют предложение на землю. Будущие сельскохозяйственные землепользователи (арендаторы) вступают в переговоры об аренде земли, тем самым формируют спрос на землю, вследствие чего в обществе возникают аграрные отношения. В роли землевладельца может выступать физическое лицо, государство, фирма. Банк и т.д., имеющее право собственности на данный участок. Землепользователь - это арендатор, предприниматель, получающий обычную прибыль. Иногда функции собственника земли и землепользователя совпадают, эта ситуация возникает, когда землевладелец сам обрабатывает свой участок или когда землепользователь стал хозяином данной земли. 
Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей. 
 
Россия обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства - её земли. На всемирной выставке в Париже наши земли, богатые чернозёмом, были признаны эталоном почвы. 
Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а, следовательно, изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли. 

Глава 1                                     
 
1.1. Понятие, особенности  и структура рынка земли.  

При рассмотрении этого вопроса  необходимо учитывать то, что рынок  земли - это неотъемлемая часть  экономики  любого  развитого государства. И  рынок - где объектом купли - продажи является земля. Он является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения. Ещё рынок земли служит основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, потому он во многом определяет возможности их роста. Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка.                                                                              

«Землей» в экономической теории называют все естественные ресурсы (плодородную почву, запасы пресной воды, месторождения ископаемых). Особенностью земли как экономического ресурса и объекта купли-продажи является ее ограниченность. В отличие от капитала и труда земля неподвижна и является не мобильным, а специфическим фактором производства. Равным образом особенностью земли как товара является то, что покупается не сама земля, а доход, который она приносит. Иными словами, покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенного периода времени. Владелец земельного участка намерен получить от продажи земельного участка такую сумму, поместив которую в банк можно получить доход в виде процента, равного ренте.  
Также земельный рынок является частью системы земельных отношений, регуляторами которой являются право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участка), денежная оценка и свободно складывающие цены на землю.                                                             

Земля как место расположения любого предприятия предстает всеобщим условием производства. Но земельный  участок для сельского хозяйства, рудника, шахты, лесхоза, гидростанции уже является основным ресурсным фактором производства. Почвенные, климатические, геологические, гидрологические характеристики земельных участков, их географическое местоположение - вся совокупность природных разностей в этих условиях приобретает первостепенное экономическое значение. Природные различия - основа разной производительности труда в отраслях, где природные ресурсы являются главным вещественным фактором производства.  
Различия эффективности производства обуславливают получение предпринимателями разных доходов, что в свою очередь накладывает печать на отношения между собственниками ресурсов и их пользователями, определяющим образом воздействует на рыночные цены ресурсов. 
Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля – бесплатный дар природы, что позволяет говорить об иррациональном характере её стоимости. Тем не менее земля является объектом купли-продажи, с ней связаны рентные отношения. Во-вторых, в зависимости от природно-климатических условий, местонахождений участков земли подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но продуктивность может быть улучшена в результате дополнительных вложений труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим.  Повышение экономического плодородия почвы возможно практически на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу. В-третьих, предложение земли и других природных ресурсов является строго фиксированным, что делает его абсолютно неэластичным. В-четвертых, в связи с неэластичностью предложения спрос выступает определяющим фактором ценообразования на рынке земли. Главной особенностью рынка земли является то, что рыночный спрос выступает единственным фактором, определяющим цену земли или ренту. В связи с этим существуют два типа рынка земли:                                                                                                 

1. Купля-продажа земли во временное пользование, т.е. аренда услуг земли, при которой собственность на данный экономический ресурс не отчуждается от владельца. При этом составляется арендный договор, в соответствии с которым арендодатель передает землю во временное пользование арендатору по определенной цене, которая называется арендной платой.                    2. Купля-продажа земли как актива в полную собственность, при которой она отчуждается от владельца. При этом цена земли определяется как дисконтированная стоимость, рассчитанная за бесконечный период времени, поскольку земля приносит доход бесконечно долго: 
 
 , 
 
где R – размер ежегодной ренты; i – годовая процентная ставка. Исследую структуру и особенности рынка земли можно сделать вывод, что рынок земли очень обширен и охватывает большую часть экономики той или иной страны.

 
1.2 Механизм рынка земли 
 
При рассмотрении механизма рынка земли, следует учитывать его особенности. Во-первых, через систему рыночных отношений в каждый данный период времени проходит небольшая часть земельного фонда. Во-вторых, земля закладывается, сдается в аренду и продается на определенных условиях. В-третьих, большинство земельных участков редко меняют своего собственника. В рыночной системе земельный рынок играет двоякую роль: с одной стороны, он создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждает максимально продуктивно ее использовать, создает механизмы перехода земли в руки того, кто способен более эффективно ею распоряжаться. С другой стороны, он не создает заслона бесхозяйственному отношению к земле, так как в погоне за выгодностью земельных сделок не учитываются интересы сохранения единого земельного потенциала общества, земельные ресурсы чаще, чем другие средства производства, оказываются объектом спекуляции, а цена на земельные участки подчас формируется без всякой связи с их полезностью и так далее. Земля, как специфическое средство производства, выступает одновременно и как средство труда, и как предмет труда. Как экономический ресурс земля не имеет трудового происхождения, количественно ограничена, незаменима другими средствами производства, обладает постоянством местоположения, не изнашиваема при правильном использовании, обладает разными качествами по плодородию и местоположению. Ограниченность земли означает, что её предложение совершенно неэластично, т. е. не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходим анализ спроса, который в данном случае играет активную роль. Неотъемлемой частью механизма рынка земли является спрос на землю. Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента - сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос: 
 
D = D_сх + D_несх, 
 
где D – совокупный  спрос;                                                                                    

D_сх - сельскохозяйственный спрос;                                                                         

D_несх - несельскохозяйственный спрос.                                            

Сельскохозяйственный спрос на землю является в условиях развитого рыночного хозяйства производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т.д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение - степень удаленности от центров потребления продовольствия и сырья. Сельскохозяйственный спрос на землю определяется особенностями спроса на продовольственную продукцию. Для производства продовольствия типична ситуация, близкая к совершенной конкуренции, так как преобладают семейные фермы. Государство в развитых странах, как правило, не ограничивает права граждан на куплю-продажу земли и фактически не влияет на ее цену. Исключение составляют лишь ряд стран (с высокой долей аренды, например Бельгия), где предоставляются преимущественные права на покупку земли постоянным арендаторам. Однако и в этом случае сделка на куплю-продажу земли осуществляется по рыночным ценам. На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя - явление, типичное для населения подавляющего большинства стран. Это долговременная тенденция. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться (это явление наблюдалось во многих странах Европы в 80-е гг.). Естественно, что это в конечном счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении. В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он стоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже  из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства. Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него - местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.                                                                           

Земля, как и другие экономические  блага имеет свою цену. Цена на землю определяется путем капитализации ренты. Цена земли должна представлять суму денег, положив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли представляет из себя дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. То есть ценя земли -  это бессрочное вложение капитала.  На практике цена земли зависит от множества факторов. Например, рост цен на землю может быть связан с растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, что соответственно ведет к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в странах с рыночной экономикой с начала XX века имела устойчивую тенденцию к росту. 
В развитом рыночном хозяйстве земля становится предметом купли-продажи. Что же в этом случае лежит в основе цены на земли? 
При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке депозитного процента (Пц’): 
 
 
При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка процента. На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы. Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.