Рынок земли

2.4 Влияние мирового финансового кризиса на рынок земли в РФ

1) Цены на землю  и недвижимость претерпели изменение в сторону уменьшения. Но финансовый кризис в России сыграл здесь скорее положительную роль, избавив рынок недвижимости от искусственного завышения стоимости объектов и ее беспрерывного  роста. 
 
Мировой финансовый кризис привел к удорожанию строительных кредитов в России. Об этом говорится в обзоре ключевых сегментов российского рынка коммерческой недвижимости столичного региона за I полугодие 2008 года, подготовленном компанией Colliers International.  
 
В обзоре отмечается, что первое полугодие прошло в ожидании последствий мирового финансового кризиса для России, однако российский рынок коммерческой недвижимости никаких признаков рецессии не демонстрировал. 
 
По данным компании, наиболее существенным для игроков рынка последствием мирового кризиса ликвидности 2007 году стал рост ставок по строительным кредитам на 2-4%. Также можно говорить об усложнении процедуры получения кредита. Особенно это коснулось кредитования девелоперских проектов в регионах. Крупные российские банки не испытывают проблем с ликвидностью, однако, они проявляют осторожность в кредитовании под проекты в недвижимости. Все больше девелоперов начинают поиски финансовых партнеров на ранней стадии. 
 
В сложившихся условиях эксперты Colliers International прогнозируют рост популярности мезонинного финансирования. «Такой вид кредитования позволяет банку в кратчайшие сроки вступить во владение обеспечением в случае неисполнения обязательств по уплате. Заметным примером мезонинного кредита на рынке является кредит, полученный компанией «РосЕвроДевелопмент» в размере $165 млн. Организаторами финансирования стали «Газпромбанк» и Goldman Sachs. Агентом по кредиту является «Газпромбанк», агентом по обеспечению – ABN Amro», - сказано в обзоре. 
 
В исследовании отмечается, что за последние два года, на волне роста рынка происходило увеличение масштабов проектов, находящихся теперь на стадии строительства. Однако сейчас инвесторы стали проявляют осторожность, и в посткризисных условиях не готовы вкладывать такой объем средств в один проект, особенно это актуально для инвесторов с институциональным капиталом. Желание девелоперов построить максимально масштабный проект тоже легко объяснимо. Процесс получения участка под строительство и согласование является затратным и длительным, поэтому девелопер стремится получить из участка максимум прибыли. 
 
По мнению экспертов, на рынке коммерческой недвижимости намечается тенденция вторичных продаж объектов, приобретенных как инвестиционная покупка. Примером может служить продажа ТЦ «Москвичка» (в 2003 году торговый центр был приобретен холдингом «Синдика» за $16 млн), а также продажа офисного центра «Дукат II» инвестиционной компании Sponda. «Действительно, многие инвесторы насторожены, пресса регулярно прогнозирует кризис на российском рынке. Можно ожидать, что инвесторы захотят зафиксировать прибыль, пока рынок еще максимально «разогрет», - подчеркивается в обзоре. 
 
Предприятия агропромышленного комплекса России из-за продолжающегося мирового финансового кризиса испытывают трудности с кредитованием. Предприятия агропромышленного комплекса России из-за продолжающегося мирового финансового кризиса испытывают трудности с кредитованием. Об этом заявил министр сельского хозяйства РФ Алексей Гордеев во вторник на встрече с представителями отечественных отраслевых союзов и ассоциаций. В рассмотрении мер по преодолению негативных последствий финансового кризиса для предприятий АПК, производящих и реализующих продукты питания, приняли участие представители 17 отраслевых союзов и ассоциаций. 
 
«На сегодняшний день к нам поступает информация из региональных органов управления АПК, коммерческих организаций, союзов и ассоциаций о трудностях кредитования отрасли», - цитирует пресс-служба министерства слова Гордеева. «Речь идет не только о вопросе поддержки инвестиционных кредитов, но и кредитов на пополнение оборотных средств, что вызывает особое беспокойство у Минсельхоза России», - отметил он. 
По словам министра, «два с половиной года назад мы довольно серьезно разогрели интерес частных инвесторов к сельскому хозяйству в целом». 
 
«Достаточно сказать, что в настоящее время в заделе находится более трех тысяч объектов животноводства, которые строятся и реконструируются на современной технологической основе», - констатировал Алексей Гордеев. 
Кроме того, отметил он, «несмотря на большие объемы импорта и интерес к российскому рынку со стороны известных стран экспортеров, пошел устойчивый рост производства в отечественном животноводстве». 
«Перелом наступил и в растениеводстве, прежде всего, в производстве зерна, инвесторы убедились, что есть возможность вкладывать деньги в землю на долгосрочной основе», - добавил министр сельского хозяйства. 
«Нам сейчас крайне важно проанализировать текущую ситуацию, просчитать все риски, чтобы крупные инвесторы не ушли из отрасли, банки не остановили процесс кредитования, не произошла стагнация в АПК», - подчеркнул глава Минсельхоза России. Обсуждая возможные пути решения проблем, вызванных финансовым кризисом, участники встречи сделали основной акцент на обеспечении реализации всех инвестиционных проектов, включенных в госпрограмму, а также кредитования предприятий, производящих и реализующих продукцию на внутреннем рынке, с целью пополнения оборотных средств. 
В ближайшее время отраслевые союзы и ассоциации в письменном виде направят в Минсельхоз России свои предложения по мерам преодоления последствий финансового кризиса для отрасли, где они будут обобщены, а после переданы на рассмотрение в Министерство экономического развития РФ и правительство РФ. 
2) Международный финансовый кризис привел к значительному сокращению объемов кредитования российских банков за рубежом. При этом именно иностранные деньги являлись основными ресурсами для развития ипотечного кредитования в стране. Эти средства предоставлялись на длительный срок (средний срок погашения ипотечного кредита – 7 лет) и под невысокие проценты (в последнее время банки стали предоставлять более дешевую ипотеку, в связи с чем она начала пользоваться большим спросом). 
 
В России, по словам банкиров, найти "длинные" и дешевые ресурсы для развития долгосрочного кредитования очень трудно. 
Кроме того, для стабильной работы ипотеки необходимо ее рефинансирование – продажа с баланса банка портфелей ипотечных кредитов. Накопление значительных по объемам ипотечных активов на балансе банка влечет за собой сложности в предоставлении других кредитов (для этого требуется наращивание пассивов, что не всегда возможно – проще продать ипотечные кредиты и вычеркнуть их из баланса). 
До начала международного финкризиса отечественные банки начали осваивать схему международной и внутрироссийской секьюритизации ипотечных активов (выпуск облигаций, обеспеченных ссудами, что позволяет списать их с баланса). Однако финансовый кризис остановил этот процесс. АИЖК также начало более осторожно подходить к выкупу ипотеки, что привело к ограничению роста портфелей этих ссуд. 
Таким образом, у банков сейчас существуют двусторонние ограничения по выдаче жилищных кредитов: отсутствие долгосрочных денежных ресурсов и невозможность рефинансировать портфели ссуд

2.5 Плата за  землю

Не секрет, что во всем мире собственники земли платят земельные налоги, даже если эта земля в их собственности. В настоящее время и в России за использование земли приходится платить. Цель введения платы за землю я считаю оправдана. Это - пополнение бюджета, стимулирование рационального использования земли и т. д. Так что же такое земельный налог?

Земельный налог это  определенная сумма, которую обязан ежегодно вносить (уплачивать) собственник  земли, а также землепользователь  и землевладелец.

Я бы хотела отметить один несправедливый факт того, что фермерские хозяйства, а так же другие субъекты земельных правоотношений должны вносить земельный налог в виде стабильных платежей за единицу площади в расчёте за год, и этот размер земельного налога не зависит от результатов их хозяйственной деятельности. Я считаю, что это является большим упущением и здесь нужен другой подход. Например, можно бы было предложить анализировать хозяйственную деятельность собственника земли и в определенный момент этой деятельности взять и ослабить эту плату или же наоборот увеличить налог (например, установив некий процент от повышенного дохода того или иного хозяйства).

Касаясь такого вопроса  как нормативная цена земли.  Если обратиться к действующему законодательству, то там мы найдем определение нормативной цены земли, «это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости».

Нормативная цена земли  определяется на основании ставки земельного налога умноженной в 200 раз и помноженную на единицу площади соответствующего земельного участка. И в этом я не совсем согласен, так как на мой взгляд, необходимо введение новых коэффициентов или процентных ставок при продаже земли для определения ее цены. Например: при продаже земельного участка разным слоям населения (с разным достатком и разным социальным статусом), или для различного целевого предназначения, то цена на один и тот же участок может быть разной - фермеру одна цена, дачнику другая, а колхозу третья.

 
2.6   Регулирование и перспективы рынка земли в России 
 
За время появления земельного рынка в России накопились некоторые проблемы. С принятием Земельного кодекса большинство накопившихся проблем было разрешено, в частности содержащие нормы земельного права законодательные акты Союза ССР со дня введения в действие нового Земельного кодекса не применяются (ст. 5 Федерального закона от 25 октября №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Таким актом прежде всего были Основы законодательства СССР и союзных республик о земле от 28.02.90 N 1251-1[2]. С момента вступления в действие ЗК данный нормативный акт, равно как и иные нормативные акты земельного законодательства Союза ССР, прекратил свое действие. Иные нормативные акты земельного законодательства, как федеральные, так и субъектов РФ, а также нормативные акты органов местного самоуправления, подлежат приведению в соответствие с ЗК РФ. Приведению в соответствие с ЗК РФ подлежат и нормативные правовые акты Президента РФ, Правительства РФ, а также договоры между Российской Федерацией и субъектами РФ в области регулирования земельных отношений.                                                                                                                Итак, обратимся к современному законодательству регулирующему земельные правоотношения. Современная теория права допускает трактовку понятия «законодательство» и в широком смысле — в качестве совокупности всех нормативных правовых актов, посвященных регулированию той или иной сферы общественных отношений, и в узком — когда речь идет только и непосредственно о законах как актах высшей юридической силы. Земельный кодекс вслед за Гражданским (ст. 3 ГК РФ) исходит из понятия законодательства в узком смысле, определив в п. 1 статьи 3, что земельное законодательство представляет собой совокупность Земельного кодекса, федеральных законов и законов субъектов Российской Федерации.    Конституция РФ в ст. 72 определяет, что в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находится земельное законодательство (п. «к»), а также вопросы владения, пользования и распоряжения землей (п. «в»). Земельный кодекс в ст. 9 и 10 разграничивает полномочия Российской Федерации и полномочия ее субъектов в области земельных отношений. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними являются, по существу, гражданско-правовыми, и регулируются гражданским законодательством (ст. 3 ЗК РФ). А гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции РФ отнесено к исключительному ведению Российской Федерации. Поэтому субъекты Федерации не могут принимать акты, регулирующие перечисленные выше отношения. Таким образом, правовое регулирование рынка земли – прерогатива Российской Федерации. Статья 3 ЗК РФ выстраивает четкую иерархию земельных нормативных правовых актов в зависимости от их юридической силы. Во главе ее, как и во многих других отраслях права, находится Кодекс. Нормам Земельного кодекса должны соответствовать не только нормы законов, входящих в систему земельного законодательства, но и земельно-правовые нормы, содержащиеся в законах других отраслей (например, лесного, водного, аграрного законодательства). Во многих статьях Земельный кодекс дает отсылки к тем или иным федеральным законам или же, не называя конкретного закона, определяет, что тот или иной вопрос регулируется федеральным законом. В других случаях Кодекс указывает на совместное регулирование вопроса законодательством Российской Федерации и ее субъектов. Так, и федеральными законами, и законами субъектов Федерации могут быть установлены случаи, когда требуется указание категории земель в иных документах, кроме названных в Земельном кодексе (подп. 5 п. 2 ст. 8), а охрана земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными и сезонными пастбищами, осуществляется в соответствии не только с законами, но и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и субъектов Федерации (п. 7 ст. 13).                                                                             

Субъекты Российской Федерации могут принимать законы, регулирующие земельные отношения, кроме вопросов сделок с землей и  иных имущественных отношений по поводу земли. Целый ряд вопросов, подлежащих регламентации в законодательстве субъектов Федерации, непосредственно указан в Земельном кодексе — например, установление предельных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства (п. 1 ст. 33). Законодательно закреплено, что нормы земельного права, содержащиеся в законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу РФ. Но следует иметь в виду, что вообще законодательство субъектов Федерации не должно противоречить федеральным законам. На это указывает ст. 4 (ч. 2) Конституции РФ: «Конституция Российской Федерации и федеральные законы имеют верховенство на всей территории Российской Федерации» — и ст. 72 (п. «а» ч. 1), устанавливающая, что в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находится обеспечение соответствия конституций и законов республик; уставов, законов и иных нормативных правовых актов краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов Конституции РФ и федеральным законам. Следовательно, законы субъектов Российской Федерации, регулирующие земельные отношения, должны соответствовать не только Земельному кодексу, но и другим федеральным законам. Так, определением Конституционного Суда РФ от 3 февраля 2000 г. № 41-0 (СЗ РФ. - 2000. - № 18. - Ст. 2020) отменено как аналогичное положениям, признанным Конституционным Судом РФ в предыдущих постановлениях не соответствующими Конституции РФ, положение ч. 1 ст. 16 закона Краснодарского края «Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае», запрещающее совершение сделок с земельными участками гражданам, не имеющим регистрации права на постоянное проживание в Краснодарском крае или Республике Адыгея.      До принятия нового Земельного кодекса, когда многие вопросы владения, пользования и распоряжения земельными участками оставались на федеральном уровне практически неурегулированными, часть субъектов Федерации решила их в своих законах о земле. Теперь те их положения, которые противоречат нормам Земельного кодекса, как мы уже отметили, подлежат отмене.                                                                                               

Среди актов регулирующих земельные правоотношения отдельно необходимо выделить договора и соглашения федерации и ее субъектов. Данные договоры (соглашения) содержат ряд  норм по установлению полномочий сторон в области регулирования земельных отношений. К таким документам относятся: Соглашение от 24.07.96 N 1 между Правительством РФ и администрацией Хабаровского края о разграничении полномочий в сфере владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами на территории Хабаровского края; Соглашение от 29.05.96 N 5 между Правительством РФ и администрацией Ростовской области о разграничении полномочий в сфере владения, пользования и распоряжения землей на территории Ростовской области; Соглашение от 29.05.96 N 2 между Правительством РФ и администрацией Сахалинской области о разграничении полномочий в сфере владения, пользования и распоряжения землей на территории Сахалинской области; Соглашение от 12.01.96 N 6 между Правительством РФ и Правительством Свердловской области о разграничении полномочий в сфере владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами на территории Свердловской области; Соглашение от 23.03.95 N 4 между Правительством РФ и Правительством Республики Северная Осетия - Алания о владении, пользовании и распоряжении землей и другими природными ресурсами; Соглашение от 27.05.96 N 5 между Правительством РФ и администрацией Иркутской области о разграничении полномочий в сфере владения, пользования и распоряжения землей на территории Иркутской области; Соглашение от 09.12.95 N 3 между Правительством РФ и Правительством Оренбургской области о разграничении полномочий в сфере владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами на территории Оренбургской области.                            

Среди актов направленных на регулирование земельных правоотношений необходимо выделить законодательные нормативные акты.  Нормами гражданского законодательства регулируется прежде всего имущественный оборот земель. Согласованное применение норм земельного и гражданского законодательства нашло свое отражение в содержании многих формулировок Земельного кодекса, при этом формулировки ГК РФ в ЗК РФ не дублируются, к ним делается отсылка с указанием конкретных статей ГК РФ. Нормы же, отражающие специфику земли как объекта земельных отношений, прописываются в ЗК дополнительно. В частности, примером может служить ст.46 ЗК. Пункт 1 этой статьи содержит отсылочную норму: "аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством". Нормы же п.2 устанавливают ряд дополнительных оснований прекращения аренды земли, наличие которых предопределяется спецификой земли как природного объекта и природного ресурса, например, такое основание, как использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.                                                                   

В вопросе о перспективах развития рынка земли России есть куда стремиться, так как площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий составила 6033,75 тыс. га, из них пашни - 82 % (4948,25 тыс. га), а это упущенные возможности пополнить бюджет, используя эти земли. В ежегодный оборот земель сельскохозяйственного назначения, пока вовлечено не более пяти процентов земель. В настоящее время ситуация начинает меняться: земля от сельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит к другим пользователям - в крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства. Перед правительством стоит задача: разрешить продажу земли, и увеличить вывод земель из сельскохозяйственного производства, либо пытаться развивать агропромышленный комплекс и осваивать новые земли сельскохозяйственного назначения. На данный момент первый вариант, менее затратный в плане денежных вложений и каких-либо усилий государства, и приносящий большую выгоду с точки зрения пользователей и меньшую для государства, выигрывает. В заключение необходимо отметить ничтожность количества операций по залогу земель. В 2005-2007 годах на их долю приходилось от 0,02 до 0,04 процента от числа всех сделок. Развитие земельной ипотеки сдерживалось российским законодательством, в первую очередь Федеральным законом от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым земли сельскохозяйственного назначения исключались из ипотечного оборота. Госдума 23 января 2004 года приняла новый закон по этому поводу, вносящий поправки в предшествующий; 28 января принятый закон одобрен Советом Федерации, а с 5 февраля вступил в действие. Наиболее существенная поправка снимает прежнее ограничение в отношении земель сельскохозяйственного назначения, которые теперь также стали предметом залоговых операций с недвижимостью. Однако данная поправка не распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Другая поправка разрешает арендатору земельного участка передавать арендные права на него в залог с согласия собственника участка и в пределах срока договора аренды. Согласно еще одной поправке, ипотека находящихся на землях сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений и других прочно связанных с землей объектов недвижимости, являющихся наряду с ней также собственностью владельца земельного участка, допускается только с одновременной ипотекой самого земельного участка.

Можно надеяться, что указанные поправки расширят сферу действия рыночного механизма  применительно к земле. Глубокие трансформации, которые в настоящее  время происходят с земельными отношениями, включая появление официального рынка земли, ее перераспределение и нерешенность еще многих научных и практических задач в этой области, требуют серьезных и всесторонних исследований в области земельных отношений и рынка земли в России, предложения на основании их анализ состоят в следующем:

· необходимо дать новую трактовку понятия абсолютной земельной ренты с объяснением этого феномена с современных теоретических позиций, основывающихся на ограниченности земельных ресурсов и низкой эластичности предложения земли как фактора производства.

· В отличие от традиционно сложившихся взглядов о необходимости существования перераспределенческого механизма дифференциальной ренты и создания равных условий производства может быть сформулирован принцип рациональности сосредоточения факторов искусственного плодородия в зонах с высоким естественным плодородием в целях оптимизации использования ресурсов и более полной реализации преимуществ дифференциальной ренты в лучших зонах.

 Обоснование необходимости повышения рентабельности сельскохозяйственного производства, в том числе и за счет государственной поддержки отрасли, для создания благоприятных условий ценообразования на землю, поскольку в условиях низкорентабельного или убыточного ведения хозяйств земельная рента не может служить основой для капитализации стоимости земельной собственности.

 современную  частную собственность на землю  необходимо рассматривать не  как абсолютную и безусловную,  а условную, ограниченную многими  факторами, такими как:

- возможность  покупки земли лишь реальным  сельскохозяйственным производителям;

- ограничение  максимальных размеров сельскохозяйственных  владений;

- запрещение  или максимальное ограничение  вывода сельскохозяйственных земель  из оборота или перевода их  на другие виды использования;

- как правило  недопущение иностранных собственников сельскохозяйственных угодий;

- запрещение  приобретения сельскохозяйственных  угодий финансовыми институтами  и юридическими лицами;

- ограничения  экологического характера.

· обосновать необходимость дифференцированного подхода к крупным и мелким (крестьянским и личным подсобным) хозяйствам, которая заключается в создании различных систем налогообложения различного юридического статуса земельной собственности, признанием за ними статуса некоммерческих и семейно-трудовых хозяйств, вывода мелкой земельной собственности из хозяйственной правоответственности, с сохранением семейного характера собственности мелких хозяйств.