Рынок земли

С началом аграрной реформы разработка концепций земельных преобразований вызывала некоторые расхождения. Разногласия  сводились к вопросам о земельной, прежде всего, частной собственности, рыночном обороте земли, структуре  землевладения и соответственно общей аграрной структуре, роли и месте в ней фермерского и других форм частного владения землею. При этом оставался на заднем плане вопрос о переходном периоде, необходимом для последовательного формирования новой системы земельных отношений с учетом региональной специфики. Целенаправленное реформирование земельных отношений затруднялось теоретической путаницей в вопросах собственности на землю, и это обстоятельство до сих пор вносит неясность во всю аграрную реформу. Прежняя концепция государственной монополии на землю заменена бесформенной концепцией многообразия форм земельной собственности без четкого обозначения приоритетов, что создает “удобство” для сохранения колхозно-совхозной системы земледелия и землепользования. Между тем мировой опыт свидетельствует о наличии двух форм земельной собственности: государственной и частной, причем в ходе переходных процессов приоритетной и преобладающей по масштабам становится частная. Для выработки действительной научной концепции дальнейшего развития земельных и аграрных отношений недопустима подмена многообразия форм хозяйства так называемым многообразием форм земельной собственности в сельском хозяйстве.                                                                                          

Таким образом, в 1990 г. началось формирование частной собственности, которая и стала основой аграрной политики России в течение последующих лет. На самом старте реформы был предпринят сильный натиск на сложившуюся колхозно-совхозную систему земельных отношений. Сопротивляясь такому натиску, система начала приспосабливаться, меняя внешнюю оболочку, но сохраняя внутреннее устройство. Особенно это было характерно для периода 1992-1994 гг. В последующие годы аграрная, и ее составляющая земельная реформа, оказались заложниками  общеэкономического кризиса, который являлся преградой для осуществления аграрной реформы в стране.                                                                              

Можно выделить пять целевых приоритетов  переходного периода в реформировании системы земельных отношений в аграрном секторе России: · Переход от монополии государственной собственности на сельскохозяйственные угодья к сочетанию ее с частной и муниципальной собственностью, что открывает возможности для развития различных форм сельскохозяйственного производства.                                                                     

 Социально-ориентированное первичное распределение земли в ходе приватизации государственных земель путем установления норм бесплатной передачи земли работникам хозяйств, пенсионерам и работникам сельской социальной сферы.                                                                                                               Введение платности землепользования, что связано с экономической реализацией функции земли как составной части национального богатства страны.                                                                                                              

Развитие рыночного и внерыночного земельного оборота, который должен содействовать разумной концентрации в руках эффективных собственников сельскохозяйственных угодий и повышению результативности их использования в сельском хозяйстве.                                                              Усиление экологических требований при использовании сельскохозяйственных угодий и государственного контроля за соблюдением земельного законодатльства.                                                                                      

Для реализации этих задач необходимо было создать правовой, организационный и экономический механизмы и определить переходный период проведения реформы в России в целом и в ее регионах. Однако было предпринято неоднозначное  ускоренное  решение вопроса о собственности на землю в стране, которая в течение 70 лет жила в условиях только лишь государственной формы. Переходное состояние объективно предполагало, что земельная реформа должна исходить из постепенной и последовательного видоизменения сложившейся системы земельной собственности, исключать социальную напряженность или угрозу экологических бед. Несмотря на непоследовательность и издержки земельных преобразований в процессе их осуществления достигнуты определенные позитивные результаты. Основной из них - формирование новой достаточно устойчивой, ориентированной на рынок структуры земельной собственности и структуры землепользования в аграрном секторе экономики и в сельской местности страны. Индикатором того, что сложившаяся к началу 1999 г. структура собственности и землепользования стала действительно устойчивой, свидетельствует постепенное затухание интенсивности структурных сдвигов, характерных для первого периода реформы 1991-1994 гг. Второй этап реформы (1995-1997 гг.) отмечен стабилизацией структуры землепользования по трем основным секторам, связанным с использованием сельскохозяйственных угодий.                          

Появление в ходе реформы значительного  числа частных собственников - граждан  РФ должно быть признано весьма важным результатом земельной реформы  в переходных условиях. В общей  сложности около 40 млн. семей имеют сейчас земельные участки на различных правовых основаниях. Доля государственных предприятий в общей площади сельскохозяйственных угодий сократилась в 4 раза, в то время, как удельный вес коллективных негосударственных организаций возрос в 1,7 раза, индивидуальных частных хозяйств всех типов - в 3,8 раза, несельскохозяйственных организаций - в 1,5 раза.                                         

Таким образом, несмотря на все преграды и затруднения, аграрная реформа  в России реализовалась и основной формой собственности земли стала частная собственность, о чём говорит приведённая выше статистика. И это послужило основой для дальнейшего развития рынка земли в России.

2.  Формирование рынка земли в Российской Федерации

Положительным моментом в настоящее время является то, что законодательно произошло разделение рынков земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения. 
 
В последнее время в экономической литературе дано более полное определение рынка земли. Земельный рынок - это часть системы земельных отношений, регуляторами которой является право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участника), денежная оценка и свободно складывающиеся цены на землю. 
 
На некоторые особенности рынка земли следует обратить внимание. Земля - специфический предмет рыночных отношений, во-первых, потому что через систему рыночных отношений в каждый данный период времени проходит небольшая часть земельного фонда; во-вторых, потому что земля закладывается, сдается в аренду и продается на определенных условиях; в-третьих, потому что большинство земельных участков редко меняет своего собственника. 
 
Условиями существования земельного рынка являются следующие:  

1. любой участок земли рано или поздно может получить нового собственника; 
2. каждый земельный участок имеет свою цену. 

 
Земельный рынок играет двоякую  роль: с одной стороны, он создает  и поддерживает отношение к земле  как к особой ценности, побуждает максимально продуктивно ее использовать, создает механизмы перехода земли в руки того, кто способен более эффективно ею распоряжаться; с другой стороны, он не создает заслон бесхозяйственному отношению к земле, так как в погоне за выгодностью земельных сделок не учитываются интересы сохранения единого земельного потенциала общества, земельные ресурсы чаще, чем другие средства производства, оказываются объектом спекуляции, а цена на земельные участки подчас формируется без всякой связи с их полезностью и так далее.  

 
Принципиальное значение для формирования рынка земли имеют два момента:  

1. закрепление права собственности на все земли в обществе, так как участниками рыночных отношений могут быть только собственники земельных участков; 
2. инвентаризация земельного фонда, так как пока земельные участки не будут физически точно определены и зарегистрированы, вступить в отношения купли-продажи невозможно.

 
Поэтому развитие земельного рынка  в регионах должно начинаться с инвентаризации земель и с индивидуального закрепления права собственности на все без исключения земли, чтобы, вступая в рыночные земельные отношения, каждый знал, каков его статус по отношению к земле, которой он пользуется, распоряжается, владеет.  
 
После принятия Земельного кодекса и Федерального закона " Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" главная проблема для Российской Федерации состоит в том, чтобы земельный рынок стал действительно земельным и действительно рынком.  
 
Реальное функционирование рынка земли осуществляется на уровне региона. Поэтому складывающийся в России земельный рынок - мощное средство реализации региональной политики, согласования интересов хозяйственного и территориального развития, решения многих внутрирегиональных проблем.  
 
В литературе правомерно делается акцент на противоречивости интересов участников рыночных земельных отношений, которые в российских условиях, надо полагать, будут резко обозначены. 
 
Отметим прежде всего государственный интерес. Государство заинтересовано в формировании и развитии рынка земли, надеясь в результате получить эффективного земельного собственника, а также определенные, хотя и небольшие бюджетные поступления. 
 
В большей мере экономически заинтересованными в функционировании земельного рынка оказываются местные органы власти, которые надеются иметь значительные бюджетные средства от налогов с владельцев земли, сборы от сделок с землей, аренды муниципальных земель и так далее. Они также освободятся от забот по поддержанию земельного фонда. Рынок земли активизирует деловую активность на территории. 
 
Выгодным представляется существование рынка земли собственникам земли - фермерам, которые получат возможность без помех вкладывать капитал в землю, улучшать ее использование, увеличивать доходы, присваивая в том числе и рентный доход. Фермер также сможет капитализировать свои доходы: заложить, продать, сдать в аренду земельный участок, то есть распорядиться землей как товаром. Это - положительная сторона рынка для фермера. Однако для расширения предпринимательской деятельности фермеру требуются новые участки земли, которые либо надо купить (а это - отвлечение капитала), либо взять в аренду (а это - полная зависимость от конъюнктуры рынка на сельскохозяйственные продукты). 
 
Рынок земли сулит значительные выгоды слою профессиональных банкиров, посредников и других аналогичных субъектов. 
 
Наконец, рынок земли вызывает интерес у слоя "денежных людей", которые смогут купить землю с целью перепродажи, осуществлять спекулятивные сделки с землей.  
 
Итак, те немногочисленные сделки с землей на первичном рынке, сделки по купле-продаже на вторичном рынке, которые ведут физические и юридические лица, можно считать началом процесса формирования земельного рынка в РФ.  
 
Земельный рынок в современной рыночной экономике введен в регулятивные законом рамки, причем значительная часть этих регулируемых функций передана на региональный уровень.  
 
В России переходного периода, когда цивилизованного земельного рынка еще нет, механизм регулирования должен быть создан в первую очередь

 
2.3 Проблемы современного рынка земли в России 

В результате аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года, зародился рынок  земли в России. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных  нормативных правовых актов и  аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.

Однако проблема заключается в том, что российский земельный рынок еще очень слаб. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель в России всё также является государство. До сих пор основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остается сдача ее в аренду.  Цены за аренду государственных земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Факторы, от которых зависят эти цены достаточно трудно определить, особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказывать большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям. В целом администрации большинства субъектов Федерации при формировании арендных цен руководствуются действующими ставками земельного налога и соответствующими коэффициентами, чья величина зависит от ценности территории, целевого использования земель и категории арендаторов.

Также актуален вопрос о проблеме развития земельного рынка в России. Разумеется, что Россия — крупнейший в мире обладатель земельных ресурсов. Земельный фонд РФ составляет 1 709,8 млн га, на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45 % пресной и около 20 % морской воды, около 70 % территории располагается в сейс-моустойчивых районах. Однако эффективность использования богатейших земельных ресурсов в России остается на низком уровне. В течение ХХ в. курс государственной земельной политики кардинально менялся дважды: в 1917 г. земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 г. Конституция РФ определила различные виды собственности на землю, включая и частную. Рыночная трансформация экономики России обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков — в свободном гражданском обороте. Только в 2001 г. после продолжительных споров Государственной Думой был принят новый вариант Земельного кодекса, соответствующего новым конституционным положениям. В то же время споры вокруг Земельного кодекса не прекращаются до сих пор. 
Тем не менее, процесс формирования института частной собственности на землю в России активно развивается. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля включена в рыночный оборот, т. е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством. В то же время земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ существования страны и ее граждан. 
Одним из основных направлений социально-экономического развития России является повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса и управления национальным богатством посредством развития многообразных форм собственности. Высокий эффект может быть получен в первую очередь от использования городских земель, так как, во-первых, в городской среде рыночные отношения развиваются со значительным опережением по отношению к сельской местности. Во-вторых, позиция науки и общества по включению городской земли в рыночный оборот носит достаточно определенный характер, чего нельзя сказать относительно земель сельскохозяйственного назначения. В-третьих, несмотря на то, что доля городских земель незначительна, именно на них сосредоточены жизненно важные производства, они сосредотачивают в своих границах до 75 % социально-демографического и производственно-экономического потенциала России. Поэтому социально-экономическое значение городских земель за последние годы существенно возросло, возникла острая потребность в формировании цивилизованного рынка городских земель. 
Важное направление государственного регулирования отношений собственности (и в особенности для стран переходной экономики) — процесс формирования и воспроизводства эффективного собственника. В рыночной экономике городская земля рассматривается не только как пространство для хозяйствования и жизнедеятельности населения, но и как важнейший источник получения прибыли для предпринимателей, регулярного поступления средств в региональные и муниципальные бюджеты. 
В России с начала 90-х гг. ХХ в. проводится земельная реформа, однако ни правовая база, ни общая концепция этой реформы до сих пор полностью не созданы. Стратегия развития земельно-имущественных отношений не согласована с задачами структурной перестройки экономики в целом. Решение многих проблем в этой области отдано в руки местным властям, что породило к концу 90-х гг. ХХ в. множество региональных моделей развития земельно-имущественных отношений. Формирование развитых рыночных отношений предполагает переход земельно-имущественного комплекса на качественно новый этап развития, а именно превращение земли в реальный высокодоходный производственный ресурс путем обоснованного применения различных механизмов государственного управления. Степень информированности населения и его «правовой грамотности» в вопросах владения, распоряжения и пользования землей, по мнению большинства экспертов, является низкой, что, несомненно, отрицательно сказывается на развитии земельного рынка. 
По мнению экспертов, развитие земельного рынка может привести к ряду последствий негативного и позитивного характера. Большинство экспертов обеспокоено процессами деградации земель и усилением социальной интенсивности в результате перераспределения собственности на землю. К тому же велика вероятность того, что в результате развития рыночных отношений увеличатся объем земельных платежей и число собственников земельных участков. Не вызывает опасений выкуп больших площадей российских земель иностранными гражданами. В отношении того, сможет ли рынок распределить земельные участки в руках наиболее эффективных собственников, эксперты высказались далеко не однозначно. 
Для создания благоприятных условий более эффективного использования земельных ресурсов необходимо продолжить приватизацию земель поселений, упростив процедуру предоставления земельных участков и существенно увеличить долю частной собственности (50—70 %) на эту категорию земель. Причем оборот земель поселений должен в большей степени регулироваться рыночными механизмами. В отношении приватизации земель сельскохозяйственного назначения эксперты высказывались более сдержанно, считая, что доля частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения не должна быть более 25 %. При этом государство должно четко контролировать оборот земель сельскохозяйственного назначения. Деятельность федеральных и региональных органов власти, по мнению большинства экспертов, оказывала позитивное влияние на развитие земельного рынка. В то же время в меньшей степени позитивной в отношении реформирования земельных отношений экспертами была оценена деятельность органов муниципальной власти. 
Информационное и кадровое обеспечение органов государственной и муниципальной власти, участвующих в управлении земельными ресурсами, в целом удовлетворительное. Наиболее востребуемыми для руководителей органов власти являются знания и навыки в сфере земельного законодательства, государственного и муниципального управления, экономики. 
Полноценному вовлечению земли в хозяйственный оборот препятствует ряд факторов, одним из важнейших является наличие административных барьеров на пути предпринимателей к покупке земельных участков для осуществления хозяйственной деятельности. Ценовая ситуация на частном рынке земельных участков характеризуется сильным завышением стоимости участков, при этом рынок частных компаний, предоставляющих посреднические услуги в области земельных отношений ограничен в, что подразумевает существование барьеров для создания новых компаний. Существование подобных барьеров неизбежно ведет к его монополизации, что создает предпосылки для подрыва конкурентной среды и постепенного снижения стимулов к повышению конкурентоспособности предприятий. К числу причин, обусловливающих существование ограничений свободы рынка, в первую очередь следует отнести деятельность бюрократического аппарата, которая характеризуется невысоким уровнем компетенции, а в ряде случаев — умышленным, удобным для себя поведением служащих, направленным на извлечение ренты из административного ресурса.    Подытожив анализ проблем рынка земли России можно сделать вывод о том, что земельный рынок ещё очень слаб, но стремительно развивается.