Рынок земли

Необходимо знать, что  оценка стоимости земли не является величиной постоянной. Она меняется со временем вместе с изменением всех упомянутых факторов. Поэтому оценка земли всегда проводится и актуальна  на конкретную дату. При осуществлении  новых сделок в будущем экспертизу необходимо проводить снова.

В рыночных условиях при  наличии необходимой информации целесообразно применять методы оценки рыночной стоимости земельных  участков, основанные на анализе рыночных данных. Как правило, при такой  оценке используют следующие методы: метод сравнения продаж, метод  выделения, метод капитализации  земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

В действительности рента  составляет лишь часть суммы, которую  арендатор платит земельному собственнику. Арендная плата включает кроме ренты  еще амортизацию на постройки  и сооружения (которые находятся  на земле), а также процент на вложенный  капитал. Если собственник земли  сделал какие-то улучшения, то он должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный  капитал (ведь он мог положить капитал  в банк и спокойно жить, получая  проценты). Строительство зданий и  сооружений на земле, затраты, связанные  с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что  в структуре арендной платы все  большую долю составляют амортизация  и процент на капитальные вложения - «рента разбухает». Происходит это  потому, что земельный собственник  стремиться учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

Чем короче контракт, тем  быстрее можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными  качествами земли или развитой инфраструктурой  хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся  осуществлять такие вложения, которые  полностью окупятся за период аренды. Отсюда известная противоположность  интересов. Собственники земли стремятся  сократить сроки аренды, а арендаторы стремятся ее увеличить. Не случайно, что в Западной Европе сложилась  традиция сдачи земли под постройки  сроком на 99 лет. За этот период стоимость  могла быть целиком списана, а  само здание приходило в полную негодность.

 

2.Формирование рынка земли  в Казахстане

В связи с особенностями  развития цивилизации одним из ключевых вопросов, вокруг которых концентрировалась экономическая мысль, стало рассмотрение аграрного вопроса и способов его решения. Именно здесь лежало понимание альтернативности общественного прогресса, во многом так и не реализованного в российских условиях.

Создание «Алматыжер», земельное  реформирование, становление системы  земельных отношений - вехи одной  истории, истории формирования рынка земли Казахстана

История «Алматыжер» началась в 1993 году с хозрасчетного кадастрового бюро при Алматинском городском  комитете по земельным отношениям и  землеустройству. Тогда же стартовало и земельное реформирование в  Казахстане. Сегодня система земельных  отношений – это целый комплекс организаций (Департамент архитектуры  и градостроительства, Управление земельных  отношений, АлматыгорНПЦзем, «Алматыжер»), которые занимаются каждый своими узкоспециальными направлениями деятельности и в целом формируют нормальное функционирование системы земельных отношений. В начале 90-х такой системы еще не было.

Казахстан одним из первых, в числе бывших советских республик, начал работу по предоставлению гражданам  права пожизненного наследуемого владения землей с выдачей им соответствующего документа. С принятием Конституции  Казахстана впервые в стране началась выдача землепользователям Актов на право частной собственности на земельные участки.

«Алматыжер» стояло у истоков  формирования цивилизованных земельных  отношений, создания условий для  развития рынка земли, создания информационной базы данных по земле, где четко определены границы земельных участков собственников  и границы изъятия. «Алматыжер», система земельных отношений  и рынок земли развивались  параллельно и взаимосвязано. Предприятие  напрямую влияло на формирование различных  законодательных актов РК по земельным  правовым отношениям, внесло значительный вклад в развитие земельной реформы.

В 1998 году хозрасчетное кадастровое  бюро при Алматинском городском  комитете по земельным отношениям и  землеустройству было преобразовано  в коммунальное государственное  предприятие на праве хозяйственного ведения «Адматыжеркадастр».

Основными видами деятельности предприятия на тот момент являлись:

    -землеустроительные работы;

    -подготовка землеустроительных проектов для оформления прав на землю;

    -подготовка материалов для определения ставок земельного налога, определения стоимости земли и недвижимости;

    -проведение земельных аукционов;

    -геодезические и топографические работы;

    -создание и ведение автоматизированных кадастровых систем;

    -создание цифровых карт;

    -оказание информационных услуг.

С введением в действие Закона РК «О земле» с 01.04.2005 года предприятие  прекратило производство землеустроительных работ по оформлению прав на землю.

Функциями «Алматыжер» стало:

выкуп земельных участков для государственных нужд, для  последующего предоставления частным  строительным компаниям, вовлечение частных  инвестиций в градостроительный процесс.

С того времени и по сей  день основной целью «Алматыжер»  является реализация Генерального плана  развития г. Алматы, а также реализация бюджетных программ городского развития.

В связи с новыми целями и задачами «Алматыжер» было внесено  много коррективов в систему  земельных отношений в пользу собственников, в результате чего права  собственников стали более защищенными:

Отмена практики самостоятельного выбора оценщика частными строительными компаниями

До 2006 года собственникам, не искушенным в защите собственных  интересов, было очень трудно противостоять  натиску крупных строительных компаний, выкупающих земельные участки. Бизнес имел и грамотных юристов, и профессиональных лоббистов, и большое количество отработанных схем по выкупу земель на выгодных для себя условиях. Оценку жилья застройщики заказывали самостоятельно, и у них были все возможности  влиять на оценщика, получая в результате стоимость, выгодную им. С появлением ГКП «Алматыжер» такая практика прекратилась. Теперь оценку может  заказывать только предприятие, причем оценщики выбираются на конкурсной основе. Тендер оценщиков проводит не ГКП  «Алматыжер», а Управление земельных отношений г. Алматы.

ГКП «Алматыжер» стало  не только надзорным органом, контролирующим застройщиков, но и породило своего рода систему сдержек и противовесов.

С одной стороны, никто  не запрещает собственникам изымаемых  участков и квартир в предназначенных  под снос домах идти на прямые контакты с застройщиками. С другой стороны, инвесторы, зная о существовании  ГКП «Алматыжер», прекрасно понимают, что в случае несогласия с размером предлагаемой ими компенсации у  алматинцев есть альтернатива - обращение  в «Алматыжер».

В соответствии с новыми правилами были повышены требования к инвесторам, вкладывающим свои средства в градостроительный процесс.

- Введены временные ограничения  по срокам действия заключений  Земельной комиссии, а также срокам  заключения договоров между акиматом города и инвесторами.

- Инвесторы должны подтверждать  свою финансовую состоятельность,  что дает возможность выявлять  среди всех желающих осуществлять  строительство в Алматы наиболее успешных.

На сегодняшний день площадь  выкупленных земельных участков за 2007 год составляет 23,4 га. Работа по изъятию земельных участков для  государственных нужд ведется на 522 объектах.

3. Земельная ипотека

Развитие рынка земли  в Казахстане невозможно без развития земельной ипотеки.

Если до недавнего времени  экономическая ситуация в аграрном секторе экономики не способствовала заключению долгосрочных кредитных  договоров, обязательства по которым  обеспечиваются залогом земли, то в  настоящее время в сельском хозяйстве  начинают складываться благоприятные  условия для развития и этого  направления кредитования. Соответственно увеличивается потребность в  долгосрочных финансовых ресурсах на модернизацию производства и его  техническое перевооружение. Из всех же источников наиболее доступным финансовым ресурсом для этого является ипотечный  кредит под залог земельных участков. Этот кредит является целевым, долгосрочным, капиталоемким, реально обеспеченным, и вследствие этого он выгоден  как для заемщика, так и для  кредитора.

Однако земельная ипотека  в Казахстане начнет полноценно работать, по оптимистическому прогнозу, через пару лет, по пессимистическому – лет через десять. Сейчас ее механизм обкатывается на государственных банках, в задачу которых входит создание единой системы формирования активов и накопление земельной базы.

«Сельхозпроизводителям  требуются большие суммы, а залоговой  базы у них не хватает. Земля —  это дополнительный актив, а для  некоторых и единственный».

С принятием национального  проекта был урегулирован ряд  правовых вопросов. В частности, после  внесения поправок в закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» сельскохозяйственные земли были исключены из перечня  земель, не подлежащих ипотеке. Таким  образом, давно блуждавшая в головах  чиновников идея получила реальные предпосылки  для развития. Но для ее воплощения одной правовой базы недостаточно, нужен еще механизм осуществления.

Сегодня в мире существует две модели земельной ипотеки: одноуровневая  и двухуровневая. Одноуровневая  система предполагает такую систему  работы с земельными активами, когда  специализированные банки осуществляют весь комплекс ипотечных коопераций – кредитование, выпуск земельных  ипотечных ценных бумаг, привлечение  с финансовых рынков необходимых  ресурсов и рефинансирование новых  кредитов. Именно такая система распространена в Европе.

В двухуровневой модели земельной  ипотеки, которая работает в США, выдавать кредиты под залог земли  могут любые банки. Для обеспечения  системы рефинансирования кредитов создают структуры второго уровня, в которых аккумулируются земельные  залоги. В качестве такой структуры  может выступать земельно-ипотечное  агентство, которое после накопления определенного объема активов выпускает ценные бумаги и реализует их на финансовых рынках. Полученные средства направляются на рефинансирование кредитов в те банки, которые принимают участие в земельно-ипотечной программе.

В настоящее время рассматривается  концепция развития земельно-ипотечного кредитования по второму пути. Есть различные варианты формирования земельно-ипотечных  агентств. Первый вариант – государственная  структура, которая может быть создана  по принципу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Второй вариант  – государственно-коммерческая структура, в создании и работе которой совместно  участвуют банки и государство. Третий вариант – коммерческая структура, в которой участвуют только банки  на межкорпоративной основе.

Переход ко второму варианту может растянуться на несколько  лет. Не исключено, что в течение  этого времени необходимость  в нем отпадет. И вместо американской модели в Казахстане будет построена европейская модель развития земельной ипотеки. Для развития ситуации по такому сценарию уже есть определенные предпосылки.

В большинстве коммерческих банков нет программ, которые бы разрабатывались специально для  сельского хозяйства. Необходимо учесть, что условия кредитования АПК  имеют ряд особенностей, например, по структуре залога, срокам, отсрочкам  по платежам и прочее. Возможно, поэтому  подобные сделки носят единичный  характер.

Коммерческие банки неохотно кредитуют предприятия сельского  хозяйства из-за высокого уровня риска  невозврата кредитов. Это объясняется  следующими причинами:

-   неразвитостью сельскохозяйственного  рынка;

-   сложностью в подготовке  анализа и мониторинга данного  рынка;

-   законодательными  ограничениями;

-   отсутствием налаженного  правового механизма кредитования  сельского хозяйства;

-   сложностями при  реализации залога.

Основные риски для  банков при работе с земельной  ипотекой связаны со спецификой рынка  земли. Характерна низкая ликвидность  некоторых объектов, часто непрозрачность и недостаточность пакета документов, нецелевое использование участка.

Залог земельного участка  чаще всего используется при кредитовании инвестпроектов, расширении производственной базы, постройки перерабатывающих комплексов. Данная форма залога неудобна как  для банков, так и для самих  залогодателей. Стадии оформления земли  в залог занимают около двух–четырех месяцев. При этом высока вероятность  отказа в получении кредита. В  результате, во многом из-за бюрократизации и несовершенной законодательной  базы, клиент теряет время и деньги. В сельском хозяйстве, как ни в  одной другой отрасли, важна именно оперативность.