Рынок земли

 Глава 1. Земельный рынок.

Рынок земельных ресурсов – средство перераспределения земель между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.

1. Функционирование рынка земли.

Функционирование данного  рынка обеспечивает:

1. Передачу прав на земельные участки от одного лица к другому;
2. Установление равновесных цен на землю в различных регионах;
3. Связь между собственниками недвижимости и покупателями с помощью экономической мотивации.

Рынок земли как саморегулирующая система включает семь основных элементов:

1. Спрос;
2. Предложение;
3. Цена;
4. Менеджмент;
5. Маркетинг;
6. Инфраструктура;
7. Деловые процедуры.

Спрос – количество земельных  участков (площадь), которые покупатели готовы приобрести при разных ценах.

Предложение – количество земли (м², соток, га и т.п.), которое собственники готовы продать при разных ценах.

Цена – количество денег, уплаченных за единицу земельной площади в осуществленных сделках.

Стоимость – наиболее вероятный  денежный эквивалент собственности. Это  наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

На рынке земли действуют  четыре основные группы лиц:

1. Продавцы;
2. Покупатели;
3. Профессиональные участники;
4. Различные государственные органы.

Земельным участкам, как  и рынку недвижимости в целом, присущи специфические свойства, в частности:

• Сезонные колебания цен;
• Большая дифференциация цен в зависимости от местоположения;
• Развития инженерной инфраструктуры экологических условий;
• Сегментация рынка по экономическим возможностям покупателей и др.

Основные особенности  рынка недвижимости определяются спецификой самого товара – земли.

Поскольку земельная собственность  включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других - залоговые обязательства, в третьих – объект полной собственности, свободный от каких либо требований. Многофункциональное значение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

Важнейшим инструментом маркетинга является сегментирование рынка. Успех в конкурентной борьбе зависит от того, насколько правильно выбран сегмент рынка.

Существует целый ряд  критериев и признаков, по которым следует проводить сегментирование рынка земли.

Объектом сегментирования  являются покупатели, сам товар –  земля – и участники рынка  – коммерческие организации и предприниматели.

Признак сегментирования  – это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.

В зависимости от целей  сегментирования в качестве признаков  могут быть использованы факторы, характеризующие покупательное поведение физических и юридических лиц, параметры земельных участков, экономические показатели коммерческих организаций. В настоящее время риелторские фирмы используют множественную сегментацию, т.е. сегментирование по нескольким признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования).

Сегментирование рынка по категории покупателей проводится в основном по четырем признакам:

1. Демографическому;
2. Психографическому;
3. Географическому;
4. Поведенческому.

Каждый из этих признаков  используется при анализе рынка  не сам по себе, а в определенной комбинации с другими признаками. Такой подход позволяет точнее определить, чьи и какие потребности удовлетворяет  тот или иной тип земельных  участков.

Критерии сегментирования  – это фактор, по которому оценивается  обоснованность выбора того или иного  сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии:

• Количественные параметры сегмента;
• Существенность;
• Прибыльность;
• Совместимость сегмента с рынком основных конкурентов;
• Эффективность работы на выбранный сегмент;
• Защищенность выбранного сегмента от конкурентов.

Сегментирование рынка по товару – земле – позволяет  выявить, какие именно параметры  того или иного участка могут  быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как:

• Их качество;
• Удаленность от промышленных центров;
• Размер участков;
• Инвестиционная привлекательность;
• Престижность и др.

В каждом сегменте действуют  индивидуальные факторы ценообразования, что ведет к неравномерному росту цен, уровень которых в зависимости от категории качества различается в несколько раз. Наибольшим спросом пользуются участки высокого качества в престижных районах с хорошо развитой инфраструктурой, предложение которых ограничено, а цены на которые непомерно завышены.

В процессе земельного рынка  основными видами земельноправовых сделок являются:

1. Аренда;
2. Купля-продажа;
3. Мена;
4. Наследование;
5. Дарение земельных участков и долей;
6. Передача земельных участков и долей в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ;
7. В качестве пая в кооператив;
8. Залог (ипотека).

По данным государственной  статистической отчетности «Сделки с землей», в 2001 г. действовало 5025,6 тыс. краткосрочных и долгосрочных соглашений (69 791,1 га) по аренде земли, заключенных местными органами самоуправления с гражданами и юридическими лицами. Для сравнения в 2000 г. было заключено 4728,7 тыс. арендных соглашений (60 213,8 га). Около 3% арендаторов (168,3 тыс. ед.) в соответствии с договорами аренды уплачивали арендную плату за землю в натуральной форме, а также в виде услуг и взаимозачетов.

Экономика природопользования: учеб./ под ред. К.В.Папенова. – М.:ТЕИС, ТК Велби, 2006. – 928 с.