Положение домохозяйств в белорусской экономической модели

Тем не менее, одно из самых заметных явлений современной белорусской  действительности – это становление  домохозяйств в качестве реальных собственников. Настоящая революция произошла  в сфере жилья, частного домовладения, земельной собственности (на прилегающих к жилью участках). По данным переписи населения 1999 года, в индивидуальных домах и отдельных квартирах проживало 8557 тыс. человек, или 85,2% населения республики. Не имело отдельного жилья 14,8% населения. Как свидетельствуют итоги переписи, возросло число лиц, владеющих жилыми помещениями на правах частной собственности. Так, на момент переписи в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, в Беларуси проживало 63,7% населения. К 2010 году в собственности государства осталось около 15% жилого фонда республики, 85,1% - в частной собственности, из них – 90% в собственности физических лиц. Более 3 млн. квартир и более 1,3 млн. домов принадлежат физическим лицам[15, c.   ]. К сожалению, автору не удалось получить обобщенную информацию о том, кто какой недвижимостью владеет в Беларуси. Национальный статистический комитет в сборнике «Жилой фонд Республики Беларусь», выходящем тиражом всего 16 экземпляров, публикует за 2008 год (в сборнике за 2009 год их уже нет) данные о количестве граждан, имеющих в частной собственности квартиры, без индивидуальных жилых домов в сельской  местности. Но в таблице приведены только собственники двух и более квартир – их  число составляло 56771 человек[16, c.     ]. Если из всех квартир, принадлежащих физическим лицам (3127,6 тыс. шт.), вычесть квартиры собственников двух и более квартир (115690 шт.), предположительно получим количество квартир, принадлежащих одному и более лицам. Собственниками жилой недвижимости (без учета домов в сельской  местности)  стали не менее 3 млн. человек.  Впервые за многие десятилетия были специфицированы (оформлены) права собственности подавляющего числа домохозяйств на значительную недвижимость.

Несмотря на грандиозный прогресс в формировании собственности домохозяйств на объекты недвижимости, проблем  и барьеров, препятствующих продуктивному  их использованию,  в этой сфере  очень много. «Система регистрации  недвижимости у нас является спорадической (то есть происходит по мере необходимости для фактического владельца или кандидата в правообладатели; если человек не подал заявление на регистрацию, он остается беститульным правообладателем)», − отмечает заместитель директора Института прикладных программных систем Минсвязи и информатизации по проектам Е-правительства, кандидат технических наук, член президиума рабочей группы по земельному администрированию Европейской экономической комиссии ООН (WPLA UNECE) С. А. Шавров[17, c. ]. Это означает, что на значительную часть недвижимого имущества права собственности все еще не оформлены, например, государственное имущество, несмотря на многочисленные акты законодательства, по различным причинам в полном объеме в регистре не значится. Во многих странах система регистрации систематическая, то есть регистрация всей недвижимости происходит однократно на всей территории страны, далее осуществляется регистрация изменений.

Следующий за заявлением на регистрацию этап создания прав собственности в Беларуси задан Гражданским кодексом. Это стадия индивидуального определения недвижимых вещей. В нашей стране ее реализует либо тот, кто формирует землеустроительное дело, либо тот, кто проводит техническую инвентаризацию капитального строения или изолированного помещения. Деятельность по технической инвентаризации в республике дорогостоящая, создает высокие издержки оформления и перехода прав собственности. Такой процедуры, как «техническая инвентаризация», в европейских странах нет. Там составление индивидуального описания имущества производится самим правообладателем и становится публичным через налоговую систему.

Третий этап создания прав собственности – это непосредственно государственная регистрация недвижимости. Если имущества нет в регистре, то для третьих лиц оно не считается созданным. Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на 1 января 2010 года содержал сведения о 5,1 млн. объектах. В том числе, о 1334153 земельных участках (в 2003 году их было 100 тысяч). На эту же дату регистр содержал сведения о 1712417 капитальных строениях и 1950396 изолированных помещениях[18, c.   ]. Очень важным является тот факт, что вся информация регистра публична (статья 131 ГК) и доступна любому человеку. Каждый может получить сведения в отношении интересующего его объекта. Еще одним достижением в области регистрации является внедрение оборота электронных документов, которые выдаются с 2006 года (более чем 7500 тех или иных Е-документов в месяц). Они содержат цифровую подпись, которая обеспечивает электронному документу доказательную силу в суде.

Низкая заинтересованность домохозяйств в оформлении прав собственности на недвижимость обусловлена не столько издержками их регистрации, сколько барьерами на пути использования недвижимого имущества. Владимир Акулич, руководитель Проект экономика бай, отмечает: «К примеру, в соседней Польше люди в своих частных домах могут открывать магазины, принимать туристов и т.д. У нас это все декларируется, но остается масса нерешенных вопросов. Люди не зарабатывают на своей недвижимости»[19, c.  ]. Прекрасное место для небольшого магазина, кафетерия, мастерской по ремонту одежды или обуви, парикмахерской и т.п. – квартира, расположенная на первом этаже в жилом доме. Но, даже являясь счастливым обладателем таковой, собственник оказывается в самом начале долгого пути перевода ее из жилого фонда в нежилой. В соответствии с действующим законодательством, осуществление производственной деятельности в жилом помещении не допускается. В случае нарушения этой нормы и использования жилого помещения не по назначению допустившие его лица привлекаются к административной ответственности согласно статье 21.16 Кодекса РБ об административных правонарушениях. Поэтому в случае организации собственного дела в принадлежащем собственнику помещении необходимо пройти  процедуру перевода жилого помещения в нежилое. До 2010 года это было возможно только с непригодными для проживания помещениями по решению облисполкомов, после подписания в 2009 году Указа № 479 «О переводе жилых помещений в нежилые»[20] свое дело можно открыть и в пригодном жилом помещении, пройдя длительную административную процедуру. Она также включает в себя принятие решения органами власти, изменение статуса и перерегистрацию земельного участка, согласование с Генпланом и с перечнем, определяющим пределы использования переводимого помещения. Эта процедура  регулируется множеством нормативных актов различного уровня, которые часто не согласованы, а иногда и вовсе противоречат друг другу. По некоторым вопросам существуют письменные разъяснения, не имеющие официального юридического статуса. Помимо административно-юридических необходимо выполнение архитектурно-планировочных и  технических требований, что связано с реконструкцией помещения. Последняя включает в себя устройство дополнительных входов, пандусов, съездов, ограждений, перил, связанных с изменением архитектурного облика здания и потому требующих согласования в компетентных органах, вынос домовых инженерных сетей (вода, газ, электричество, тепло), а также установка приборов индивидуального учета, благоустройство прилегающей территории, приведение в надлежащее состояние дорог, тротуаров, зеленых насаждений, малых архитектурных форм, хозяйственных построек, площадок для отдыха, игр и хозяйственных целей. Все аспекты и этапы реконструкции требуют согласования в соответствующих инстанциях[21]. Удивительно, что при такой процедуре еще находятся желающие использовать свою недвижимость не для проживания.

Вместе с оформлением прав собственности  развивается рынок недвижимости и условия для вложения капитала в частное домостроительство. В сложных условиях белорусской экономики это, возможно, является одним из наиболее значительных достижений. Домохозяйства стали не просто владельцами блага в виде жилища, они стали собственниками товара, обладающего существенной потенциальной ценностью. Но на рынке недвижимости представлено менее 1% жилья. По данным государственного регистра в 2009 году было заключено около 29 000 сделок купли-продажи квартир и чуть более 13 000 сделок с домами[22]. Рынок сегментирован. Цены, качество, порядок и условия доступа к товару на сегменте рынка жилья для очередников определены государством. Спрос и предложение на вторичном рынке и на рынке долевого строительства формируются в условиях неразвитости финансовых рынков,  низких доходов населения, слабости строительной базы и административных барьеров, ограниченности объектов вложений, что приводит к превышению спроса над предложением, завышенной оценке недвижимости, неэффективному равновесию и пассивности рынка. Развитие ипотеки – получение кредита под залог недвижимого имущества – сдерживается помимо выше перечисленных факторов отсутствием дешевых «длинных» денег, высокой инфляцией, ограниченностью жилья, предоставляемого в аренду. Банки гораздо охотнее выдают кредиты под поручительство, чем под залог недвижимости. Кредитоспособность заемщика в большей мере оценивается по текущему заработку, по цене труда его и поручителей, чем по принадлежащему имуществу. Потенциальная доходность недвижимости для банка, для ее производителя, для продавца и покупателя, в конечном счете, для домохозяйства скрыта, стимулы к ее выявлению незначительны.

Еще один ресурс повышения благосостояния и потенциальной независимости  домохозяйств – земля. В землепользовании населения по данным Минсельхозпрода находится 11,6 процентов сельскохозяйственных угодий. На середину 2010 года в личном подворье граждан имелось 254,8 тыс. голов крупного рогатого скота, в т. ч. 201,3 тыс. голов коров,  922,6 тыс. голов свиней, 74,6 тыс. голов лошадей. По итогам работы за 2009 год населением произведено 5,3 процента зерна, 88,2 процента картофеля,  80 процентов овощей, 90,7 процента плодов и ягод, 15,2 процента молока,  33,2 процента яиц и реализовано в живом весе 13,6 процентов мяса скота и птицы от общего объема сельскохозяйственной продукции в хозяйствах всех категорий[23]. Но как рассказали 29.09.2010 в интервью TYT.BY начальник управления землеустройства и регулирования земельных отношений Госкомимущества Евгений Капчан и начальник управления инвентаризации и оценки недвижимости Госкомимущества Александр Долженков, «сегодня из тех участков, которые можно было выкупить для строительства дома, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства, они (граждане) выкупили немногим более 20% от количества участков и около 8% от площади. Активный выкуп земель шел в 1994-1995 годах, и выкупали в основном садоводы: участки маленькие по площади, но их много по количеству. Более-менее выкупали для строительства дома и ведения личного подсобного хозяйства в сельской местности и поселках городского типа»[24]. На начало 2010 года 76.000 гектаров земли находилось в частной собственности. «Это большой шаг, но это только 0,37% от тех земельных ресурсов, которые могут быть приватизированы», - отмечает В. Валетко, доцент кафедры организации производства и экономики недвижимости, Белорусский государственный технологический университет[25]. Частная собственность домохозяйств на землю разрешена лишь для ограниченных целей – только для обслуживания строений, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства. Но и ее становление сдерживается запретом купли–продажи земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, наличием такой своеобразной формы собственности как пожизненное наследуемое владение землей, слишком затратной по времени и средствам процедурой оформления участков. Неразвитость ипотеки – в регистре за 2009 год содержатся сведения о 206 сделках залога земли – следствие формальной и функциональной ограниченности прав собственности[26]. Частная собственность на землю отделена от других видов национального богатства, например, лесов. Лесной кодекс в статье 12 категорически утверждает, что леса в Беларуси находятся исключительно в собственности государства. Если частный собственник земли решит вырастить лес на приобретенной земле, возникает правовая ловушка, его право частной собственности на землю ограничено – имея соответствующие стимулы, он не может использовать свою собственность эффективно.

Валовые финансовые активы населения  Беларуси (остаток накоплений на определенную дату) за последние десять лет увеличились в 3,2 раза, составив на конец 2009 года 31,6 трлн. руб. Их отношение к ВВП в течение всего периода было достаточно стабильным - от 16 до 17%, для сравнения – отношение депозитов предприятий к ВВП в 2009 году составило 10,1%. В организованной форме население хранит 18,2 трлн. руб.(57,4%), остальное – в виде наличных денег и иностранной валюты[27, c/ 8,9 ]. Хотя абсолютная величина финансовых активов населения выглядит внушительно, сравнение показывает, что население республики по относительному уровню активов отстает и от европейских стран (в 4-13 раз) и от среднего уровня стран СНГ. Накопленные активы могут обеспечить текущие расходы населения лишь на 4 месяца, в среднем на душу населения к концу 2009 года приходилось по 3,3 млн. руб. валовых финансовых активов. Чистые финансовые активы (валовые за вычетом кредитов) покрывают текущие расходы в течение 2,2 месяцев. Накопления населения могут послужить резервом в случае смены работы и непредвиденных расходов, покупки предметов домашнего обихода и отдыха, но не позволяют ни приобрести крупные активы (недвижимость, автомобиль, капитальный ремонт), ни дополнительное пенсионное обеспечение, ни открыть собственное дело. Средняя реальная доходность валовых финансовых активов населения составила в 2001-2009 гг. минус 2%[28, c.14].

 Ценные бумаги и накопительные виды страхования составляют менее 1% активов. В 100 крупнейших обществах Беларуси на конец 2008 года насчитывалось 268,9 тыс. акционеров. Какая часть акционерного капитала в целом находится в собственности частных физических и юридических лиц, оценить можно только приблизительно. Судя по итогам приватизации, граждане Беларуси владеют примерно 10-15% акций, то есть их капитал составляет около 2-3 млрд. USD[29, c.  ]. Несмотря на огромное количество акционеров (около 1 млн. чел.), сделки с акциями в Беларуси практически не осуществляются. Общий объем сделок с акциями на биржевом и внебиржевом рынке  в первом полугодии 2010 года по данным Департамента по ценным бумагам Министерства финансов Республики Беларусь составил чуть более 180 млрд. руб., покупают и продают на нем в основном юридические лица[30]. Активность домохозяйств на рынке ценных бумаг сдерживается постепенно отменяемым мораторием на оборот акций, приобретенных в процессе приватизации, низкой ликвидностью и доходностью таких ценных бумаг (в обмен на чеки при приватизации предлагаются акции не лучших предприятий), чрезмерным регулированием фондового рынка. Акции перспективных госпредприятий предназначены для продажи стратегическим инвесторам, небогатому населению республики они недоступны.

Помимо финансовых активов в  собственности домохозяйств находятся средства бизнеса – это доли в ООО, ЗАО, унитарные предприятия и имущество индивидуальных предпринимателей. На 1 января 2010 года в республике было зарегистрировано 77402 малых предприятий, из них 1546 государственных, 1919 иностранных, остальные – частные. Из частных предприятий 29,7% имели организационно-правовую форму ООО, 10,9% -ОДО, 53,5% были унитарными. В 2009 году малые предприятия частной формы собственности выпустили продукции и оказали услуг на 29454,6 млрд. руб., получили 4615,3 млрд. руб. прибыли (чистая прибыль -2535,9 млрд. руб.), рентабельность составила 13,8%[31]. Если оценивать стоимость бизнеса по генерируемому доходу, домохозяйства в малом бизнесе владеют активами на сумму около 35 трлн. руб. Индивидуальных предпринимателей в начале 2010 года в республике было 219605 человек, их выручка от предпринимательской деятельности составила в 2009 году 9978 млрд. руб., в бюджет они заплатили 750 млрд. руб. налогов[32]. Официальная информация о масштабах и доходности бизнеса индивидуальных предпринимателей очень скудна, поэтому оценить их активы можно лишь по объему выручки. По расчетам В. Тарасова, частный капитал в Беларуси сегодня оценивается примерно в $15 млрд.($1,5 тыс. на человека), а его среднегодовая прибыль – в $1 млрд. [33, c. 34](«Дело» .№ 3, 2010, с.34). Несмотря на формальное наличие всех необходимых законов и процедур для развития частного бизнеса, Беларусь является страной с незначительным количеством малых предприятий на душу населения. В США и странах ЕЭС их в десятки раз больше, в России, Украине – в несколько раз. Основным фактором, препятствующим развитию предпринимательства, исследователи единодушно считают чрезмерное государственное регулирование и макроэкономическую политику, направленную на поддержание неэффективного государственного сектора. «Репрессивная налоговая система, административный частокол из сложного законодательства по лицензированию, сертификации, регулированию цен и формированию себестоимости, частые проверки большого количества контролирующих органов, перманентные перерегистрации и другие административные ограничения делают формирование и развитие частного сектора крайне затруднительным»[34].

Важнейший ресурс, который активно используют домохозяйства и который до настоящего времени недооценен, - это «свободное» время, затрачиваемое домохозяйствами на извлечение полезности из доступных им благ. Подходы к оценке этого ресурса сформулированы нобелевским лауреатом Г. Беккером в ряде работ, в частности, в статье 1965 года  «Теория распределения времени»[35]. По мнению Беккера, нерабочее время нельзя считать полностью свободным, поскольку значительная его часть посвящается особому виду деятельности – «домашнему хозяйствованию». Необходимо поэтому различать товары, приобретаемые на рынке, и «потребительские блага», являющиеся конечным продуктом деятельности в домашнем секторе и фактическим источником полезности. Спрос предъявляется не на рыночные товары сами по себе, а на извлекаемые из них полезные эффекты, или атомарные объекты выбора, по терминологии Беккера. В конечном счете, потребителей интересует не мясо, а бифштекс, не пылесос, а убранная комната, не обучение хорошим манерам, а вежливый ребенок. Каждая семья предстает в беккеровской трактовке как мини-фабрика, которая с помощью «производственных факторов» (рыночных товаров, времени членов семьи, других ресурсов) выпускает «конечную продукцию» (базовые потребительские блага). Эти блага могут производиться с применением различных технологий: питаться можно дома или в ресторане, убирать комнату самому или нанимать прислугу, и выбор между ними будет зависеть от дохода семьи и от цен на соответствующие «факторы производства». Ключевым для домашнего производства ресурсом оказываются затраты человеческого времени. Как и в случае образовательных инвестиций, показателем ценности времени в домашнем секторе могут служить потерянные заработки. Соответственно, «полный доход» семьи складывается из явного, денежного дохода и потерянных заработков, недополученных из-за отвлечения ее членов на работу по дому.