Інвестиційна нерухомість та ринок нерухомості в Україні

       Єдине загальноприйняте визначення категорії "ринок нерухомості" у сучасній економічній теорії ще не сформоване. Різні автори трактують його на індивідуальний лад, акцентуючи увагу на тому аспекті  поняття, який вони вважають найважливішим. Це пов'язано з тим, що при аналізі  економічної категорії більш  високого порядку - "ринок", виокремлюється, як правило, лише якась одна сторона. До того ж саме та, що найбільш відповідає цілям дослідження, яке проводиться.

       У літературі зустрічається багато відмінних  за формулюванням, але схожих за змістом  визначень ринку нерухомості. Найбільш методологічно продуктивним видається  потрактування ринку інвестиційної  нерухомості як складової просторової  соціально-економічної системи, що одночасно функціонує у двох якостях: як ієрархічна, просторово орієнтована  система, що включає сукупність локальних, міських, муніципальних, регіональних і загальнонаціональних ринків, та як елемент системи територіальних ринків, до складу якої належать ринки  праці, капіталу, інформації, споживчий  ринок, ринок засобів виробництва.

       І зрештою, у всіх цих якостях ринок  інвестиційної нерухомості постає і як елемент вертикально організованої  системи державного управління, відчуваючи на собі сукупність регулюючих впливів  зі сторони місцевих і державних органів управління [22, с. 305].

       Більш широке тлумачення поняття "ринок  інвестиційної нерухомості" є  значно продуктивнішим як у практичному, так і в методологічному відношенні, оскільки дозволяє екстраполювати для  пояснення динаміки розвитку ринку  теоретичні та методичні підходи, сформульовані  в рамках інших наукових шкіл. Так, введення в аналіз просторового фактора  дозволяє розширити уявлення про особливості конкуренції на ринку інвестиційної нерухомості.

       Наприкінці XIX - початку XX ст. змінився погляд на роль конкуренції в економіці, виник  новий напрям в економічній теорії, пов'язане із вивченням різноманітних  моделей конкуренції та рушійних сил. Праці Ф. Еджуорта, К. Вікселя, П.Сраффи, Дж. Робінсон, Е. Чемберліна та ін. заклали  основи теорії недосконалої конкуренції. Вперше класична модель просторової  конкуренції введена X. Хотеллінгом [7, с. 46].

       Новий напрям вивчав концентрацію ринкової влади та її вплив на конкурентне  середовище як на національному, так  і регіональному ринках Проблеми формування конкурентного середовища на регіональних ринках також досліджували А. Леш, У. Рейлі, Н. Девлетглоу, Е. Міллс, А. Смітіс [6, с. 251].

       Розроблена  А. Лешем у його праці "Географічне  розташування господарства" концепція  класифікації ринків за територіальним масштабом, а не за видами товарів, дозволяє сформулювати потрактування ринку  інвестиційної нерухомості як просторово орієнтованої та ієрархічної системи. А. Леш розглядає ринок як головний районоутворюючий фактор, що формується під впливом боротьби різних економічних  сил. Логічним продовженням такого підходу  є сформульоване У. Ізардом положення  про те, що кожній країні притаманний  не єдиний ринок, а ієрархія ринків [3, с. 124].

       Однак немобільність об'єктів інвестиційної  нерухомості призводить до того, що межі ринків на всіх просторових рівнях будуть визначатися, виходячи з можливості переміщення покупців, а не продавців. Не менш важливий результат можна  отримати, розглядаючи ринок інвестиційної  нерухомості як елемент системи  ринків певного територіального  рівня. 
Найповніше принципи системного підходу до аналізу регіональних ринків були сформульовані у працях Д. Ревзана, який розглядає регіональний ринок як систему взаємодіючих інструментів, що виконують ринкові функції, необхідні для здійснення ринкових процесів [9, с. 94].

       У 1980-х pp. сформувався репродуктивний підхід до вивчення ринку нерухомості. Ринок інвестиційної нерухомості  з позиції процесу відтворення  постає як сплетіння багато численних  взаємодій суб'єктів регіональної економіки, які виступають виробниками  та споживачами різних видів товарів та послуг [9, с. 197].

       За  спостереженнями ринок інвестиційної  нерухомості виявляє тенденції  стрімкого розвитку, що випереджає інші сектори українського ринку  нерухомості. Його основними джерелами  є:

       - надходження з фонду приватизації  державної та муніципальної власності;

       - будівництво нових об'єктів дохідного  призначення;

       - добудова із перепрофілюванням  об'єктів незавершеного будівництва;

       - перепрофілювання об'єктів житлового  фонду і соціальної інфраструктури  з метою комерційного використання;

       - продаж майна підприємств у  зв'язку з їх реструктуризацією  чи банкрутством.

       На  основі аналізу нинішньої динаміки вважаємо, що ринок інвестиційної  нерухомості здатний зайняти  провідні позиції на українському ринку  нерухомості, проте на даний час  його учасникам доводиться стикатися  з певними труднощами, обумовленими його національною специфікою: 
- ринок інвестиційної нерухомості є більш диференційованим, аніж ринок приватної нерухомості, за формами власності, типологією, дозволеному та фактичному використанню, дохідності об'єктів, що ускладнює його поглиблену сегментацію та оцінку майна;

       - відсутність чіткого правового  і організаційного механізму  забезпечення операцій на ринку  інвестиційної нерухомості;

       - фактична відсутність інформаційного  забезпечення функціонування ринку;

       - недостатній ступінь залучення  в економічний оборот, що призводить  до низької ефективності використання  цього важливого стратегічного  ресурсу;

       - абсолютна не адаптивність системи експлуатації об'єктів нерухомості до ринкових відносин, оскільки в даній системі відсутні будь-які конкурентні начала;

       - цей ринок є більш залежним  від засобів державного регулювання  економіки (податкового, митного,  природоохоронного законодавства,  умов зонування забудови міста  тощо), а також від змін соціально-економічної  кон'юнктури та інвестиційного  клімату;

       - учасники ринку інвестиційної  нерухомості, як правило, не  пов'язані принципом граничної  корисності відносно активу, що  придбавається, тому мають більшу  свободу ринкового маневру та  вибору варіантів інвестування;

       - інвестору тут доводиться стикатися  з багатоманітністю та не співвіднесеністю  вартісних характеристик однорідних  активів в залежності від способів  придбання та варіантів використання  майна, що збільшує ризик вкладень  та ускладнює прийняття оптимальних  рішень [10, с.90].

       Отже  можна сказати, що процесу майнових перетворень в Україні виявляє  нестійку та суперечливу тенденцію  формування ринку інвестиційної  нерухомості. Ринок інвестиційної  нерухомості можливо представити  як сферу вкладення капіталу в  об'єкт нерухомості і систему  економічних відносин, що виникають  при операціях із нерухомістю. Інвестиційні процеси на ринку інвестиційної  нерухомості мають свої особливості, що визначають можливості регулювання  притоку капіталу.

       Головна особливість національного ринку  нерухомості полягає у його інформаційній  неефективності, що значно ускладнює  обслуговування обертання капітальних  активів та обґрунтування пов'язаних з ними 
інвестиційних рішень, збільшуючи ризик інвестицій та відлякуючи потенційних інвесторів. На даний час ринок інвестиційної нерухомості в Україні методологічно є недостатньо екіпірованим, що негативно впливає на динаміку його розвитку у якості необхідної альтернативи фондовому ринку.

       Оптимізація функціонування ринку інвестиційної  нерухомості в Україні, що й досі перебуває у стані становлення, потребує критично-аналітичної адаптації  уніфікованих міжнародних стандартів фінансової звітності, а також визначення адекватних механізмів оцінки вартості об'єктів інвестиційної нерухомості [17. С.56]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

5. Проблеми  та перспективи інвестиційної  діяльності в Україні

       Як  відомо, інвестиціями називають вкладення  грошових коштів у відтворення капіталу (його підтримка та збільшення). Інвестиції реалізуються шляхом прямих витрат коштів, кредитування, купівлі цінних паперів.

       Економічна  криза в нашій країні супроводжується  скороченням інвестиційної активності. Зменшення капіталовкладень відбувається вищими темпами, ніж спад виробництва. Більшу частину інвестиційних ресурсів нашої країни становлять власні кошти  підприємств — 75,2% їх загального обсягу, 24,8% здійснюється за рахунок централізованих  капіталовкладень.

       Слід  зазначити, що рівень інвестиційної  активності у державі визначається багатьма чинниками: соціально-економічним  станом держави, прибутковістю підприємств, можливостями бюджетної системи, рівнем розвитку фінансово-кредитної системи, доходами населення, розвитком ринку цінних паперів [9, c.17].

       В Україні чинники, які впливають  на процес інвестування, перебувають  у такому стані, що не можуть сприяти  розвиткові цього процесу. Однак  світовий досвід свідчить, що вихід  з кризи неможливий без збільшення обсягу інвестицій. Отже, активізацію  інвестиційної діяльності гальмує  економічна криза, а вихід з кризи  без істотного збільшення капіталовкладень неможливий.

       Однак з проведенням грошової реформи  в Україні з'явився фактор стабілізації економіки, який слід закріпити і  зміцнити проведенням реальних, а  не декларативних реформ. Йдеться  про подолання інфляції. Як відомо, високі темпи інфляції роблять абсолютно  неефективним нагромадження фінансових ресурсів, спрямованих на здійснення довгострокових проектів. Зниження інфляції дає можливість нормалізувати фінансовий стан підприємств, стимулювати збільшення виробництва.

       На  загальний стан економіки значно впливає податкове законодавство, яке в Україні має низку  недоліків. Тому в майбутньому слід передбачити зниження податкового  тиску на виробництво, диференціювання  податкових ставок залежно від пріоритетності сфер виробництва, застосування податкових пільг (канікули) при оподаткуванні  прибутку, що використовується для розвитку виробництва [14, c.123].

       На  витрати та прибуток підприємств  істотно впливають і норми  амортизації. Впровадження на підприємствах  прискореної амортизації дало б  їм змогу в найближчій перспективі  збільшити прибуток, а відтак і  відрахування на інвестиції.

       У всьому світі фінансування капіталовкладень значною мірою здійснюється у  вигляді кредитних ресурсів. Однак  внаслідок недосконалості нашої  банківської системи та загального стану економіки інвестиційні кредити  нині майже не надаються. Банківська система України не має можливості достатньою мірою кредитувати власного виробника. Відбувається процес скорочення кредитної діяльності комерційних  банків при нарощуванні прострочених платежів підприємств. Одна з причин такого стану — відсутність системи  страхування ризиків кредитної  діяльності та банківських депозитів [15, c.52].

       За  наявності системи страхування  можна значно збільшити і таке джерело інвестування, як заощадження  населення. В Україні населення  зберігає свої заощадження у вільно конвертованій валюті. Незважаючи на досить низький рівень поточного  споживання, за деякими оцінками, сума цих заощаджень досягає 10 млрд. дол. США. Якщо створити відповідні умови, ці кошти працювали б на розвиток економіки. Слід також розробити  механізм залучення в економіку  та легалізації "тіньового" капіталу, кошти та ресурси якого, за оцінками Уряду, дорівнюють офіційним.

       Одним із джерел внутрішнього фінансування є посилення контролю за зовнішньоекономічними  операціями, що забезпечить повернення експортного виторгу.

       Особливе  значення в умовах скорочення внутрішнього інвестування має міжнародна допомога нашій країні. Вона надається у  формі кредитів та капіталовкладень. Іноземні кредити для нашої економіки  д осягли значного розміру, однак  використовуються переважно на поточне  споживання. Часто Україна одержує "зв'язані" кредити, надання яких передбачає використання цих коштів на купівлю товарів у країни-кредитора [5, c.122].