Методы капитализации дохода в оценке недвижимости

 

ПВД = S x Ca,

 

S – площадь,  сдаваемая в аренду (в кв. м);

Ca- арендная ставка за 1 кв. м. площади.

Как правило, величина арендной платы зависит  от местоположения объекта, его физического  состояния, наличия коммуникаций, времени  аренды (срока) и т.д.

Следует также отметить, что потенциальный  валовой доход (ПВД) рассчитывается на основе анализа рыночных данных по доходам объектов, аналогичных  оцениваемому, но обязательно с учетом анализа договоров, уже заключенных  по оцениваемому объекту. При этом учет существующих договоров аренды при оценке объекта обязателен, если, в соответствии с принципом вклада, затраты на расторжение невыгодного договора меньше экономической выгоды, которая появится после этого расторжения. Экономическая выгода, очевидно, может быть рассчитана как текущая стоимость разности рыночной и контрактной арендной ставок после расторжения договора, умноженная на площадь помещений. Если расторжение договоров является экономически нецелесообразным, то потенциальный доход в отношении свободных площадей рассчитывается по рыночным арендным ставкам, а по площадям, на которые заключены договоры аренды − по договорным (контрактным) ставкам в течение срока действия договора. Если прогнозный период больше срока аренды, то по окончании договора аренды прогноз доходов с этой площади должен выполняются на основе рыночных арендных ставок.

2. Оценка  потерь от недоиспользования  и неуплат. Производится на  основе анализа рынка, характера  его динамики применительно к  арендованной недвижимости. Степень  недоиспользования объекта недвижимости  арендаторами характеризуется коэффициентом  недоиспользования – отношением  величины не сданных в аренду  площадей к величине общей  площади, подлежащей сдаче в  аренду. С учетом потерь от  недоиспользования и неплатежей арендной платы, всех скидок в арендной плате и прочих доходов от недвижимости (от пользования гаражом и автостоянкой, доход от торговых аппаратов, от сдачи в аренду мест отдыха, от экскурсионных и транспортных услуг и т. п.) рассчитывается действительный валовый доход:

 

ДВД = ПВД - скидки на простой и неплатежи.

 

3. Расчет  издержек по эксплуатации оцениваемой  недвижимости – операционных  расходов. Основывается на анализе  фактических издержек по ее  содержанию или типичных издержек  на данном рынке.

При анализе  доходов и расходов принято использовать как данные за прошлые годы (ретроспективные), так и прогнозируемые в будущем. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации  доходов, - потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одной основе, т.е. нельзя сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, рассчитанными на основе прогнозных данных, то же самое касается и учета налогообложения.

Расчет  расходов. Периодические расходы  для обеспечения нормального  функционирования объекта и воспроизводства  дохода называются операционными расходами. Операционные расходы принято делить на:

- условно-постоянные  расходы или издержки;

- условно-переменные  или эксплуатационные расходы;

- расходы  на замещение или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени  эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т.п.

Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит  от степени эксплуатационной загруженности  объекта и уровня предоставляемых  услуг. Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление, коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.), расходы на заключение договора аренды, расходы на уборку, содержание территории, на обеспечение безопасности и т.д.

К расходам на замещение относят расходы, которые  либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или  сильно изменяются из года в год. Обычно это расходы на периодическую  замену быстро изнашивающихся компонентов  улучшений. К таким улучшениям относятся, например, мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический  ремонт.

Далее на основе ЧОД и стоимости аналогичных  объектов недвижимости рассчитывают коэффициент  капитализации.

 

3. Методы расчета ставки капитализации

 

Теоретически  коэффициент капитализации для  текущего дохода должен прямо или  косвенно учитывать следующие факторы:

1. Компенсацию  за безрисковые, неликвидные инвестиции.

2. Компенсацию  за риск.

3. Компенсацию  за низкую ликвидность.

4. Компенсацию  за инвестиционный менеджмент.

5. Поправку  на прогнозируемое повышение  или снижение стоимости недвижимости

Существует  несколько методов определения  коэффициента (ставки) капитализации:

1. Метод  рыночной выжимки;

2. Метод  кумулятивного построения (суммирования);

3. Метод  связанных инвестиций заемного  и собственного капитала;

4. Метод  связанных инвестиций земли и  здания;

5. Метод  определения коэффициента капитализации  с учетом возмещения капитальных  затрат.

6. Метод  Элвуда (метод капитализации заемного и собственного капитала).

1. Метод рыночной выжимки.

Является  самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных  на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам. Продажи  аналогичны по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический  статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости. В рамках доходного подхода ставка капитализации (R) рассчитывается по формуле:

 

R=I/V

 

V – стоимость  объекта-аналога;

I – ЧОД  оцениваемого объекта.

2. Метод  кумулятивного построения (метод  суммирования).

Этот  метод определения ставки капитализации  делит ее на составные части. Двумя  основными компонентами ставки капитализации  являются: процентная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.

Процентную  ставку разбивают на несколько составляющих:

1. Безрисковую ставку.

2. Ставку  на дополнительный риск.

3. Компенсацию  на низкую ликвидность.

4. Компенсацию  на инвестиционный менеджмент.

5. Поправку  на прогнозируемое повышение  или снижение стоимости недвижимости.

Безрисковая ставка. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и отечественными. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

Ставка  за дополнительный риск. Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные  ценные бумаги, имеют более высокую  степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем  больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестиционному проекту.

Компенсация за низкую ликвидность. Ликвидность  показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению, например, с акциями и другими ценными бумагами. Поправка на неликвидность своего рода поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем  более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Ставка  возмещения капитала. Величина, равная единице, деленной на число лет, требуемое  для возврата вложенного капитала, основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат  капитала, вложенного в оцениваемую  недвижимость.

Общий коэффициент  капитализации при данном методе рассчитывается путем суммирования процентной ставки, вычисленной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

3. Метод связанных инвестиций собственного и заемного капитала.

Так как  большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и  собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять  рыночным требованиям дохода на обе  части инвестиций.

 

Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал.

 

Ставка  капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и  рассчитывается следующим образом:

 

Rз= ежегодные выплаты по обслуж. долга / основная сумма ипотечной ссуды

 

Если  ссуда выплачивается более часто, то R рассчитывается путем умножения  платежей по обслуживанию долга на их частоту (месяц, квартал) а затем  делится на всю сумму ипотечной  ссуды.

Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга  и условий кредита. Когда условия  кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам: она будет представлять собой  сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения. Инвестор собственного капитала также стремится к получению  систематических денежных доходов.

Ставка, используемая для капитализации  дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный  капитал (Rc) и определяется следующим образом:

 

Rc= денежные поступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств

 

Rc является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала.

Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять  определенному уровню ипотечной  постоянной для кредитора и притока  дохода для инвестора собственного капитала. Она определяется путем  взвешивания ее составляющих пропорционально  размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение  величины заемного капитала к стоимости  фонда инвестиций называется кредитной  долей. Кредитная (долговая) доля в суммарных  инвестициях в недвижимость равна:

 

Мкред.= величина кредита / стоимость инвестиций

 

Тогда доля собственного капитала составляет: Мсоб. = 1 - Мкред., где за 1 принят суммарный капитал.

Когда известны ипотечная постоянная (Rз) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна:

 

R = Rз х Мкр. + Rc(1-Мкр.).

 

Типичные  сроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить путем анализа рыночных данных. Ставки капитализации на собственный капитал  получают на основе данных по сопоставимым продажам.

Пример. Определить стоимость собственности, для покупки которой можно  получить кредит суммой 1000000 под 12% годовых  на 20 лет при ежегодных платежах (годовой платеж по обслуживанию долга  – 133880). Предполагается, что после 8-летнего  периода владения собственность  будет продана за 1200000. ЧОД составляет 180000, а инвестор рассчитывает на получение 14%-ной нормы отдачи собственного капитала.

Решение. В соответствии с основной формулой ипотечно-инвестиционного анализа:

V=PV[(180000 – 133880), 8 лет 14%] + PV[(1200000 – 829295), 8 лет 14%] + 100000= 213944 + 129953 + 1000000=1343897.

4. Модифицированный  метод капитализации заемного  и собственного капитала (метод  Элвуда). Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, т.к. он не учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течение этого периода. В 1959 году членом института оценки (МАГ) Л.В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включенными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчета общей ставки капитализации. Кроме того, были разработаны таблицы , упрощающие использование его метода.

Формула Элвуда, разработанная для расчета общей ставки капитализации, имеет следующий вид:

 

R = Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF),

 

R - общая  ставка капитализации;

Rс - ставка дохода на собственный капитал - представляет собой реальный доход на капиталовложение, который типичный инвестор ожидает получить за период владения имуществом. Она включает убытки или в основном прибыли от продаж (т.к. большинство инвесторов планирует продать приобретенное имущество дороже, чем оно было куплено). Ставка дохода на собственный капитал рассчитывается на основе рыночных данных и зависит от специфики конкретного объекта оценки.

Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале);

С - ипотечный  коэффициент;