Принципы и методы оценки недвижимости

Принципы и  методы оценки недвижимости

Принципы оценки стоимости  формируют и определяют те позиции, с которых анализируется собственность. Они имеют свою структуру и  внутреннюю взаимосвязь. Данные принципы - это интерпретация экономических  законов с точки зрения оценки имущества. Все принципы, используемые при оценке недвижимости можно отнести  к трем группам: 1) принципы, основанные на представлениях пользователя: 1.1 принцип  полезности (доходности), 1.2 принцип  замещения, 1.3 принцип ожидания; 2) принципы, отражающие связь компонентов собственности: 2.1 принцип добавочной продуктивности, 2.2 принцип предельной производительности (предельной доходности), 2.3 принцип вклада, 2.4 принцип сбалансированности (равновесия или пропорциональности), 2.5 принцип экономического размера, 2.6 принцип экономического разделения; 3) принципы, обусловленные действием рыночной среды: 3.1 принцип альтернативности, 3.2 принцип изменчивости, 3.3 принцип зависимости, 3.4 принцип предложения и спроса, 3.5 принцип конкуренции, 3.6 принцип соответствия.

Результатом анализа недвижимости, основанного на перечисленных принципах, является определение наиболее эффективного использования земли, которая призвана обеспечить собственнику получение  наибольших выгод. В этом воплощается  главный принцип оценки - принцип  наиболее эффективного использования 

Полезность - способность конкретного объекта удовлетворять потребности пользователя.

Замещение - максимальная стоимость объекта определяется наименьшей ценой, по которой возможно приобретение другого объекта эквивалентной полезности. Любые объекты оценки, несмотря на их разнообразие сопоставимы с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход.

Принцип ожидания - прошлое  и настоящее состояние объекта  важны как исходная база, ключ к  пониманию его будущего развития. Стоимость недвижимости определяется выгодами, которые, как ожидается, она  принесет своему владельцу в будущем. В основе принципа ожидания лежит  теория изменения стоимости денег  во времени (теория капитализации).

Принцип добавочной продуктивности - при надлежащем использовании основных факторов производства (труд, земля, капитал  и управление) для получения дохода после возмещения затрат на них обычно остается добавочная стоимость, которую принято относить к земле. Добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле после компенсации затрат на труд, капитал и управление.

Принцип предельной производительности - увеличение того или иного фактора  производства может увеличивать  или уменьшать стоимость объекта. Из этого вытекает еще один принцип  оценки недвижимости. Этот принцип  базируется на теории предельного дохода и предельных издержек и называется принципом предельной производительности.

По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться  более быстрыми темпами, чем рост затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, но уже замедляющимися темпами. Это  замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип вклада. Вклад - это  сумма, на которую изменяется стоимость  недвижимости вследствие наличия или  отсутствия какого-либо фактора производства. Стоимость каждого элемента объекта  оценки определяется вкладом этого  элемента в общую стоимость объекта, т.е. стоимость каждого элемента равна величине, на которую уменьшается  общая стоимость собственности  в отсутствии этого элемента.

Принцип сбалансированности (равновесия) - стоимость недвижимости определяется степенью равновесия между  её парными элементами - землей и  улучшениями.

Принцип «Экономический размер» - на любом рынке существует оптимальное  количество земли, необходимое для  наиболее эффективного использования  различных типов собственности.

Экономическое разделение - имущественные права следует  разделять и соединять таким  образом, чтобы увеличить общую  стоимость объекта. Разделение может  применяться к различным имущественным  правам: 1) физическое разделение; 2) разделение по правам пользования (ограничение  прав пользования); 3) разделение по видам  имущественных прав (совместная аренда, партнерство, акционирование и т.п.); 4) разделение по времени пользования (аренда на разные сроки, пожизненное  владение, будущие права - опционы).

Метод оценки стоимости  недвижимости

 Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:

1. метод сравнения
2. затратный метод
3. метод капитализации доходов.

         Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется  при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о  сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Метод САП также может называться подходом прямого сравнительного анализа продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации.

Последовательность применения метода САП следующая:

1. Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.

         Важным моментом при использовании  метода САП является согласование  результатов сопоставления оцениваемой  недвижимости. Не допускается арифметическое  усреднение полученных данных. Принятой  процедурой является изучение  каждого результата и вынесение  суждения о мере его сопоставимости  с оцениваемой недвижимостью.  Чем меньше количество и величина  вносимых поправок, тем больший  вес имеет данная продажа в  процессе итога согласования.

В качестве единиц сравнения  принимают измерители, традиционно  сложившиеся на местном рынке. Для  оценки одного и того же объекта  могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения  относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение  цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

• состав передаваемых прав собственности;
• условия финансирования сделки купли-продажи;
• условия продажи;
• время продажи;
• месторасположение;
• физические характеристики;
• экономические характеристики;
• характер использования;
• компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

2. Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.

      При наличии  достаточного количества достоверной  рыночной информации, для определения  стоимости методом сравнения  продаж допускается применять  методы математической статистики.

3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

         Корректировка может производиться  в трёх основных формах: в денежном  выражении, процентах, общей группировке.

         Для определения величин корректировок,  в зависимости от наличия и  достоверности рыночной информации, применяются количественные и  качественные методики. Обоснование  принимаемых в расчет корректировок  является обязательным. Окончательное  решение о величине результата, определенного методом сравнения  продаж, принимается на основании  анализа скорректированных цен  продажи объектов сравнения, имеющих  наибольшее сходство с объектом  оценки.