Методы капитализации дохода в оценке недвижимости

 

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФГБОУ ВПО  КАЗАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭНЕРГЕТИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

 

 

Кафедра экономики и организации производства

 

 

 

 

Контрольная работа

по дисциплине «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»

Методы капитализации  дохода в оценке недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

Студентка – Хасаншина А. А.

Группа  – ЗЭПТс-2-09

Шифр  № 62

 

 

 

 

 

 

Казань  2012 г.

Содержание

 

Введение            3

1. Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости. Метод прямой капитализации        5
2. Определение чистого дохода от использования объекта недвижимости 9
3. Методы расчета ставки капитализации и расчет стоимости недвижимости          13

Заключение          26

Список использованной литературы      28

 

Введение

 

Проведение оценки недвижимости для определения цены продажи является самым ответственным  видом оценочной деятельности и  поэтому требует очень внимательного  и взвешенного подхода. Действительно, если при оценке недвижимости для  залога, аренды, переоценки основных средств предприятия и иных целей, не подразумевающих отчуждение имущества, незначительные неточности в определении рыночной стоимости недвижимости не приводят к материальным потерям собственника, то при продаже недвижимости любая неточность непосредственно сказывается на финансовом результате сделки.

В силу всего этого  оценка недвижимости для купли-продажи  производится с особой тщательностью. Все факторы, влияющие или способные  влиять на стоимость недвижимости, должны быть исследованы и им должна быть дана оценка. Особенно это относится  к дорогим объектам, для которых  несколько процентов их стоимости  составляют очень значительные суммы  в абсолютном выражении.

В ряде случаев оценка недвижимости при продаже является необходимой, а иногда и обязательной процедурой. Это относится к продаже  спорного объекта, когда на него имеют  права сразу несколько лиц, такая  ситуация часто встречается при  реализации объектов залога. Либо при  продаже недвижимости, находящейся  в долевой собственности, когда  необходимо удостоверить рыночный характер совершаемой сделки.

Основная сложность  в оценке недвижимости состоит в  огромном многообразии самой недвижимости, параметров, характеризующих его  потребительские свойства, и развитости рынка данного вида имущества. По многим видам недвижимости собственник  может обоснованно сам определить цену продажи, если данное имущество  находится в широком обороте  и цены сделок известны. Но для сложных, дорогостоящих объектов, для которых  не совсем очевидна их рыночная стоимость, а цена ошибки слишком высока (т. е финансовая значимость ошибки значительно больше стоимости услуг оценщика), - возникает необходимость обратиться к профессиональному оценщику.

 

 

1. Общая характеристика  доходного подхода к оценке  недвижимости. Метод прямой капитализации

 

Обоснованность  и достоверность оценки стоимости  недвижимости зависит от правильности определения области применения затратного, доходного и сравнительного подходов. Выбор одного из этих подходов осуществляется оценщиком исходя из конкретных задач и целей проведения оценки.

Доходный подход

Доходный  подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих  оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности  приносить доход. Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем  в процессе всей оставшейся экономической  жизни. Оценщик, внимательно изучающий  соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.

Исходя  из определения, в этом подходе мы имеем дело с установлением цены на основе ощущаемой ценности товара. Ценность товара определяется как текущая  стоимость ожидаемых выгод. Под  выгодой может пониматься не только реальный доход, приносимый объектом при  сдаче в аренду, но и неявные  выгоды, связанные, например, с использованием объекта собственником для своих  нужд. В последнем случае стоимость  объекта определяется текущей стоимостью арендной платы, которую собственник  мог бы получить от сдачи объекта  в аренду.

Цена  владения (пользования) объектом может  определяться не только через величину арендной платы. Это может быть любое, выраженное в денежной форме, определение  потребительской полезности или  ценности недвижимости как товара. Например, при оценке земли под  строительство жилого дома мы можем рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность, тем более что долевое строительство дает много преимуществ перед строительством типичного, генерирующего условно постоянный поток дохода, объекта коммерческой недвижимости. Следует отметить и то, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а наиболее эффективного использования объекта. При решении данной проблемы определяют цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. В данном случае расчет цены осуществляется на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта, на оплату коммунальных услуг, на содержание аппарата управления, на рекламу и маркетинг и прочее. Необходимо учесть также денежные отчисления для покупки (постройки) в будущем нового объекта взамен изношенного. Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставка дисконта при доходном подходе играет также роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. С точки зрения теории спроса и предложения подход по доходам отражает точку зрения покупателя, формирующего спрос на товары.

Данный подход используется при  определении:

1. инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
2. рыночной стоимости.

Основные  принципы оценки доходного актива − принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания является основным принципом метода. Он гласит, что стоимость актива V определяется нынешней (сегодняшней, текущей) ценностью (PV - от англ. present value) всех его будущих доходов I: V= PV(Il ,...Ik), где k - период владения активом. Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость актива V не должна превышать  наименьшей цены, по которой может  быть приобретен другой аналогичный  актив с эквивалентной доходностью. Данный принцип является аналогом экономического принципа альтернативности инвестиций.

В рамках доходного подхода различают  метод прямой капитализации и  метод капитализации доходов  по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и  коэффициента капитализации или  дисконтирования.

При прямой капитализации осуществляются анализ и оценка чистого операционного  дохода первого года использования  актива при условии, что актив  находится в стадии генерации  типичных доходов, и коэффициента капитализации  для преобразования дохода в текущую  стоимость. А в методе капитализации  по норме отдачи на капитал анализируется прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценка коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов. Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный методом рыночной выжимки на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу.

При оценке же методом капитализации по норме  отдачи на капитал учитывается тенденция  изменения чистого дохода во времени  и анализируются отдельно все  составляющие коэффициента капитализации.

Метод прямой капитализации – метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого  года в стоимость путем деления  его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости  активов, аналогичных оцениваемому объекту. Метод капитализации доходов  применяется, если:

• Потоки доходов равновелики и стабильны длительный период времени;
• Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод капитализации  доходов основан на следующих  принципах оценки:

• принцип ожидания: стоимость приносящих доходов объектов недвижимости определяется тем, какую частоту выручки от его использования или перепродажи ожидает потенциальный покупатель, владелец, инвестор. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого в будущем потока доходов.
• принцип спроса и предложения: данный принцип характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Исходя из этого принципа, можно определить как сами денежные потоки и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения.
• принцип замещения: отражает поведение информированного покупателя, который не заплатит больше минимальной цены, взимаемой за аналогичный объект с той же полезностью, на том же сегменте рынка, что и оцениваемый. Если конкретный инвестор анализирует поток доходов, то максимальная цена за него будет установлена в сопоставлении с ценами за потоки доходов от других объектов, характеризующихся схожим риском и качеством получения дохода.

Оценка  текущей стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации осуществляется следующим образом:

I. Определяется ежегодный чистый доход, который представляет собой величину ожидаемого годового валового дохода, полученного от оцениваемого объекта после вычета всех операционных расходов;

II. Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, вычисляется ставка капитализации путем деления ЧОД оцениваемого объекта на цену продажи этих аналогов:

 

R= ЧОД / цена продажи;

 

3. На третьем этапе метода прямой капитализации доходов определяется стоимость недвижимости путем деления величины ЧОД на коэффициент капитализации.

 

2. Определение чистого дохода  от использования объекта недвижимости

 

ЧОД - действительный валовой доход или ожидаемый  чистый доход в годовом исчислении за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кредитам, налогам и амортизационным отчислениям. При оценке доходной недвижимости допускается 2 источника дохода:

1. арендная плата от сдачи собственности в аренду;
2. часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Традиционно сложилось так, что при оценке недвижимости основным источником доходов  считается аренда оцениваемого объекта. Аренда объекта, как правило, проявляется  в двух основных формах:

• аренда объекта в целом (здание, земельный участок);

• аренда части объекта (комнаты, квартиры, офиса в бизнес-центре, номера в гостинице, парковочного места, гаража в кооперативе, палаты или койко-места в коммерческой больнице, кресла в кинотеатре и т.п.).

Однако, как показывает практика, эти две  классические формы не исчерпывают  все многообразие источников доходов. Большое распространение в последнее  время получил способ оценки объекта, при котором источником доходов  является доход от продажи объекта  по частям в течение определенного  промежутка времени.

В зависимости  от объема учтенных потерь и расходов, регулярные арендные доходы в течение  периода владения делятся на несколько  уровней:

1. потенциальный  валовой доход;

2. действительный  валовый доход;

3. чистый  операционный доход;

4. денежный  поток до уплаты налогов;

5. денежный  поток от реверсии.

Расчету ЧОД предшествуют следующие этапы:

1. Оценка потенциального валового дохода. Осуществляется на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД формируется за счет:

А) плановой аренды – части ПВД, которая образуется за счет условий арендного договора;

Б) сверхплановой  аренды – образуется за счет пунктов  договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, установленные  в договоре;

Г) рыночной аренды – часть ПВД, которая относится  к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.