Контрольная работа по «Экономика недвижимости»

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (не может быть менее 2 МРОТ в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, преданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение содержания, либо выплаты ему выкупной цены.

 

Приватизация.

 

Приватизация — это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц. В соответствии с российской программой массовой приватизации в течение почти восемнадцати месяцев большинство объектов государственной собственности (более 12 тыс. российских предприятий) перешли в частные владения.

По закону бесплатно приватизировать  объект недвижимости гражданин может  только один раз в жизни (исключение составляют несовершеннолетние, когда приватизация проводилась от их лица опекуном или родителями). В приватизации могут принимать участие все, кто прописан в квартире постоянно (а также те, кто имеет право на такую прописку — бронь), или только некоторые жильцы, если остальные не претендуют на участие в приватизации, не возражают против нее, а также в случае, когда кто-либо из жильцов уже использовал свое право бесплатной приватизации.

В случае, когда от приватизации отказывается недееспособный гражданин или ребенок, необходимо разрешение органов опеки или РОНО. Такое разрешение получить практически невозможно (так как ущемляются права ребенка), поэтому, если в квартире прописаны дети, они должны участвовать в приватизации (если, конечно, не выписать их заблаговременно ко второму родителю).

Правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности  в случае приватизации, является договор  приватизации. Он оформляется в районном агентстве по приватизации (по местоположению квартиры) или в городском агентстве по приватизации и подписывается администрацией города с одной стороны и гражданами, приватизирующими жилплощадь с другой.

Для заключения договора в агентство  должны явиться все совершеннолетние участники приватизации и дети старше 14 лет (в том числе и отказывающиеся от приватизации). За детей до 14 лет документ подписывается родителем или опекуном.

 

Продажа предприятий  как имущественного комплекса.

 

Оформление сделок приватизации государственных и муниципальных  предприятий как имущественных  комплексов должно осуществляться путем заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом (Фонд имущества), который обязан заключить такой договор. В то же время закон не предусматривает принуждения к заключению договора лица, признанного покупателем приватизируемого имущественного комплекса.

 

2. Изменение  права пользования и владения: аренда, совместная деятельность, сервитут, вклад в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование.

 

Аренда.

 

 Основная особенность  рассмотренных выше сделок заключается  в том, что объекты недвижимости  передаются другой стороне с  собственность. Аренда же и все другие виды сделок не предполагают передачу объекта недвижимости в собственность. Так, при аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия  как имущественные комплексы, здания, сооружения. Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат  собственникам и лицам, управомоченным законом или собственником сдавать недвижимость в аренду.

Если случится, что  объект недвижимости передается в собственность  другому лицу (т.е. собственник его  продаст, или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с  новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующей  недвижимостью передаются права  на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях,  когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого строения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. Установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, ан котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется, исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

В настоящее время существует несколько  видов аренды зданий и сооружений (нежилых помещений). В зависимости  от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду.

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права  собственности на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока  аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую или долгосрочную.

В случае, если имеет место временное  получение арендатором в пользование  здания (сооружения) за плату, но право  собственности остается за арендодателем, то такой вид аренды получил название текущей.

Если договором не предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным. Условие выкупа может быть установлено и дополнительным соглашение сторон.

При заключении договора, главного инструмента  имущественных и обязательственных  отношений на рынке недвижимости, руководствуются общими принципами договорного права (добровольности, равенства, автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения).

Важнейшим условием деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т.е. совершение сторонами  всего комплекса действий, предусмотренных в договоре.

Прием-передача объекта  недвижимости  обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или  сооружения на условиях, предусмотренных  договором, рассматривается как  отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости, а арендатора от принятия недвижимости. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

Права и обязанности сторон по договору аренды следующие:

арендодатель имеет право  требовать:

- своевременную уплату арендной ставки;

- в случае существенного нарушения  арендатором сроков внесения  арендной платы, ее досрочного  внесения в установленный арендодателем  срок (но не более, чем два  срока подряд), если иное не  предусмотрено договором;

- расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом недвижимости не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др.;

арендодатель обязан:

• предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

• отвечать за недостатки сданного в аренду объекта недвижимости, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал;

• предупредить арендатора о правах третьих лиц;

• произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором  или законом;

арендатор имеет  право:

• истребовать сданный  в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта;

• требовать расторжения  договора и возмещения убытков, причиненных  неисполнением договора;

• при обнаружении  на арендуемом объекте недвижимости существенных недостатков:

а) требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение вплоть расторжения договора аренды;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

• требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении на оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

• если арендодателем  не произведен капитальный ремонт:

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;

• с согласия арендодателя:

а) сдать объект недвижимости в субаренду;

б) передать арендные права  другому лицу;

б) отдать арендные права  в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ  и товариществ;

• иметь преимущество при заключении аренды на новый срок. При аренде предприятий как имущественных комплексов применяются правила об аренде зданий и сооружений;

арендатор обязан:

• своевременно вносить  арендную плату;

• пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Организация  процесса оценки недвижимости.

 

Оценка недвижимости — один из наиболее часто встречающихся  видов оценки. Зачастую, стоимость  недвижимости является очевидной для  ее владельцев или предполагаемых покупателей, все же в результате профессионального изучения оценщиком всех факторов, касающихся данного объекта, его стоимость может быть существенно скорректирована относительно первоначального представления.

Обычно оценке подлежат следующие объекты недвижимости:

- земельные участки;

- объекты жилой  недвижимости (квартиры, индивидуальные  дома);

- объекты коммерческой  недвижимости (офисные помещения,  гостиницы, торговые и складские  площади).

Оценка недвижимости является самым распространенным видом оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Для получения наиболее точных результатов при проведении оценки недвижимости, эксперты обязательно используют все три оценочных подхода — затратный, доходный и сравнительный. Эти подходы взаимно дополняют друг друга, каждый из них основан на использовании определенных свойств объекта и оценочных принципов.

Процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, которые в конечном счете и определяют величину расчетной стоимости.

Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных  характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые также могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти.

Процесс оценки недвижимости начинается с его освидетельствования, проведения переговоров с руководителями и собственниками. При посещении объекта оценки оценщик произведет его осмотр. Перед началом осмотра оценщик ознакомится с имеющейся технической документацией по объекту, а так же побеседует с представителями технических служб, ответственными за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией оценщик установит, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, даты текущего и капитального ремонтов.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. Постановка задания на оценку.

1.1. Цель оценки.

1 2 . Вид определяемой  стоимости.

1.3.   Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4.   Дата проведения оценки.

2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.

2.1.   График работ по оценке.

2.2.   Источники информации.