Контрольная работа по "Экономика недвижимости"

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Наиболее распространенным способом оценки недвижимости является метод сравнения продаж исходя из данных о недавних сделках. Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не затратит за данный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик  анализирует сопоставимые объекты  недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта, таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют эксперту-оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод прямого сравнительного анализа продаж специалисты иногда называют рыночным подходом или методом  рыночной информации. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку  жилья.

Практическое применение метода сравнимых продаж возможно при наличии рынка недвижимости и, наоборот, отсутствии такого рынка, либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект недвижимости обладает исключительными экономическими выгодами, либо обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.

Целью данной работы является подробное рассмотрение метода прямого сравнения продаж при оценке объектов недвижимости.

Метод прямого сравнения продаж при оценке объектов недвижимости

Использование методов сравнительного подхода в практике оценки, в частности, метода сравнения продаж, даёт наиболее объективную величину рыночной стоимости для регулярно продаваемых объектов. Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных объектов недвижимости на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Для успешного применения данного метода необходимо выполнение трех основных условий:

• наличие обширной и достоверной базы данных о сделках купли-продажи с описанием физических и экономических характеристик объектов недвижимости, участвовавших в этих сделках;
• наличие критерия подбора аналогов из вышеуказанной базы данных;
• существования методологии расчёта соответствующих поправок к стоимости выбранных аналогов

Метод прямого сравнительного анализа продаж (МПСАП) основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы¹.

Принципы оценки, лежащие  в основе МПСАП:

• спрос и предложение;
• замещение;
• пропорциональность;
• зависимость.

Применение  МПСАП. МПСАП применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов.

Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и  покупаются, МСАП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости.

Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых  характеристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными характеристиками (односемейные жилые дома).

МПСАП также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса.

При развитом рынке земли  дает наилучшие результаты при оценке земельных участков.

Преимущества  МПСАП:

• наиболее простой подход;
• статистически обоснованный;
• предлагает методы корректировки;
• обеспечивает данные для других подходов к оценке².

Недостатки  МПСАП:

• требует активного рынка;
• сравнительные данные не всегда имеются;
• требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;
• основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Применение МПСАП предлагает определенную последовательность действий:

1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту.
3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
4. Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.
5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.

Источники информации:

• публичные записи (данные регистрационных служб);
• данные страховых компаний;
• информационные службы;
• периодические издания по недвижимости;
• данные брокеров по недвижимости;
• данные, предоставляемые участниками сделок;
• архивы оценщика.

Элементы сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения³.

Последовательно:

1. Передаваемые права собственности.
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Рыночные условия (корректировка на дату продажи).

На  независимой основе:

5. Местоположение.
6. Физические характеристики объекта.
7. Экономические характеристики объекта.
8. Использование объекта.
9. Наличие дополнительных компонентов стоимости.

Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долларах), процентах и долях единицы.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.

При продаже земли это:

• цена за сотку, гектар;
• цена за 1 м²;
• цена за 1 метр по фасаду;
• цена за лот;
• цена за единицу плотности.

При продаже застроенных участков это:

• цена за 1 м² общей площади здания;
• цена за 1 м² площади, подлежащей сдаче в аренду;
• цена за 1 м² без учета местоположения (цена строительства 1 м²);
• цена за 1 м³;
• цена за единицу недвижимости (дом, комната);
• цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и т. д.).

Методы внесения поправок делятся на:

Количественные:

• анализ парных продаж;
• статистический анализ;
• графический анализ;
• трендовый анализ;
• анализ вторичных данных.

Качественные:

• относительный сравнительный анализ;
• метод общей группировки;
• персональные интервью.

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Рассмотрим более подробно технологию, которую чаще всего используют эксперты-оценщики при реализации метода анализа продаж.

1. На первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации о рыночных продажах являются риэлтеры, занимающиеся недвижимостью, банки данных нотариальных контор, государственные источники (службы БТИ Госкомимущества и др.), публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости (журналы, газеты, рекламные буклеты и т.д.) и др.

При анализе недавних продаж объектов недвижимости необходимо удостовериться, что сопоставимый объект имеет тот же физический возраст, тот же участок земли под объектом, те же финансовые условия сделки и пр.

Первичная информация должна быть тщательно проверена совместно  с лицами, участвовавшими в сделке по объекту недвижимости (покупатель, продавец, риэлтер, юрист), на предмет  подтверждения следующих сведений: дата продажи, описание объекта недвижимости, переданные права, чистота сделки, финансирование⁴.

При анализе продаж земли  используют следующие единицы сравнения:

• цена за единицу площади (при продажах больших участков земли используют цену за 1 га, при продажах участков под индивидуальную застройку, отдельные здания – цену за одну сотку (0,01 га));
• цена за 1 м² – в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.
• цена за фронтальный метр – для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.
• цена за лот – стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.
• цена за единицу плотности – коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка (ФАР – этаж, зона, отношение). Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом. Например, если ФАР равен 3, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит, что можно построить трехэтажное здание на всем участке, шестиэтажное – на половине участка, двенадцатиэтажное - на 0,25 участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

• цена за 1 м² общей или чистой площади;
• цена за 1 м³ – для складов, элеваторов и др.;
• цена за единицу, приносящую доход – место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

Часто для сравнения  объектов недвижимости применяют отношение  дохода к продажной цене и обратное ему отношение. В этом случае единицей сравнения является либо валовый рентный мультипликатор (другое название – валовый мультипликатор дохода), либо общий коэффициент капитализации⁵.

Валовый рентный мультипликатор (валовый мультипликатор дохода) – это отношение продажной цены и либо потенциальной валовой выручки, либо действительной валовой выручки к доходу от этой недвижимости. Использование того или иного вида выручки зависит от возможности ее расчета в российских условиях. Потенциальная валовая выручка используется чаще, т.к. будущую выручку от сдачи на год в аренду оцениваемого объекта недвижимости несложно определить (фактические годовые ставки арендной платы по сопоставимым объектам, как правило, имеются). Степень же недоиспользования объектов недвижимости, необходимую для расчета действительной валовой выручки, как правило, трудно выявить. Если между оцениваемым и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах или местоположении, то подразумевается, что эти различия отражены в продажных ценах и в ставках арендной платы. Так, если сопоставимый объект хуже, чем оцениваемый, то его продажная цена и ставка арендной платы ниже, а отношение цены к арендной ставке не меняется.

Применение в оценке валового рентного мультипликатора удобно: не производится корректировка цен на различия, имеющиеся между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Данный метод оценки объектов недвижимости прост и удобен на практике, особенно в российских условиях, когда непросто отыскать рыночную достоверную информацию о сделках купли-продажи.

Однако имеются и ограничения  по использованию данного метода оценки.

1. Оцениваемый объект должен находиться в таком секторе рынка недвижимости, в котором регулярно продаются и покупаются сопоставимые объекты на основе их валовой выручки.
2. Поскольку корректировка составляющих валового рентного мультипликатора не производится, метод считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках, нормах возврата капитала и в чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемым объектами.