Контрольная работа по "Экономика недвижимости"

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Казанский национальный исследовательский технический университет

им. А.Н. Туполева-КАИ»

 

Институт экономики, управления и социальных технологий

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

 

по дисциплине « Экономика недвижимости»

 

 

 

 

 

Работу выполнил:

Студент группы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Казань 2015

 

СОДЕРДАНИЕ

 

1. Основные  положения передачи объектов недвижимости в аренду?
2. Какие объекты недвижимости не могут быть переданы по договору лизинга?
3. В чем отличие налогов на имущество для физических и юридических лиц

 

 

ОСНОВНЫЕ  ПОЛОЖЕНИЯ ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ?

 

Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. При аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения. Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и лицам, управомоченным законом или собственником сдавать недвижимость в аренду.

Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора. влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. 

В настоящее время существует несколько видов аренды зданий и сооружений (нежилых помещений). В зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду.

В случае, если имеет место временное получение арендатором в пользование здания (сооружения) за плату, но право собственности остается за арендодателем, то такой вид аренды получил название текущей.

Если договором не предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным. Условие выкупа может быть установлено и дополнительным соглашение сторон.

При заключении договора, главного инструмента имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости, руководствуются общими принципами договорного права (добровольности, равенства, автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения).

Как правило, договор включает в себя:

- реквизиты (договор дарения жилого  дома, договор купли-продажи земельного  участка, договор ипотеки производственного  здания; номер, дата и место подписания);

- преамбулу (вводную часть) — содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, и их правовом статусе;

- предмет — обязательно должен  содержать данные, позволяющие определенно  установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю  по договору, в том числе сведения о расположении объекта на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

- срок и условия передачи объекта  недвижимости;

- цену и порядок расчетов;

- права и обязанности сторон;

- ответственность сторон;

- порядок изменения условий и расторжения договора;

- форс-мажорные обстоятельства;

- заключительные положения;

- приложения (схемы, справки и т.д.).

Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости, а арендатора от принятия недвижимости. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

Права и обязанности сторон по договору аренды следующие:

арендодатель имеет право требовать:

- своевременную уплату арендной  ставки;

- в случае существенного нарушения  арендатором сроков внесения  арендной платы, ее досрочного  внесения в установленный арендодателем срок (но не более, чем два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;

- расторжения договора аренды, если  арендатор пользуется объектом  недвижимости не в соответствии  с его назначением или условиями  договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др.;

арендодатель обязан:

• предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

• отвечать за недостатки сданного в аренду объекта недвижимости, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал;

• предупредить арендатора о правах третьих лиц;

• произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом;

арендатор имеет право:

• истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта;

• требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;

• при обнаружении на арендуемом объекте недвижимости существенных недостатков:

а) требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение вплоть расторжения договора аренды;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

• требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении на оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

• если арендодателем не произведен капитальный ремонт :

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;

• с согласия арендодателя :

а) сдать объект недвижимости в субаренду;

б) передать арендные права другому лицу;

б) отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

• иметь преимущество при заключении аренды на новый срок. При аренде предприятий как имущественных комплексов применяются правила об аренде зданий и сооружений;

арендатор обязан:

• своевременно вносить арендную плату;

• пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

 

КАКИЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ НЕ МОГУТ БЫТЬ ПЕРЕДАНЫ ПО ДОГОВОРУ ЛИЗИНГА?

 

Предметом лизинга являются любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое инедвижимое имущество.

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Земельные участки не могут быть самостоятельным предметом договора лизинга. Содержащийся в ст. 666 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.09.2008 No. 4904/08 и 8215/08).

Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя. Предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору финансового лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по соглашению сторон.

Предметы лизинга относят к той или иной профильной группе. В зависимости от принадлежности к профильной группе рассчитывается показатель риска лизинговой сделки. В условиях экономической нестабильности риски возмещения остаточной стоимости в секторе автолизинга минимальны.

 

В ЧЕМ ОТЛИЧИЕ НАЛОГОВ НА ИМУЩЕСТВО ДЛЯ ФИЗИЧЕСКИХ И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ?

 

  Налоги юридических лиц  
      Наиболее важные налоги, взимаемые с юридических лиц, это налог на прибыль, налог на добавленную стоимость(НДС), акцизы, налог на имущество.      

Налог на имущество предприятий. Налог начисляется на имущество предприятий-резидентов, находящееся на их балансе, за исключением денежных средств на счетах и имущества, освобожденного от налогообложения. Среднегодовая стоимость облагаемого имущества определяется путем сложения стоимостей имущества на начало каждого месяца и деления полученного результата на число месяцев. Налоговая база определяется исходя из стоимости основных средств, нематериальных активов, запасов и затрат, отражаемой в активе баланса по соответствующим счетам бухгалтерского учета. Предельный размер налоговой ставки на имущество предприятия установлен на федеральном уровне и не может превышать 2%. Конкретная ставка устанавливается представительными органами власти субъектов РФ. Налоговым периодом является календарный год, налог исчисляется нарастающим итогом. 
      Налоги с физических лиц  
      К этой группе налогов относятся: налог на доходы физических лиц, налоги на имущество физических лиц, налог на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения, а также ряд других, менее значительных налогов.      

Налоги на имущество физических лиц. В настоящее время объем поступлений в бюджет от налогов на имущество физических лиц незначителен. Налоги на имущество физических лиц базируются на территориальном принципе. Налогообложению подлежат два вида объектов: недвижимость, находящаяся на территории РФ; транспортные средства, зарегистрированные в РФ независимо от национального или юридического статуса собственника. Налоговая база определяется на основе стоимости недвижимого имущества и мощности двигателей транспортных средств, количества пассажиромест, вместимости. В отношениях объектов недвижимости ставки налогов изменяются в зависимости от размера базы, т. е. налог является в этой части прогрессивным. Для транспортных средств установлены различные ставки в процентах от МРОТ.     

Налог на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения, учитывает особенности получения дохода, более дифференцированно подходит к обложению имущества в конкретной ситуации. Налог уплачивает новый собственник имущества. Имущество оценивается на момент открытия наследства или удостоверения сделки дарения. Ставки налога строятся по системе сложной прогрессии с применением налоговых разрядов плательщика.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ:

1. http://www.finteoria.ru/nalurfiz.html
2. https://ru.wikipedia.org/wiki
3. http://studopedia.org/5-123022.html
4. Налоги и налогообложение: учебник Авторы: под ред. Г.Б. Поляка, А.Н. Романова Издательство: Юнити-Дана, 2012 г.
5. Земельное право в вопросах и ответах/ В.Т. Батычко Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2007