Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО СВЯЗИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

''СИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ТЕЛЕКОММУНИКАЦИЙ И ИНФОРМАТИКИ''

(ГОУ ВПО ''СибГУТИ'')

Кафедра экономики и финансов

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине: Экономика недвижимости

                                                                       Выполнил: студент 3 курса

                                                                       института заочного обучения,              

                                                                       специальность на базе про-

                                                                       фессионального образования                                                                      

                                                                       Кириллов А.В.

                                                                       зачетная книжка №К41УЭ-019

                                                                       Проверила:

                                                                       доцент Гончарова Н.Д.

Новосибирск 2006

Задача № 1

Затратный метод оценки недвижимости

Исходные данные:

Площадь земельного участка – 3000 м2;

Ставка земельного налога – 28,2 д.е./м2;

Таблица 1 – Данные для составления сметы расчета стоимости здания

Метод базируется на определении затрат на строительство объекта, из которых вычитается накопленный износ. Если в составе оцениваемой собственности наряду со зданием (сооружением) находится и земельный участок, то его рыночная стоимость входит второй составляющей в общую стоимость недвижимости. К этим составляющим добавляется также и третья – прибыль девелопера, осуществляющего застройку данного участка. Применение затратного метода приоритетно для оценки недвижимости в пассивных секторах рынка, для технико-экономичес-кого обоснования нового строительства, оценки зданий специального институционального назначения, в случае страхования и налогообложения, и переоценке основных фондов.

Затратный метод выполняется по следующим этапам:

 На первом этапе определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.

ЦЗ.Уч. = SЗ.Уч. * СЗ.Н. * К,

Где SЗ.Уч. – площадь земельного участка;

       СЗ.Н. – ставка земельного налога;

       К – повышающий коэффициент, характерный для данного региона = 200.

ЦЗ.Уч. = 3000 * 28,2 * 200 = 16920000 руб.

     Второй этап предполагает определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта. Для определения восстановительной стоимости здания используется форма 7 (таблица 2).

Таблица 2 – Расчет стоимости главного сооружения.

      Далее определяется совокупный износ здания по формуле:

,

где СИ – совокупный износ здания;

       И – коэффициент износа отдельного элемента здания;

       d – удельный вес стоимости отдельного элемента в общей стоимости здания.

Для расчета совокупного износа заполняется форма 8 (таблица 3)

Таблица 3 – Расчет совокупного износа.

3880204,64 * 1,1556 – 3880204,64 = 603759,84 руб.

     На четвертом этапе определяется предпринимательская прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат.

3982617,34 * 0,3 = 1194785,20 руб.

      На заключительном этапе определяется стоимость недвижимости:

Стоимость         = Стоимость   – Совокупный  +  Стоимость   +  Предприни-

недвижимости       главного         износ                   земельного      мательская

                                 сооружения                                 участка            прибыль

9758131,07 – 603759,84 + 18048000 + 1194785,20 = 28397156,43 руб.

Задача № 2

Метод сравнения продаж

Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применения этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.

Можно выделить три основных этапа применения данного метода:

     Первый – выявление продаж сопоставимых объектов в соответствующем рынке недвижимости из источников, заслуживающих доверие;

     Второй – проверка информации о сделках;

     Третий – проведение корректировок стоимости сопоставимых объектов путем сравнения их с оцениваемым. Корректировка цен по выделенным для сопоставления параметрам производится от сопоставимых объектов к оцениваемому.

При расчете корректировок необходимо учитывать следующее правило:

      Если аналог и оцениваемый объект находятся в равных условиях, то величина корректировки = 0;

      Если аналог лучше оцениваемого, то у корректировки ставится знак « – »;

      Если аналог хуже оцениваемого, то у корректировки ставится знак « + »;

Исходные данные:

Определить стоимость гаража методом сравнения продаж.

В результате предварительной аналитической работы и расчетов на основе рыночной информации были установлены следующие количественные значения для корректировок.

Корректировка 1. При увеличении площади объекта на 50 м2, стоимость его увеличивается на 1%. Величина корректировки для первого объекта:

(380 – 210) * 1 / 50 = 3,4

Корректировка 2. При удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км. Величина корректировки для 2-го объекта:

(3 – 8) * 0,8% = -4

Корректировка 3. Стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными.

Корректировка 4. Стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);

Корректировка 5. Стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление.

Корректировка 6. Величину корректировки по износу определим по формуле:

,

где КИЗН – экономическая жизнь объекта 

Величина корректировки для 1-го объекта:

После определения величин корректировок они суммируются, и определяется стоимость объектов-аналогов после корректировки.

Объект № 1.

120 * 0,0122 = 1,464

120 – 1,464 = 118,54  

Таблица 4 – Расчет стоимости гаража методом сравнения продаж