Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

Стоимость оцениваемого объекта определяется как средняя арифметическая из стоимостей объектов-аналогов:

ден. ед.

Задача № 3

Доходный метод

Методы капитализации доходов, основанные на доходном подходе, базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается, может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного метода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости – это:

     Определение будущих доходов (иначе – чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи);

     Определение значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы;

     Определение текущей стоимости объектов оценки.

Исходные данные:

Определить стоимость офиса на 5 лет.

Таблица 5 – Исходные данные для определения стоимости недвижимости доходным методом

Расчеты определения стоимости недвижимости ведутся в следующем порядке:

     Определяется потенциально-валовый доход (ПВД), он складывается как доход, который будет приносить недвижимость + прочий доход:

ПВД = Досн + Дпр,

где Досн – основной доход, который будет приносить недвижимость, руб.;

       Дпр – прочий доход, который будет приносить недвижимость, руб.

Досн = S * САР.ПЛ.,

где S – площадь помещений, м2;

       САР.ПЛ. – ставка арендной платы за год, ден. ед./м2;

Досн1 = 1600 * 180 = 288000 руб.

Досн2 = 1600 * 184,14 = 294624 руб.

Досн3 = 1600 * 188,38 = 301408 руб.

Досн4 = 1600 * 192,71 = 308336 руб.

Досн5 = 1600 * 197,14 = 315424 руб.

Отсюда,

ПВД1 = 288000 + 1200 = 289200 руб.

ПВД2 = 294624 + 1200 = 295824 руб.

ПВД3 = 301408 + 1240 = 302648 руб.

ПВД4 = 308336 + 1240 = 309576 руб.

ПВД5 = 315424 + 1240 = 316664 руб.

      Определяется эффективный валовый доход (ЭВД):

ЭВД = ПВД – Δ1,

где Δ1 – степень недогрузки (берется в % от дохода, который будет приносить недвижимость)

ЭВД1 = 289200 – (288000 * 0,25) = 217200 руб.

ЭВД2 = 295824 – (294624 * 0,22) = 231006,72 руб.

ЭВД3 = 302648 – (301408 * 0,20) = 242366,40 руб.

ЭВД4 = 309576 – (308336 * 0,18) = 254075,52 руб.

ЭВД5 = 316664 – (315424 * 0,12) = 278813,12 руб.

      Определяется чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ЭВД – Δ2 – Δ3,

где Δ2 – операционные расходы (берутся в % от дохода, который будет приносить недвижимость);

      Δ3 – резерв на замещение (берется в % от дохода, приносимого недвижимостью).

ЧОД1 = 217200 – (288000 * 0,40) – (288000 * 0,028) = 93936 руб.

ЧОД2 = 231006,72 – (294624 * 0,38) – (294624 * 0,028) = 110800,13 руб.

ЧОД3 = 242366,40 – (301408 * 0,34) – (301408 * 0,028) = 131448,26 руб.

ЧОД4 = 254075,52 – (308336 * 0,34) – (308336 * 0,028) = 140607,87 руб.

ЧОД5 = 278813,12 – (315424 * 0,32) – (315424 * 0,028) = 169045,57 руб.

      Определяется стоимость недвижимости по формуле:

,

где J – чистый операционный доход (ЧОД);

      R – коэффициент капитализации.

V1 = = 313120 руб.

V2 = = 369333,77 руб.

V3 = = 438160,87 руб.

V4 = = 468692,90 руб.

V5 = = 563485,23 руб.

3