Контрольная работа по «Экономика недвижимости»

Анализ лучшего  и наиболее эффективного использования  недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего вари анта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

Для определения  наиболее эффективного использования  земельного участка оценщик использует две схемы, в соответствии с которыми участок рассматривается как  незастроенный (условно свободный) и анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже существующими строениями.

Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих со хранение действующего назначения, постройку  нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу.

Наиболее эффективное  использование земельного участка  с существующими строениями заключается  в сравнении вариантов сохранения назначения объекта, сложившегося на дату проведения оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание этих вариантов.

Проверка финансовой осуществимости требует расчета  затрат на реализацию каждого рассматриваемого варианта использования. Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использования основана на анализе таких переменных величин, как стоимость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного варианта использования, а также капитализированная общая стоимость недвижимости. 
 
Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант использования и подкрепить его расчетами временного периода, необходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также указать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т. д.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Определите затраты на воспроизводство здания, если известно, что его площадь составляет 11 000 м², стоимость строительства аналогичных зданий – 15 тыс. руб./м². В оцениваемом объекте в отличие от аналогов добавлено дополнительное оборудование для обогрева воды на сумму 1,5 млн. руб.

 

Решение:

Стоимость 1 м² – 15 000 руб.

У нас 11 000 м², следовательно 11 000 м² х 15 000 руб. = 165 000 000 руб.

165 000 000 руб. + 1 500 000 руб. = 166 500 000 руб.

 

Ответ: на воспроизводство здания, площадью 11 000 м² с дополнительным оборудованием для обогрева воды составит 166 500 000 руб.