Классификация офисной недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….3

1 ПОНЯТИЕ, КЛАССИФИКАЦИИ  И ВИДЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА……….5

2 ОСОБЕННОСТИ  ДЕВЕЛОПМЕНТА НА РЫНКЕ ОФИСНЫХ  ПОМЕЩЕНИЙ………………………………………………………………..…9

3 КЛАССИФИКАЦИЯ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ………………..11

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………...14

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………...15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

В настоящее время рынок торгово-офисной недвижимости в России динамично развивается. При выборе подходящего объекта, потребителя все больше интересуют такие моменты как наличие охраны, парковка, инфраструктура, год постройки объекта, его техническое состояние. Это говорит о том, что требования к качеству возросли. Основными ценообразующими факторами на сегодняшний день являются: местоположение объекта, состояние его внутренней отделки, объемно-планировочные решения и т.д.

В настоящее время рынок офисной недвижимости представлен следующими объектами:

- помещениями на первых этажах жилых домов, относящимися к нежилому фонду;

- квартирами на первых этажах жилых домов;

- административными зданиями советской постройки;

- новыми офисными центрами.

Среди основных требований, предъявляемых к помещениям, можно выделить:

- престижное местоположение;

- хорошая транспортная  доступность, высокий уровень обеспеченности  района расположения общественным  транспортом;

- высокая пешеходная проходимость;

- обеспеченность парковочными  местами.

Офисная недвижимость предназначена для осуществления управленческой и представительской функций компаний и сопутствующих им бизнес-процессов (бухгалтерия, архив).

К объектам офисной недвижимости относятся: офисные здания и помещения, залы для конференций и презентаций, банки.

Стоит отметить, что рынок офисной недвижимости в целом по России характеризуется как недостаточно развитый.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 ПОНЯТИЕ, КЛАССИФИКАЦИИ  И ВИДЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА

 

 

Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например из жилищного фонда в «нежилой»), но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта. 

В условиях современной экономики, отличающейся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования - от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр. 

Рынок недвижимости России за последнее десятилетие развивался ускоренными темпами. Развивались рынки жилой и коммерческой недвижимости, и ведущую роль в этом играли девелоперы. Но мало людей понимало, кто такие девелоперы и в чём суть их деятельности.

Современный экономический словарь так трактует термин  «Девелопмент»:

Девелопмент (англ. development - развитие) - область управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков, использования возможностей развития, удачного вложения капитала.

Таким образом,  девелопмент (также употребляется термин девелопмент недвижимости) - это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Также существует второе значение слова девелопмент, взаимосвязанное с первым, - профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента. В российской практике используются оба варианта термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным real estate development) и краткий вариант - девелопмент, имеющий то же значение.

На российском рынке недвижимости термин «девелопмент» появился относительно недавно. Между тем для стран с развитыми рынками недвижимости девелопер - одна из ведущих фигур на рынке.

Девелопер - предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости. Редевелопер - это лицо, управляющее процессом развития территорий.

В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта, выбор площадки, оптимально соответствующий концептуальной идее, и приобретение прав на нее, маркетинг, поиск механизмов привлечения инвесторов, организация финансирования проекта, организация и управление проектированием, строительством, сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

В наиболее общем виде проект развития недвижимости может быть сведен к трем основным фазам, которые описывают проект, как процесс создания объекта недвижимости:

- концептуальная;

- организационно-проектная;

- строительная;

Причем каждая из фаз может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть.

Существует два вида девелопмента, которые различаются по форме финансового участия девелопера в проекте:

1. Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.

Фи-девелопер работает на гонораре, рассчитываемом определенным образом по соглашению с инвестором. При реализации этой модели инвестор нанимает фи-девелопера, чтобы он предложил наиболее выгодный вариант использования, например, земельного участка Инвестора или существующего уже объекта недвижимости, построил «под ключ» утвержденный объект и передал его инвестору для дальнейшего использования, продажи или эксплуатации.

2. Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта. В этом случае задача девелопера гораздо более сложна, нежели просто fee-development. Девелопер в этом случае создает недвижимость, выступая как  организатор проекта.

Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

• Девелопмент жилой недвижимости;

• Девелопмент коммерческой недвижимости;

• Девелопмент промышленной недвижимости;

• Девелопмент загородной недвижимости;

• Ленд-девелопмент (Классический ленд-девелопмент - это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности).

Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 ОСОБЕННОСТИ ДЕВЕЛОПМЕНТА НА РЫНКЕ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

 

 

При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важным является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.

В маркетинге девелопер ориентируется на юридические лица. Это может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

Цель, к которой стремятся все девелоперы, - максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстракласса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений.

Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования. Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.

При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 КЛАССИФИКАЦИЯ  ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

Офисная недвижимость предназначена для осуществления управленческой и представительской функций компаний и сопутствующих им бизнес-процессов (бухгалтерия, архив).

К объектам офисной недвижимости относятся: офисные здания и помещения, залы для конференций и презентаций, банки.

Для классификации офисной недвижимости используются такие критерии: целевое назначение, возраст и расположение здания; архитектурное, конструкционное, планировочное и отделочное исполнение, инженерные решения, инфраструктура, система управления зданием, сервис и паркинг. Причём если ранее использовался критерий местоположения (чем ближе к центру города, тем выше класс объекта), то в современной практике этот показатель потерял свою важность из-за новых офисных комплексов международного уровня, построенных вне центральных частей крупных городов. И ему на смену пришёл показатель расположения, то есть оценка доступности со стороны транспортных линий.

Классификация офисов в настоящее время приближена к мировым стандартам с разделением на классы - A, B, C, D. Иногда применяют несколько иную классификацию офисных помещений, подразделяя их по качеству на офисы западного стандарта (что приблизительно соответствует классам «А» и «В», а в последнее время - и «С») и офисы отечественного стандарта (классы «D» и «E»). Данная классификация офисных помещений была разработана на основе зарубежных стандартов и дополнена в соответствии c российскими реалиями. В настоящий момент офисные помещения разделяют на пять основных классов - «А», «В», «С», «D», «Е».

Рaccмoтpим xapaктepиcтики ocнoвныx клaccoв oфиcныx пoмeщeний.

1. Офиcныe пoмeщeния клacca «А». Дaнныe oфиcныe пoмeщeния являютcя caмыми пpecтижными. Они pacпoлoжeны, кaк пpaвилo, в coвpeмeнныx дeлoвыx и oфиcныx цeнтpax. Пoмeщeния этoгo клacca oтличaeт выcoкoe кaчecтвo peмoнтa, cвoбoднaя плaниpoвкa, нaличиe инжeнepныx cиcтeм и cиcтeм жизнeoбecпeчeния выcoкoгo уpoвня, выcoкocкopocтнoй интepнeт и мнoгoкaнaльныe cиcтeмы cвязи. Офиcныe цeнтpы, в кoтopыx pacпoлoжeны oбъeкты клacca «А» cнaбжeны пoдзeмным пapкингoм и удoбным въeздoм нa тeppитopию, имeют кoнфepeнц-зaлы, мecтa бытoвoгo oбcлуживaния и oтдыxa. Обoзнaчeния клacca «А+» и «А-» oзнaчaeт, чтo oфиcныe пoмeщeния нeзнaчитeльнo oтличaютcя cooтвeтcтвeннo в пoлoжитeльную или oтpицaтeльную cтopoны пo кaким-либo xapaктepиcтикaм oт oфиcoв ocнoвнoгo клacca «А».

2. Офиcныe пoмeщeния клacca «В». Оcнoвнoй oтличитeльнoй чepтoй oфиcныx пoмeщeний клacca «В» являeтcя oтcутcтвиe cиcтeм цeнтpaльнoгo кoндициoниpoвaния. К дaннoму клaccу oтнocят и oфиcныe пoмeщeния cpoкoм экcплуaтaции бoлee 5 лeт, кoтopыe изнaчaльнo oтнocилиcь к клaccу «А».

3. Офиcныe пoмeщeния клacca «С». К дaннoй гpуппe oтнocят oфиcы, pacпoлoжeнныe в тex пoмeщeнияx, кoтopыe paнee нe были пpeднaзнaчeны для этиx цeлeй. Кaк пpaвилo этo oфиcы, pacпoлoжeнныe в здaнияx пpoмышлeнныx пpeдпpиятий, жилыx дoмax, дeтcкиx caдax. Обычнo в oфиcе клacca «С» отсутствует бeзупpeчный peмoнт и кaчecтвo oтдeлки.

4. Офиcныe пoмeщeния клaccoв «D» и «Е». Этoт клacc xapaктepeн тoлькo для Рoccии. Офиcы дaнныx клaccoв, кaк пpaвилo, нуждaютcя в кaпитaльнoм peмoнтe и зaчacтую pacпoлoжeны в пoдвaльныx или пoлупoдвaльныx пoмeщeнияx, квapтиpax пepeвeдeнныx из жилoгo фoндa в нeжилoй.

Основная масса офисных площадей сконцентрирована в сегменте помещений низкого качества - класса С и ниже, что характерно для региональных рынков коммерческой недвижимости. Объекты класса А и В появляются на рынке редко. Тем временем крупные компании, приходящие в регион, предъявляют спрос именно на высококачественные помещения.

Стоит отметить, что рынок офисной недвижимости в целом по России характеризуется как недостаточно развитый. По мнению экспертов даже Москва по сравнению с восточноевропейскими столицами отстает по уровню развития рынка офисной недвижимости на 2 - 3 года. Региональные рынки отстают от столичного на несколько лет.

Таким образом, офисный центр класса В+ с профессиональной управляющей компанией, расположенный в центральной части города, оснащенный современным телекоммуникационным оборудованием, предлагающий услуги круглосуточной охраны, парковки и наличие точек общественного питания, будет в наибольшей степени соответствовать запросам арендаторов и, безусловно, будет востребован рынком.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ