Понятие, функции и классификация рынка недвижимости

Понятие, функции и классификация  рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости – это  сфера отношений по перераспределению  объектов недвижимости между собственниками, владельцами и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Рынок недвижимости обеспечивает:

 

- передачу прав на недвижимость  от одного лица к другому;

 

-       установление  равновесных цен на объекты  недвижимости в регионах и  местностях;

 

-       связь  между собственниками и покупателями  на основе экономической мотивации  и интересов;

 

-       распределение  пространства между конкурирующими  вариантами использования земель  и субъектами рынка.

 

К особенностям рынка недвижимости можно отнести следующие:

 

-       локализация  рынка вызвана неподвижностью  товара, зависимостью цены от  местоположения;

 

-       конкуренция  определяется небольшим числом  продавцов и покупателей, уникальностью  каждого объекта, ограниченным  контролем над ценами, большим  объемом капитала, необходимого  для выхода на рынок;

 

-       спрос  на объекты недвижимости определяется  в большей степени место положением  объекта, нежели его потребительскими  качествами;

 

-       низкая  эластичность предложения при  изменчивости спроса;

 

-       характер  сделок на рынке недвижимости  частный и зачастую конфиденциальный, что приводит к отсутствию  полной и достоверной информации  о рынке;

 

-       объекты  недвижимости могут быть обременены  правами третьих лиц;

 

-       сравнительно  высокая степень государственного  регулирования рынка действующим  законодательством;

 

-       товары  на этом рынке могут служить  объектом инвестиционной деятельности;

 

-       большая  изменчивость спроса по регионам, районам. 

 

Основными функциями рынка  недвижимости являются следующие:

 

1) ценнообразующая функция  заключается в установлении на  рынке равновесной цены при  взаимодействии спроса и предложения;

 

2) регулирующая функция  реализуется путем перераспределения   ресурсов между сферами предпринимательской  деятельности, по региональным и  местным рынкам;

 

3) коммерческая функция  подразумевает извлечение прибыли  из функционирования недвижимости  и операций с ней;

 

4) функция санирования  означает очищение рынка от  неконкурентоспособных участников, не располагающих достаточным  объемом денежных средств;

 

5) информационная функция  представляет собой возможность  сбора и обобщения информации  о состоянии и тенденциях развития  рынка недвижимости с целью  принятия обоснованных решений,  связанных с недвижимым имуществом;

 

6) посредническая функция  заключается в реализации сделок  на рынке недвижимости, который  является местом встречи покупателей  и продавцов и совокупным посредником  между ними;

 

7) стимулирующая функция  подразумевает возможность влияния  спроса на предложение недвижимости, а также использование достижений  науки и техники для повышения  эффективности управления недвижимостью;

 

8) инвестиционная функция  связана с капиталоемкостью объектов  недвижимости и возможностью  их использования как способ  сохранения и увеличения вложенного  капитала;

 

9) социальная функция недвижимости  выражается в способности объектов  недвижимость удовлетворить социальные  потребности граждан, а также  повысить заинтересованность в  результативности труда, от которой  зависит возможность приобретения  объектов недвижимости.

 

На рынке недвижимости функционируют четыре группы субъектов.

 

продавцы – собственники имущества, физические и юридические  лица, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсный управляющий.

 

покупатели – физические и юридические лица, инвесторы, ипотечные  банки.

 

Государственные органы –  ОТИ, Комитеты по управлению имуществом, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции, органы Роскомзема, комитеты муниципального жилья, госкомитет, по строительной, архитектурной и  жилищной политике, учреждения Минюста, органы субъектов РФ, муниципальные  органы, аукционные фирмы, конкурсные комиссии, комиссия по приватизации жилья, тендерные комиссии.

 

Профессиональные участники  – оценщики, риэлтеры, юридические  фирмы, биржи недвижимости, страховые  компании, дилеры, уполномоченные лица, Российская гильдия риэлтеров и  другие некоммерческие организации, банки  и т. п.

 

Классификация рынка недвижимости представлена в табл. 2.

 

 

 

 

 

Таблица 2

Классификация рынка недвижимости

----------------Таблица----------

Признак классификации 

Виды рынков недвижимого  имущества

 

1.    По объекту 

1.1.       Земельный

 

1.2.       Зданий, помещений, сооружений, предприятий

 

1.3.       Многолетних  насаждений

 

1.4.       Обособленных  водных объектов

 

1.5.       Вещных  прав

 

2.    По масштабу 

 

(географическому фактору) 

2.1.       Местный

 

2.2.       Региональный

 

2.3.       Межрегиональный

 

2.4.       Национальный

 

2.5.       Мировой

 

3.    По функциональному  назначению 

3.1.       Производственных  зданий

 

3.2.       Жилых  помещений

 

3.3.       Непроизводственных  зданий и помещений

 

4.    По степени  готовности 

 

     к эксплуатации 

4.1.       Существующих  объектов (старый фонд)

 

4.2.       Новых  объектов

 

4.3.       Незавершенное  строительство

 

5.    По виду сделок 

5.1.       Купли-продажи;

 

5.2.       Передачи  вещных прав

 

5.3.       Аренды  и др.

 

6.    По отраслевой  принадлежности 

6.1.        Промышленных  объектов

 

6.2.        Сельскохозяйственных  объектов

 

6.3.        Строительных  объектов

 

6.4.        Объектов  транспорта и связи

 

6.5.        Жилищно-коммунальных  объектов

 

6.6.        Культурно-бытовых  объектов и др.

 

7.    По форме собственности 

7.1.       Государственных  и муниципальных объектов

 

7.2.       Частных  объектов

 

8.    По способу  совершения сделок 

8.1.1. Первичный;

 

8.1.2. Вторичный

 

8.2.1. Организованный

 

8.2.2. Неорганизованный

 

 

При разбиении рынка на виды по объекту необходимо учитывать, что на рынке могут быть представлены либо объекты недвижимости, которые  могут являться частной собственностью, либо вещные права (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения, постоянного  пользования земельным участком и др.) на любые объекты недвижимости.

 

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно  разбить двояко: во-первых, на первичный (объекты появляются в свободном  обороте впервые после возведения или приватизации) и вторичный (недвижимость до выхода на рынок уже была в  обороте); а во-вторых, на организованный (сделки совершаются в соответствии с действующим законодательством  с соблюдением всех правил и процедур) и неорганизованный (сделки совершаются  в обход закона и не гарантируют  надежность операций).