Понятие и структура рынка недвижимости

Введение

Недвижимость занимает особое место в системе элементов  рыночной экономики. Она выступает  и в качестве средств производства (земля, здания, сооружения), и объекта  потребления (квартиры, дачи, гаражи). Она  служит базой хозяйственной деятельности и развития организаций любой формы собственности.

В России сформировался  первичный и вторичный рынки  недвижимости, все больше граждан  и юридических лиц участвуют  в операциях с недвижимостью. Недвижимость является важным объектом инвестиционной деятельности.

Развивается законодательство по регулированию отношений в сфере недвижимости. Значительным событием стало принятие Земельного кодекса, Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации. Умение регулировать эти отношения, знание право вой базы определяет эффективность системы менеджмента организации, является залогом жизнедеятельности структур, работающих на рынке недвижимости.

 

 

 

 

 

1. Понятие и  структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости - это  средство перераспределения, создания и эксплуатации объектов недвижимости (зданий, сооружений, предприятий, земельных  участков и другого имущества) между  потребителями с использованием финансовых инструментов на основе .спроса и предложения, конкуренции, правового, функционального и нормативного регулирования сделок с недвижимостью и учета экономических, политических, социальных и правовых внешних и внутренних факторов, действующих на рынке недвижимости.

Двойственная природа  недвижимости (объект - вещь и объект - право) раздвигает границы традиционных рыночных операций, включает сюда операции с частичным изменением без смены  собственника правового статуса (аренда).

Рынок недвижимости как  саморегулируемая система состоит из семи основных элементов:

- спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры

Спрос - это количество земельных участков, имущественных  комплексов и прав на них, которые  покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Формируется же спрос на недвижимые объекты, например, на земельные участки, под влиянием многочисленных; факторов - экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Предложение - это количество земли и другого недвижимого  имущества (м2 м3 соток, га квартир и  т.п. , которое собственники готовы продать  по определенным ценам за некоторый  промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично. Хотя уже несколько лет на кaждoго покупателя земельных участков, квартир или офисов на рынке приходится несколько продавцов, цена на них практически не снижается. Так, на рынке жилья в Москве в течение уже ряда лет на 8 продавцов приходится один покупатель, а, цены постепенно растут.

Элементы рынка недвижимости

Цена - это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость - это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда, покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, - информационная инфраструктура - должна содержать достоверные сведения трех видов:

• о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;
• о структуре спроса и предложений по различным объектам;
• об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по' районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Основными источниками  формирования базы данных служат:

• федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ;
• заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости;
• рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях;
• специальные исследования, опросы.

В практике применяют  информационные системы, формируемые  каждой компанией для собственного использования, и региональные корпоративные  базы данных.

Поскольку недвижимое имущество  включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других - залоговые обязательства, в третьих - объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

В отличие от других видов  рынок недвижимости имеет, кроме  специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд общих особенностей, которые  необходимо учитывать при совершении операций на нем:

• локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
• открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный (исключительный) и конфиденциальный характер;

- владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;

б) на поддержание объекта  в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

в) налог на недвижимое имущество;

г) государственная пошлина  и другие сборы на сделки;

- спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, а в основном их местоположением;

- низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир, сами здания и сооружения долговечны, а земля - вечна;

- товары - объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях; * сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

- товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;

- относительно меньшее число участников рынка и количество совершаемых сделок на нем;

- большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам.

Рынок недвижимости имеет  свои специфические характеристики, которые необходимо учитывать при  совершении операций.

Рынок недвижимости носит  конфиденциальный характер. Сделки, особенно с крупными объектами, совершаются на нерегулярной основе. Не существует установленного источника детальной информации по ценам совершаемых сделок, условиям арендных договоров и ипотечных кредитов.

Рынок недвижимости локализован, так как его товары недвижимы, уникальны и их ценность в большой степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе).

Рынок недвижимости в  значительной степени подвержен государственному регулированию законодательными нормами. Местные органы власти могут влиять на цены и уровень арендной платы зонированием территорий.

Рынок недвижимости, как  правило, является несбалансированным, имеются расхождения между спросом  и предложением. Спрос и предложение не всегда диктуют цену купли-продажи: особенно в коротких промежутках времени. Долговечность здании и сооружений, длительный срок строительства обусловливают низкую эластичность предложения, так как даже при повышении цен нельзя быстро увеличить предложение, также трудно и уменьшить его. Отсюда необходимость долгосрочного планирования. Спрос на недвижимость более изменчив, более зависит от социально-экономической ситуации в регионе, легче реагирует на изменение цен. Изменения объема денежной массы, процентных ставок, страх потерять деньги и другие факторы могут существенно влиять на характер спроса.

Рынок недвижимости по различным  параметрам (функциональное использование, географический фактор, качество объектов и др.) может подразделяться на ряд сегментов. По функциональному использованию объектов рынок недвижимости подразделяется на рынок земли, рынок жилья и других объектов личного потребления, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. На каждом из этих рынков складываются свои особые условия.

Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает  большое воздействие на все стороны  жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций  рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция  состоит в том, что рынок, автономно  функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сфера предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция  состоит в реализации стоимости  и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный  капитал.

Функция санирования - это  очищение экономики от неконкурентоспособных  и слабых участников рынка, банкротство  неэффективных. Рыночный механизм указывает; людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в: недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция  выражается в том, что рынок выступает  в качестве совокупного посредника и места встречи множeствa независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники - риэлторы, оценщики, агенты, страховщики, брокеры, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в  форме экономического поощрения  прибылью продуктивного использования достижений научно - технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости, это привлекательный  способ сохранения и увеличения стоимости  капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной  формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция  проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении  интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективны стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

Субъекты рынка недвижимости

Участниками субъектно-объектных  отношений в сфере недвижимости является российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

• законодательное установление правил и ограничений
• учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;
• распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;
• контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);
• стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов;
• инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, энергетику) и др.