Функции рынка недвижимости

1. Этапы развития  рынка недвижимости 

Развития рынка  недвижимости проходит в несколько  этапов: 

1. Этап стихийного  рынка или зарождения рыночных  отношений: 1991–1995 годы 

Для него характерна стадия первоначального накопления капитала. Отношения между участниками  рынка еще не оформлены и носят  хаотичный характер. Наиболее предприимчивые понимают, что их материальное и  социальное благополучие в будущем  зависит от того, сколько сейчас удастся взять от большого пирога. Отсюда и многочисленные махинации  с приватизационными чеками, и  финансовые пирамиды, и пр. Культура капиталистических отношений пока не сформирована, старые законы уже  не действуют, а новые еще не написаны. 

Граждане, не представляющие, как жить по законам рынка, с легкостью  впитывают любую информацию. Появившиеся  рекламные ролики и макеты вызывают интерес и доверие. Обыватель  еще не знаком с действием рыночных механизмов рекламы. Она в этот период проста и незамысловата. Удивительно, что сделанная далеко не профессионально, основанная на ярких, кричащих цветах и лозунгах реклама тем не менее  запоминалась и действовала на потребителя  безотказно. Причина ее эффективности  — в новизне и относительно малом количестве. Это в полной мере относилось и к рынку недвижимости. 

Можно сказать, что  на первом этапе зарождения рынка  предложение формировало спрос. По сути, потреблялось все, что предлагалось. Конкуренция на рынке предложения  была слишком мала, а потребитель  доверчив, поэтому существовала реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а следовательно, хороших продаж, не прибегая к особым маркетинговым  уловкам и рекламным трюкам. 

2. Период относительного  затишья и осторожности: 1995–1998 годы 

Передел собственности  входит в завершающую стадию. Страна оправляется от потрясших ее в  предыдущие годы кризисов и катаклизмов: краха банковской системы, «черного»  вторника, оказавшейся для многих обманной приватизации и т. д. Народ, наученный на собственных ошибках, к рынку относится с некой  предубежденностью, осторожностью, не желает куда‑либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее. 

Начинает развиваться  новая законодательная база —  основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие правила  игры. Желающих инвестировать в строительство  немного — эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с риском потери денег. Единственное исключение в среде недоверия и всеобщего  пессимизма составляет формирующаяся  прослойка так называемых избранных  — преуспевающих за счет нажитых  доходов новых русских. Если кто  и может позволить себе приобрести дорогую недвижимость, это они. Их предпочтения — все самое дорогое. Рынок недвижимости существует скорее всего за их счет. 

Появилось понятие  элитной недвижимости — эксклюзивных, необычных для массово‑панельной Москвы проектов, ориентированных на людей с деньгами. Однако общей тенденцией в развитии потребительских предпочтений это вряд ли можно назвать. 

В рекламе также  период затишья и переосмысления. Примитивные рекламные уловки, так  хорошо работавшие всего пару лет  назад, уже не дают должного эффекта  — необходимы более изощренные в  профессиональном и психологическом  плане методы и приемы рекламного воздействия на клиента. В этот «переходный» период потребитель воспринимает рекламу  как надоедливый, навязчивый инструмент манипулирования сознанием, не желает видеть в ней необходимый и  эффективный атрибут продаж. В  отношении обоих рынков — и  недвижимости, и рекламного — назрела  необходимость развиваться в  направлении повышения профессионализма, серьезного и ответственного подхода  к клиенту. 

3. Кризис 1998 года  и посткризисный (восстановительный)  период: 1998–1999 годы 

Этот период в  развитии рынка в России следует  выделить отдельно, поскольку события 1998 года несколько приостановили  начавшееся поступательное движение к  формированию цивилизованных рыночных отношений. В народе нарастает паника, усиливаются пессимизм и недоверие. О профессиональном развитии и потребительских  предпочтениях (интересах покупателя) мало кто задумывается: единственная мысль — о том, как сохранить  свой бизнес и деньги. Следовательно, на формирование психологии потребителя  оказывают влияние преимущественно  внешние экономические факторы. Влияние, естественно, негативное, связанное  с кризисом доверия к рынку  и к государству в целом. Инвестиционный климат в стране нулевой, если не сказать  минусовой. Все рынки, в том числе  и недвижимости, находятся в стадии временной заморозки и борьбы за выживание. 

4. Этап профессионального  развития рынков (рекламного и  недвижимости): 1998–2002 годы 

Если за критерий деления на этапы брать изменение  психологии потребителя, то этот период следует ограничить началом 2000‑х годов (1998–2002 гг.). Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и даже растет. Идет формирование среднего класса, которому еще далеко до того, чтобы стать основным диктатором интересов в формировании потребительских предпочтений, но рынок уже реагирует на него, выделяя в самостоятельную целевую группу. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений. Рынок уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. Предпочтения покупателей обусловлены скорее желанием выгодно вложить деньги и не прогореть, нежели реальными вкусами и пожеланиями качественных характеристик дома и его местоположения. На первом месте все-таки стоят надежность и имя застройщика. 

Что касается непосредственно  продавца, то он в поиске конкурентного  преимущества все больше внимания уделяет  профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе. Рынок начинает развиваться в профессиональном плане. 

Для маркетинговых  служб, рекламных агентств это время  связано с самоутверждением и  самолюбованием, желанием доказать свою значимость и заработать на волне  поднявшегося на них спроса, сопровождающегося, однако, полным непониманием их функций. Теперь модно стоять на абонентском  обслуживании у какого‑нибудь рекламного агентства и, ничего не понимая в их мудреных терминах и деятельности, с восхищением и признательностью принимать результаты их дорогостоящего «труда». Непрофессионализм заказчика в немалой степени способствует творческому и материальному самоутверждению агентств: с одной стороны, креативнейшие дизайнерские разработки, красочные рекламные макеты и при этом, с другой стороны, полное непонимание интересов конечного потребителя продукта (покупателя квартиры). 

Что удивительно, красивая картинка, стандартные лозунги и  избитые фразы по поводу свободных  планировок и благоприятной экологии привлекали внимание, потому что клиент сам еще толком не понимал, чего ждет от рекламы, и не мог четко сформулировать свои реальные предпочтения в отношении  приобретаемого товара. По сути, навязанное рекламное предложение формировало  спрос на жилье. Соответственно, до определенного момента, когда произошел  перелом в сознании покупателя, подобная реклама действовала довольно эффективно. 

5. Этап профессионального  развития рынков (недвижимости и  рекламного): с 2002 года по настоящее  время 

Ключевые слова  этого периода — «уважение  к покупателю» и «клиентоориентированность». Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые  отчетливо прослеживается смена приоритетов: уже не продавец диктует покупателю правила игры, а покупатель делает свой выбор в пользу того или иного товара, основываясь на собственных убеждениях и предпочтениях. Наступает «эпоха покупателя», на рынке утвердилось золотое правило — «клиент всегда прав». Повышается качество знаний потребителя о рынке и его механизмах. На смену выбору, сформированному рекламными уловками продавца и поверхностными ощущениями покупателя на уровне «нравится — не нравится», пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье. Потребитель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка и рыночных отношений, предъявляет более высокие требования не только к предлагаемому товару (его качественным характеристикам), но и к рекламе. Красочным, пестрящим изображением рекламируемого продукта его не завлечешь. Реклама должна быть обращенной лично к нему, распознать и удовлетворить конкретно его интерес и потребность. Такой подход, соответственно, меняет и положение продавца, задача которого теперь — вывести на рынок товар, максимально соответствующий по своим характеристикам ожиданиям клиента. 

Что касается рынка  предложения, то он тоже несколько меняет свою структуру, ориентируясь на потребителя. В связи с растущим уровнем  благосостояния населения увеличивается  прослойка людей, причисляющих себя к среднему классу. Рынок реагирует  на эту тенденцию растущим количеством  проектов бизнес-класса. 

Развитие рынка  недвижимости в России, если рассматривать  его в историческом контексте  и брать за критерий оценки состояние  аналогичных рынков на Западе, идет в верном направлении — от стихийного к уравновешенному и цивилизованному. Сегодня стабильный и надежный рынок  недвижимости с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5–10 % в год. Такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении  надежности и цивилизованности рынка  недвижимости. Это важно учитывать  при анализе российского рынка  и оценке того или иного этапа  его развития, а также при формировании потребительских предпочтений 

2. Структура и  функции рынка недвижимости 

Структура и инфраструктура рынка недвижимости, система понятий  и терминология складывались в чем-то стихийно. Но при этом активно использовался  опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую очередь США, а также  Германии, Великобритании, Франции, Австрии  и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической базы рынка по возможности адаптировался  к реальным условиям переходной экономики  России. 

Определение недвижимости, закрепленное в Гражданском кодексе  РФ, ч.1:  

“К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения…” (ст. 130). 

В свою очередь, рынок  недвижимости – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой  совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих  на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и  управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка). 

В соответствии с  приведенным определением, структура  рынка включает:  

·   субъекты рынка  

·   процессы функционирования рынка  

·   механизмы (инфраструктуру) рынка. 

·  объекты недвижимости  

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:  

продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое  или физическое лицо, имеющее право  собственности на объект, в том  числе государство в лице своих  специализированных органов управления собственностью  

покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое  или физическое лицо или орган  государственного управления, имеющий  право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных  граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).  

профессиональные  участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и  перечнем видов деятельности коммерческих структур.  

Различают следующих  профессиональных участников: неинституциональные  и институциональные участники  рынка недвижимости.  

Институциональные участники рынка недвижимости –  субъекты, представляющие интересы государства  и действующим от его имени. Относят  организации следующего профиля:  

организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство  и землепользование  

федеральные и территориальные  земельные органы. 

федеральные и территориальные  органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием  градостроительных планов застройки  территорий и поселений, созданием  градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;  

органы экспертизы градостроительной и проектной  документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных  и строительных проектов;  

органы, ведающие инвентаризацией  и учетом строений;  

органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией  зданий и сооружений;  

проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;