Функции рынка недвижимости

органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с  ними;  

государственные нотариусы.  

Неинституциональные участники рынка недвижимости –  субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:  

брокеры, оказывающие  услуги продавцам и покупателям  при совершении сделок с недвижимостью;  

оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям  по независимой оценке стоимости  объектов;  

финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе  ипотечным кредитованием;  

девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного  проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или  по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных  участников в качестве подрядчиков  и соинвесторов);  

редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной  застройкой) территорий;  

управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением  и технической эксплуатацией  объекта;  

проектировщики и  строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим  сопровождением операций на рынке недвижимости;  

страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;  

участники фондового  рынка недвижимости, занимающиеся созданием  и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул  закладных при ипотечном кредитовании);  

аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для  принятия стратегических решений по его развитию;  

финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;  

маркетологи, специалисты  по связям с общественностью и  рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;  

информационно-аналитические  издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;  

специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;  

специалисты в области  обучения и повышения квалификации персонала;  

любые специалисты  – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.  

Рассмотрим подробнее  деятельность некоторых участников рынка.  

Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как  строительство требует больших  капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации  строят новое жилье, нежилые объекты  и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.  

Риэлтер – это  лицо, которое занимается предпринимательской  деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с  недвижимым имуществом и правами  на него. Эта деятельность может  осуществляться юридическими лицами и  индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение  комиссионных за услуги, оказываемые  продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.  

Оценщики. Процедура  оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.  

Существует несколько  характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:  

оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;  

оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением  сделки;  

оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости  в зависимости от затрат на преобразование объекта;  

оценка инвестиционного  проекта;  

оценка при получении  кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;  

оценка для определения  стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.  

Девелопер – это  профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию  финансирования проекта.  

Банки – пассивные  участники российского рынка  недвижимости. Основной деятельностью  банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и  девелоперских проектах, ипотечное  кредитование.  

  

Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования  и обмена объектов недвижимости и  управления рынком. 

Различают следующие  основные процессы:  

1. Создание развития  объекта недвижимости;  

1.1 Организация системы  развития недвижимости;  

1.2 Развитие территорий;  

1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости;  

2. Использование  (эксплуатация) объекта недвижимости; 

2.1.Организация эксплуатации  и управления недвижимостью;  

2.2.Управление объектом;  

3. Товарный оборот  объектов недвижимости;  

3.1.Организация системы  товарного оборота недвижимости;  

3.2.Передача прав (правомочий )собственности на объект  недвижимости и регистрация сделки;  

3.3.Финансирование  товарного оборота недвижимости  

4. Управление рынком;  

4.1.Исследование рынка;  

4.2.Формирование и  развитие рынка;  

4.3.Контроль и регулирование.  

  

Инфраструктура рынка  недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка  

Условно можно выделить четыре таких механизма:  

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:  

законодательную и  нормативную базы рынка;  

систему общественного  контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками  рынка, защиты их прав и интересов.  

Основными участниками  рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных  участников рынка в лице их юридических  подразделений.  

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:  

систему мониторинга  и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств  реформирования и развития рынка (исследовательские  подразделения общественных объединений, исследовательские организации  рынка недвижимости при участии  профессионалов-практиков);  

специализированные  государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка  недвижимости, в частности:  

а) органы координации  усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.  

б) специализированных структурных подразделений органов  государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и  контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;  

в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка  недвижимости;  

г) образовательных  учреждений и информационных центров  рынка недвижимости;  

д) некоммерческих и  коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных  сегментов рынков недвижимости.  

В-третьих, инженерно-технологический  механизм, включающий в себя:  

эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке  недвижимости при проведении операций всех категорий;  

стандарты описания объектов недвижимости всех видов в  интересах операций с ними всех категорий;  

единое информационного  пространства рынка недвижимости и  обеспечение информационной открытости рынка;  

законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому  имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;  

нормативные, инструктивные  и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;  

банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости. 

В-четвертых, психолого-поведенческий  механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений  участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения  переговоров, принятия решений, правового  закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и  применения санкций к нарушителям.  

  

В национальной экономике  рынок недвижимости выполняет следующие  функции: 

·   отчуждение полных или частичных прав собственности  на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому  и защиту его прав;  

·   эффективное  решение социальных задач, связанных  с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;  

·   перераспределение  инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;  

·   свободное  формирование цен на объекты и  услуги;  

·   перераспределение  инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель. 

  

Выводы 

Таким образом, рынок  недвижимости – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой  совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих  на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка). 

Несомненно, рынок  недвижимости как сектор рыночной экономики  имеет важное значение, это подтверждают следующие факты: 

§                    Высокая доля недвижимости валовом  национальном продукте; 

§                    Колоссальная стоимость национального  богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту –  владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи –  в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований; 

§                    Высокий уровень доходов бюджета  от первичной продажи, сдачу в  аренду государственной и муниципальной  недвижимости в ряде регионов и городов; 

§                    Большое количество рабочих мест, созданных в ходе становления  и развития рынка недвижимости; 

§                    Высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней. 

  

Библиографический список 

1.           Виноградов Д.В. Структура рынка  недвижимости. – М, 2006.