Рынок недвижимости и классификация недвижимости

 
 
 

     Содержание 

Введение

1. Сущность  и классификация объектов недвижимости

1.1 Понятие и сущность рынка недвижимости

1.2 Классификация  объектов недвижимости

2. Характеристика  и особенность объектов недвижимости

2.1 Земельные  участки

2.2 Жилые  помещения

2.3 Нежилые помещения

3. Проблемы  и перспективы рынка недвижимости

Заключение

Приложение

Список  литературы. 

 

     Введение 

     Представленная  работа посвящена теме: «Рынок недвижимости и классификация недвижимости».

     Рассмотрим  актуальность выбранной темы и обсудим  проблемы, связанные с изучаемым материалом.

     Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

     Недвижимость  является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений.

     Таким образом, актуальность данной проблемы определила выбор темы работы «Рынок недвижимости и классификация недвижимости», круг вопросов и логическую схему ее построения.

     Объектом  данного исследования является естественные (природные) и искусственные объекты недвижимости, при этом предметом исследования является рассмотрение отдельных вопросов, сформулированных в качестве задач данного исследования.

     В соответствии с поставленной целью  был разработан ряд следующих  задач:

     1.Охарактеризовать сущность понятия рынка недвижимости.

     2.Рассмотреть  классификацию объектов недвижимости.

     3.Изучить  особенности земельных участков.

     4. Рассмотреть особенности жилых и нежилых помещений.

     Методологической  основой исследования является диалектический метод познания и системный подход. В процессе исследования использовались такие общенаучные методы и приемы как научная абстракция, анализ и  синтез, методы группировки, сравнения и другие.

     Контрольная работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть состоящую из трех глав, заключения и библиографический список.

     В первой главе рассказывается о различных  аспектах понятия «рынка недвижимости», «недвижимость», приводиться классификация объектов недвижимости.

     Во  второй главе более углублено  изучается особенности земельных участков, жилых и нежилых помещений.

     Краткие выводы приводятся в заключении.

     Итак, перейдем к основной части контрольной работы. 

 

     1. Сущность и классификация объектов недвижимости 

     1.1 Понятие и сущность рынка недвижимости 

     Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости. [13]

     Основные  сегменты рынка недвижимости: рынок  земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.

     Отдельно  выделяют рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:

     – рынок объектов офисного назначения;

     – рынок объектов торгового назначения;

     – рынок объектов производственно-складского назначения;

     – рынок гостиничных услуг;

     – рынок объектов незавершенного строительства.

     В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки  купли-продажи и аренды.

     На  рынке купли-продажи в обмен  на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, тогда как на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

     Можно выделить следующие особенности  рынка недвижимости:

     – локальность;

     – низкая взаимозаменяемость объектов;

     – сезонные колебания;

     – необходимость государственной  регистрации сделок.

     При финансировании недвижимости выделяют три группы затрат:

     – расходы на поддержание объекта  недвижимости в функционально пригодном состоянии;

     – ежегодный налог на владение недвижимостью;

     – высокие трансакционные издержки при  сделках с недвижимостью.

     Колебания спроса и предложения на рынке  недвижимости происходят

     медленно, так как при наличии спроса увеличение количества объектов недвижимости происходит в течение длительного временного периода, определяющегося сроком строительства здания. В случае избытка недвижимости цены остаются низкими несколько лет.

     Основные  факторы, воздействующие на спрос и  предложение:

     – экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность

     финансовых  ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных  работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

     – социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

     – административные: ставки налогов и зональные ограничения;

     – экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

     Недвижимость  является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и соответственно часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.

     Финансовый  рынок – это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.

     Рынок недвижимости – одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка.

     Существует  тесная взаимосвязь финансового  рынка и рынка недвижимости: рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, падение – сворачивает. Экономическая нестабильность сдерживает и российских, и зарубежных кредиторов и инвесторов. Для активизации финансирования инвестиций в недвижимость необходима государственная поддержка. [11;8]

     Недвижимое  имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.

     В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в  Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке  наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

     В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено. [12]

     21 июня 1997 года принят закон Российской  Федерации "О частной

     регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Это основной закон, регулирующий все отношения по поводу недвижимости. Согласно этому закону: Недвижимость - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, которые связаны с землёй так, что перемещение их без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. [5;4]

     К недвижимым вещам относятся также  подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. [9;13]

     Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как  имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (Приложение А).

     Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

     Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая  деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

     Недвижимое  имущество может быть делимым  и неделимым.

     Делимым является имущество, которое может  быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его  доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях  делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

     Недвижимое  имущество может иметь неотделимые  части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

     С недвижимыми вещами могут быть связаны  движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая  движимая вещь, которая, не являясь  существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

     Недвижимая  вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

     Сервитут  – право ограниченного пользования  чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки  и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут  быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.