Рынок недвижимости и классификация недвижимости

     Земельный участок с позиции п.2 ст.6 Земельного кодекса РФ – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно ст.40 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностей (почвенный) слой, общераспространённые полезные ископаемые, пресные подземные воды, замкнутые водоёмы, расположенные на нём многолетние насаждения, если иное не установлено законом.

     Земельный участок можно дарить, отдавать в  залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению всё, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

     Земельный участок может быть изъят у  собственника для государственных или муниципальных нужд путём выкупа. Также земельный участок может быть изъят у собственника, но без выкупа, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

     Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные  образования. Для иностранных граждан  устанавливаются ограничения такие, как приобретение земли определённых размеров и запрет приобретения земли приграничных районов.

     Земельный участок как объект земельных  отношений может быть делимым  и неделимым. Делимые – это  участки, после раздела которых  части образуют отдельные участки  и участвуют в самостоятельном  обороте. Неделимые – участки, которые могут находиться только в целом виде. Земельные участки разграничиваются по двум признакам: целевому назначению и в зависимости от уровня субъекта собственности. Согласно ст.7 ЗК РФ они подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

     Гражданское и земельное законодательство устанавливают  особые правила оборота земель, предусматривая оправданные, обусловленные значимостью  данного объекта гражданских прав, ограничения, касающиеся предмета, субъектного состава сделок с земельными участками, их оформления, критериев определения цены земельных участков по таким сделкам и другие особенности.

     Договор купли-продажи земельных участков относится к договорам недвижимости и поэтому подчиняется правилам купли-продажи недвижимости. Продажа земельных участков возможна лишь после установки их на кадастровый учёт; без кадастрового свидетельства сделка не будет зарегистрирована.

     Хотя  ЗК предусматривает постановку земельного участка на кадастровый учёт, однако на прямую он не лишает граждан пользоваться земельными участками, принадлежащими им на основе постоянного (бессрочного) пользования и владения, предоставляя каждому гражданину по своему желанию бесплатно и однократно приватизировать такой земельный участок, а сельскохозяйственные угодья фермерам – по льготным ценам. Однако до приобретения такого участка в собственность с соответствующей регистрацией права собственности владелец не вправе распоряжаться этим земельным участком, а частности продать его.

     В данной главе имеют место такие  определения, как:

• собственники земельных участков – лица, являющиеся собственниками земельных участков;
• землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
• землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
• арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
• обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут). [15]

     2.2 Жилые помещения 

     Выделение законодателем жилых помещений среди другого недвижимого имущества с установлением для их использования и оборота особого правового режима обусловлено главным образом особой социальной значимостью жилых помещений, их долговечностью в использовании и существенной стоимостью.

     Согласно  ст.1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" под помещением понимается единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В юридической литературе можно встретить и такое определение помещения - "это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов".

     Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", а также ГК РФ (ст.673) к жилым относят помещения, пригодные для постоянного проживания. Жилищный кодекс говорит, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

     Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются  Правительством РФ в соответствии с  ЖК РФ, другими федеральными законами.

     К жилым помещениям относятся: жилой  дом, часть жилого дома; квартира, часть  квартиры; комната.

     Жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

     Квартирой признаётся структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

     Комнатой  признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

     Допускается использование жилого помещения  для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской  деятельности проживающими в нём на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (п.2 ст.17 ЖК РФ). Но размещение промышленных производств в жилых помещениях не допускается, или допускается, но только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Пользование жилым помещением осуществляется с учётом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утверждёнными Правительством РФ.

     Право собственности и иные вещные права  на жилые помещения подлежат государственной  регистрации в случаях, предусмотренных  ГК РФ, федеральным законом о регистрации, ЖК РФ.

     Помещения, предназначенные для проживания, проектируются и сооружаются или появляются в результате переустройства, перепланировки, перевода нежилых помещений в жилые в соответствии с описаниями, содержащимися в специальных строительных нормах и правилах (в частности СНиП 2.08.01 - 89 "Жилые здания").

     Назначение  вновь строящегося здания задаётся с самого начала в проектной документации, утверждаемой заказчиком строительства  и согласованной при необходимости  с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления (ст.743, 760 ГК РФ).

     По  окончании строительства осуществляется сдача-приёмка здания, порядок проведения которой в соответствии со ст.753 ГК РФ определяется законом, иными правовыми  актами и договором, и застройщику  выдаётся технический паспорт.

     Жилое помещение может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств. Однако сама по себе непригодность жилого помещения для проживания не отменяет признака предназначенности и классификации его как жилого помещения.

     Итак, жилыми следует считать помещения, предназначенные для постоянного проживания.

     Применительно к жилым помещениям особый правовой режим установлен для оснований  и способов приобретения права собственности  на жилые помещения и права  пользования ими, а также для совершения сделок с жилыми помещениями. [15] 

     2.3 Нежилые помещения 

     Нежилые помещения, которые тоже могут быть самостоятельным предметом договоров  купли-продажи, аренды, следует, прежде всего, отличать от зданий и сооружений. Нежилые помещения – это недвижимое имущество, но не в виде отдельно стоящих зданий или сооружений, а в виде самостоятельных и чётко выделенных частей в составе зданий, сооружений (с приложением к договорам, предметом которых они являются, поэтажных планов здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади).

     К нежилым помещениям относятся строения, сооружения и другие помещения, предназначенные  для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и иных целей и не включенные в жилой фонд.

     Термин "нежилое помещение" упоминается  в ГК РФ лишь однажды (п.3 ст.288, согласно которому размещение собственником  в принадлежащем ему жилом  помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, предусмотренном жилищным законодательством). При этом содержание термина "нежилое помещение" в законе не раскрывается.

     Разграничение зданий и нежилых помещений, отличных от здания или сооружения, в котором  они находятся, но непрерывно с ним связанных как самостоятельных объектов недвижимости, признаётся высшей судебной инстанцией страны.

     Наиболее  явной причиной того, что нежилые  помещения не урегулированы в  ГК РФ в качестве самостоятельных  объектов недвижимости в том, что положения ГК РФ были разработаны, исходя из того, что здание представляет собой единый и неделимый объект гражданского права, который мог находиться в общей (долевой или совместной) собственности нескольких лиц на условиях, определяемых Кодексом, но который в принципе не мог быть разделён на несколько самостоятельных объектов. И поэтому нежилые помещения в здании, являясь, по сути, частью этого неделимого объекта (в отличии от жилых помещений), вообще-то не должны были выступать в качестве самостоятельного объекта гражданско-правовых сделок. Однако в результате прошедшей в России приватизации нежилые помещения были вовлечены в гражданский оборот именно как самостоятельные объекты.

     Как жилые, так и нежилые помещения  могут выступать в качестве объекта недвижимого имущества и предмета сделок с ним только в достроенном и сданном в эксплуатацию здании. Кроме того, обязательным условием существования помещения как объекта недвижимости является наличие его как чётко определенного в технической документации на здание.

     В заключении следует отметить, что  вопросы правового режима нежилых  помещений в действующем законодательстве проработаны недостаточно, что обуславливает  применение к договорам купли-продажи  и аренды нежилых помещений правовых норм, регулирующих те же договоры в отношении зданий сооружений по аналогии. [15] 

     3. Проблемы и перспективы  рынка недвижимости 

     Из  всех сфер экономики рынок недвижимости был одним из первых, кто ощутил негативное влияние финансового  кризиса. Некоторый всплеск был  в середине марта, когда были изменения в тренде курса доллара. Последствиями кризиса является сокращение разницы в ценах за квадратный метр (между средней минимальной и средней максимальной).