Рынок недвижимости и классификация недвижимости

     Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся  во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

     Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – описание и индивидуализация объекта недвижимого  имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

     Существенной  характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.

     Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может  в соответствующих случаях выступать  в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

     Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию  и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

     Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования  дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость  и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

     На  юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.

     В России, как и в других промышленно  развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам  право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.

     Социальная  роль недвижимого имущества состоит  в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и  других потребностей людей. Владение недвижимостью  престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.[12] 

     1.2 Классификация объектов  недвижимости 

     Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. (Приложение Б).

     В законодательных, нормативных, методических актах и документах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности, юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

     Определение объектов недвижимости предполагает выделение  в его структуре двух составляющих физического статуса. (Приложение В).

     Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Их еще называют «недвижимостью по природе».

     Существуют  семь категорий земли:

     1. Земли сельскохозяйственного назначения - земли за чертой поселений,  предоставленные для нужд сельского  хозяйства, а также предназначенные  для этих целей.

     2. Земли поселений — это земли, предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой от земель других категорий.

     3. Земли промышленности и иного  специального назначения

     4. Земли особо охраняемых территорий — это земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение.

     5. Земли лесного фонда — это лесные земли, покрытые и не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления.

     6. Земли водного фонда — это земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов.

     7. Земли запаса - находятся в государственной или муниципальной собственности и не предоставляются гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения, формируемого в соответствии с Земельным кодексом.

     Искусственные объекты (постройки):

     а) многоквартирный дом — малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей).

     Объектами жилой недвижимости могут также  быть секция (подъезд), этаж в подъезде, жилые помещения. [8;13]

     Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров. (Приложение Г)

     б)коммерческие - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

     в)общественные (специальные) здания и сооружения:

• лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, и т. д.):
• учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т. д.);
• культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);
• специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;

     г)инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж и т. д.

     Каждую  из этих групп можно разбить на подгруппы:

     Искусственные объекты называются недвижимостью  по закону, однако данная категория  объектов опирается на недвижимость по природе.

     По  функциональному назначению объекты  недвижимости подразделяются на производственные (прямо или косвенно участвуют в создании товара) и непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения).

     По  формам собственности объекты недвижимости делятся:

     1.Частный  фонд:

• находящийся в собственности граждан по предусмотренным законом основаниям, в том числе в результате приватизации;
• находящийся в собственности юридических лиц по предусмотренным законом основаниям;

     2.Государственный  фонд:

• находящийся в государственной собственности РФ, в том числе переданный в хозяйственное ведение государственных унитарных предприятий или в оперативное управление казенных предприятий или государственных учреждений;
• находящихся в собственности субъектов РФ, в том числе переданный в хозяйственное ведение государственных унитарных предприятий или в оперативное управление государственных учреждений.

     3.Муниципальный  фонд:

• находящийся в собственности муниципальных образований, в том числе в хозяйственном ведении или оперативное управлении муниципальных предприятий или учреждений.

     По  степени готовности к эксплуатации объекты недвижимости могут быть:

• введенные в эксплуатацию;
• незавершенное строительство.

     По  отраслевой принадлежности — промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые и др.

     Наиболее  распространена общая классификация  недвижимого имущества с точки  зрения его налогообложения независимо от физической природы объекта. Налоговая  классификация предусматривает  выделение четырех категорий  недвижимости:

     -коммерческая, используемая для бизнеса и  приносящая рентный доход;

     -личная  жилая собственность;

     -предназначенная  для продажи как товар с  целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с не движимостью;

     -объекты  инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

     Выделяют  также рекреационную и институциональную  недвижимость. Рекреационная недвижимость связана со сферой - объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

     Выделяют  также рекреационную и институциональную  недвижимость. Рекреационная недвижимость связана со сферой отдыха. Это различного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (яхт- и гольф-клубы), стадионы, плавательные бассейны и другие спортивно-оздоровительные комплексы и комплексы развлечений. Институциональная недвижимость представляет собой здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений, больниц, санаториев и других функций специального назначения. [8;13] 

 

     2. Характеристика и  особенность объектов  недвижимости 

     2.1 Земельные участки 

     Понятие "земля" и "земельный участок" хотя нередко и используются как  синонимы, на самом деле с позиций права не совпадают. Земля может представлять собой поверхность почвы, которая не огорожена каким-либо образом. Поэтому объектом гражданских прав (и соответственно предметом сделок в качестве недвижимого имущества) могут быть только земельные участки.

     Одним из наиболее важнейшим принципом, на котором основывается Земельный  Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства является учёт значения земли как  основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

     Для возникновения земельного участка  как объекта недвижимого имущества  необходимы как минимум три условия:

• решение компетентного органа об образовании земельного участка;
• вынос его на местность, т.е. определение на местности его местоположения и границ
• государственная регистрация этого участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества с присвоением ему кадастрового номера.