Государственное регулирование земельных отношений в условиях рыночной и трансформационной экономики: зарубежный и отечественный опыт

     При реформировании правовой и хозяйственной  системы в 1990 г. возникли определенные проблемы.

     Согласно  новому правопорядку, собственность  на "народные" земельные участки  должна была быть распределена среди  разных общественно-правовых субъектов, в первую очередь: федерации, федеральных земель, коммун (муниципалитетов), национализированных предприятий (до тех пор, пока они еще принадлежали на 100% федерации или коммунам) [4, c. 98].

     В ходе осуществления Договора об объединении  Германии законодательно четко регулировалось, какой государственный субъект получает в каждом конкретном случае в собственность определенные "народные" земельные участки: народные предприятия, которые все сразу в соответствии с Законом от 01.07.1990 г.были преобразованы в отдельные компании (находившиеся на 100% в собственности Тройханда, т.е. в собственности федерации), получили используемые ими земельные участки, здания и сооружения в собственность и должны были поставить их на свой баланс после оценки их рыночной стоимости.

     Федерация и федеральные земли получили в собственность земельные участки, которые использовались в таких же целях, в каких в Западной Германии обычно используются земельные участки федерации или федеральных земель. Коммуны получили в собственность те земельные участки, которые использовались в целях, которые в Западной Германии обычно находятся в компетенции коммун.

     Кроме того, они получили в собственность  весь сектор народного жилищного  фонда (если только речь не шла о  жилищном фонде, находящемся в собственности предприятий).

     Благодаря такому распределению в соответствии с действующим законодательством  право собственности было принципиально  заново отрегулировано. Однако для  того, чтобы добиться четкого правового  регулирования в отношении отдельных  земельных участков и их обмеров, а также в спорных и сомнительных случаях, было создано особое ведомство (как подразделение Тройханда). Оно должно было решать вопросы распределения каждого земельного участка в отдельности, прежде чем новый собственник мог быть зарегистрирован в поземельной книге, то есть до того, как он смог бы продать земельный участок.

     Это имело решающее значение, прежде всего  для предприятий, которые в ходе приватизации должны были получить уверенность  в своем праве собственности  на совершенно конкретные земельные участки, тем самым определиться в вопросе о своей стоимости. В ГДР был введен принцип раздельной собственности на землю, на здания и сооружения. На находящихся в народной собственности земельных участках строились многочисленные дома, находившиеся в частной собственности [9, c. 82].

     Частично  это происходило и на частных  земельных участках, которые принадлежали третьим лицам и были секвестрированы  или отчуждены.

     Было  найдено и реализовано следующее  решение:

     - в новых федеральных землях  было введено немецкое право собственности на земельные участки, т.е. в законодательном порядке была объединена собственность на землю и на здания и сооружения;

     - если земля находилась в народной  собственности, то собственники  зданий получали право преимущественного приобретения земли, на которой находились их здания;

     - если земля находилась в собственности  третьих лиц, то собственники  зданий получали долгосрочное  право пользования землей с  обязательством выплачивать компенсацию  за пользование в размере, соответствующем рыночным требованиям.

     В ходе преобразования народных предприятий  в компании со 100-процентным участием государства народная земля, на которой  стояли эти предприятия, стала собственностью предприятий. Для государства не возникла проблема выплаты компенсаций, так как собственность изменила свою принадлежность только в рамках имущества Тройханда.

     В ходе приватизации предприятий Тройханд проверял, насколько соразмерным  является наделение каждого предприятия  землей. В определенных случаях земельные  участки уже до приватизации выделялись из имущества предприятия и передавались входящему в состав Тройханда обществу, ведущему операции с недвижимостью, на 100% принадлежавшей государству. Тем самым стоимость и рыночная цена предприятия могли быть снижены, что повышало возможность его продажи. В результате Общество при Тройханде, ведущее операции с недвижимостью (TLG) получило значительные земельные владения.

     Тройханд  осознавал риск того, что при массовой приватизации незастроенных земельных  участков поднимется волна спекулятивных сделок с землей. По этой причине Тройханд принципиально продавал незастроенные земельные участки только в тех случаях, когда покупатель имел конкретные инвестиционные проекты и в рамках договора купли-продажи брал на себя обязательства осуществить эти инвестиции [25, c. 74].

     Принцип "продажа только инвесторам" помог  сделать значительный вклад в  дело быстрой передачи инвесторам незастроенных  земельных участков в новых федеральных  землях.

     Большая часть сельскохозяйственных площадей была в "народной собственности". О быстрой продаже этих площадей не могло быть и речи по целому ряду причин. Во-первых, необходимо было выяснить права на эту собственность прежних владельцев, у которых земля была экспроприирована. С другой стороны, рынок сельскохозяйственных угодий в Европе не является настолько емким, чтобы справиться с большим предложением земельных участков без значительного падения цен.

     Но  возможно более быстрая приватизация имела важное значение для развития сельского хозяйства, поскольку  это вело и достижению сельскохозяйственными предприятиями такого уровня производительности, который необходим в условиях конкуренции в Европейском Союзе. Поэтому федеральное правительство приняло решение в большинстве случаев вообще отказаться от продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, а сдавать их в долгосрочную аренду (на 12 лет) заново организуемым частным сельскохозяйственным предприятиям. Это позволило затем перейти к продаже сданных в аренду земельных участков спокойно и без какого-либо давления, которое могло бы возникнуть при быстрой приватизации сельскохозяйственных предприятий.

     Такой подход оказался успешным. Сельскохозяйственные предприятия, созданные на арендованных землях, успешно развивались. Сегодня  они входят в число наиболее продуктивных и успешных сельскохозяйственных предприятий Европы.

     Реформа в области права собственности  на землю и здания, осуществленная в ходе трансформации бывшей ГДР  описанным здесь способом, прошла без больших трений. Если проблемы и имелись, то они были вызваны сложными правовыми вопросами, которые возникали при возврате земельных участков, экспроприированных до 08.05.1945 года или после октября 1949 года, их прежним собственникам. Естественно, прежние собственники хотели по возможности вернуть себе отчужденные у них земельные участки и здания [4, c. 79].

     Только  в случае невозможности возврата была предусмотрена компенсация  вместо возврата. Возникшие здесь  сложные вопросы, касающиеся установления фактов, особенно при принятии решений  о возможности или невозможности возврата собственности, все еще приводят к задержкам инвестиций. Однако эта проблема, связанная со спецификой сложившейся в Германии ситуации, вряд ли возникнет в белорусской  практике. 
 
 

Глава 3 

Особенности государственного регулирования  земельных отношений в Республике Беларусь 

     Перспективы перехода Республики Беларусь к рынку  связываются с преобразованиями отношений собственности, надеждами  на постепенный отход государства  от концепции командно-административной экономики, развитие рыночной инфраструктуры, инвестиционных процессов и т.д. большое внимание уделяется развитию земельной политики, которая подразумевает: правовое разрешение вопросов о полном или частичном праве собственности на землю, характере и способе его реализации; регламентация вопросов землепользования и оптимизация его структуры; регулирование процессов землеустройства, включая управление программами развития сельских регионов и ряд других направлений.

     Земельные отношения в Республике Беларусь регулируются Конституцией Республики Беларусь, актами Президента Республики Беларусь, Налоговым Кодексом, Кодексом РБ о земле, а также принимаемыми в соответствии с ними другими  актами законодательства.

     Нормы гражданского законодательства применяются к земельным отношениям с учетом положений, установленных земельным законодательством.

     Собственность на землю в Республике Беларусь выступает  в государственной и частной  формах. Земли сельскохозяйственного  назначения находятся в собственности государства [7, c. 118].

     В Республике Беларусь земельные участки  могут передаваться в собственность  иностранным государствам в порядке  и на условиях, установленных земельным  законодательством Республики Беларусь.

     Земля может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам независимо от форм собственности.

     Субъектами  земельных отношений являются Президент  Республики Беларусь, Совет Министров  Республики Беларусь, государственные  органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, индивидуальные предприниматели, юридические лица Республики Беларусь, иностранные юридические лица и их представительства, иностранные государства, дипломатические представительства и консульские учреждения иностранных государств, международные организации и их представительства.

     Земельные отношения РБ осуществляются на основе принципов:

     - государственного регулирования и управления в области использования и охраны земель, в том числе установления единого порядка изъятия и предоставления земельных участков, перевода земель из одних категорий и видов в другие;

     - обязательной государственной регистрации земельных участков, прав на них и сделок с ними;

     - использования земельных участков  по целевому назначению;

     -  эффективного использования земель;

     - охраны земель и улучшения  их полезных свойств;

     - платности землепользования;

     - установления ограничений (обременений) прав на земельные участки, в том числе земельных сервитутов;

     - гласности и учета общественного  мнения при принятии решений  об изъятии и предоставлении  земельных участков, изменении их  целевого назначения, установлении  ограничений (обременений) прав на земельные участки, в том числе земельных сервитутов, затрагивающих права и защищаемые законом интересы граждан и т.д.

     Пользование земельными участками в Республике Беларусь платное. Формами платы  за земельные участки является земельный налог [15].

     Граждане  Республики Беларусь за земельные участки, находящиеся у них в частной  собственности, пожизненном наследуемом  владении или пользовании, юридические  лица за земельные участки, находящиеся  у них в собственности или  в пользовании, а также иностранные государства за земельные участки, находящиеся у них в собственности, уплачивают земельный налог.

     Юридические и физические лица, в том числе  иностранные, лица без гражданства, иностранные государства за переданные им в аренду земельные участки уплачивают арендную плату. Размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка.

     Вопросы,  касающиеся порядка налогообложения, ставок земельного налога, налоговой базы в настоящее время регламентируется  Особенной частью Налогового Кодекса Республики Беларусь  от 29.12.2009г. №71-3.

     При сделках по отчуждению земельных  участков может применяться нормативная, льготная или договорная цена.[14].

     Цена  земельных участков по сделкам между  собственниками земельных участков устанавливается участниками сделки, если иное не предусмотрено законодательством Республики Беларусь.

     Взимаемая за земельные участки плата в  виде земельного налога поступает в  областные бюджеты и бюджет г.Минска и направляется на охрану земель, повышение их качества, материальное стимулирование землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков, в том числе арендаторов, а также на землеустройство и социальное развитие территории.