Государственное регулирование земельных отношений в условиях рыночной и трансформационной экономики: зарубежный и отечественный опыт

     -установления  нормативной и перспективной  цены земли;

     -предоставления  сведений о собственниках, владельцах,  пользователях земельных участков, правовом режиме земель, их хозяйственном использовании и цене;

     -обеспечения  необходимой информацией о земельных  ресурсах органов государственной  власти, юридических и физических  лиц.

     Ведение реестров земельной регистрации, внесение в них  записей,  выдача правооформляющих документов, справок и  выписок  возлагаются  на  главного регистратора кадастрового бюро; он же несет ответственность за  правильность сведений, содержащихся в реестрах, копиях и выписках из них.

       Земельная регистрация является правоустанавливающим юридическим актом, на основании и с момента свершения которого за лицами   признаются и закрепляются   государством   права   на   земельные   участки,   а    также подтверждается законность сделок с землей.

       В процессе земельной регистрации в единую систему объединяются все правовые сведения о земле, ее собственниках, владельцах,  пользователях,  а также земельных сделках. Земельная  регистрация   осуществляется путем внесения соответствующих записей в регистрационную поземельную книгу [23].

       Сведения, вносимые в книгу и  подлежащие обязательной  предварительной  проверке, приобретают юридическую  силу и в дальнейшем являются  единственно законными и достоверными  для судебных,  финансовых,  налоговых  и  других государственных  органов, предприятий, организаций, учреждений и граждан.

       Достоверность и правильность  содержащихся в кадастре   регистрационных   сведений могут быть оспорены  только в судебном порядке.

       Сведения земельной регистрации  включают:

      -сведения о землях;

      -их целевое назначение (категорию земель);

      -наименование земельной собственности,  землевладения, землепользования;

      -форму собственности, владения, пользования землей;

      -площадь земельной собственности,  землевладений и землепользований;

      -местоположение, адрес;

      -дату    регистрации     земельной     собственности,     землевладения, землепользования;

      -наименование правооформляющего  документа, выданного после   регистрации, его номер и дату  выдачи;

      -общую стоимость землевладения,  в том числе стоимость самого  земельного участка и стоимость связанного с ним имущества;

      -величину земельного налога;

      -особые отметки о землевладении.

       Государственный контроль за  использованием и охраной земель  направлен  на обнаружение  и  пресечение  действий,  противоречащих  принятым  в земельном законодательстве правилам ее использования и охраны.  Цель  государственного контроля — обеспечить  соблюдение  всеми государственными  учреждениями,  а также гражданами  требований,  гарантирующих сохранность земельного фонда страны в целом и его отдельных участков [11, c. 67].

Глава 2

Особенности государственного регулирования  земельных отношений  в странах с  рыночной экономикой на примере США, Германии 

     2.1 Особенности государственного  регулирования земельных  отношений на примере  США 

     Изучение  зарубежной  практики  показывает,   что   действенная   система государственного контроля опирается как на экономические методы,  так  и  на административные, причем экономический механизм действует в том числе  и  на принципе отдачи вложенных средств.  Зарубежные  системы  земельных  отношений содержат    значительное    число    стимулирующих    рычагов,     некоторые непосредственно связаны с выполнением правил использования и охраны  земель.

     При нарушении субъектом норм пользования  угодьями  их  права  могут  быть  в какой-то части приостановлены.  В  США,  например,  экономическое  нарушение приводит к лишению  предприятий  государственных  контрактов,  субсидий  или ссужаемых средств. В большинстве стран, использующих финансовые стимулы  для поддержки  мер  по  уменьшению  загрязнения  земель,  невыполнение  условий, выдвигаемых для получения  займа,  приводит  к  прекращению  финансирования. Право организаций государственной финансовой системы  осуществлять  подобные действия ставит их, по сути, в ряды органов, ведающих лицензированием.

       В   странах   с   развитой   экономикой   для    обеспечения    охранного землепользования используются  методы как прямого, так и  косвенного действия при явном  преимуществе вторых. Иначе говоря, предпочтительнее меры, которые способствуют предупреждению условий для возникновения  правонарушений,  чем меры наказания за эти нарушения.  В  качестве  таких  профилактических  мер особо    широко     применяются     профессиональные     (специальные     и предпринимательские)  требования  к  лицам,   покупающим   или   арендующим земельные участки. Причем эти требования, если говорить об аренде, в равной степени предъявляют и сдающий землю, и те, кто  от  имени  государственных, общественных или кооперативных организаций участвуют в оформлении  арендных сделок. Первый — потому, что заинтересован в более высоких суммах  арендной платы, которые (особенно при фиксированных ставках)  целиком зависят от объемов производства,   инвестиций   и   умения   арендатора   продуктивно использовать передаваемую ему землю. Вторые — как облеченные таким  правом, защищающим национальные или кооперативные интересы [21, c. 87].

       Большое  значение  имеют   прямой  контроль   за   использованием   земель специалистами государственных  или других  уполномоченных  на  это  служб  и неотвратимость установленной законом ответственности.

     Большая часть земли в США, в том  числе 98% возделываемых земель сельскохозяйственного  назначения, находится в частной  собственности. Федеральное правительство  имеет во владении значительное количество земли, однако это почти исключительно пустыни и тундра, а также пастбищные и лесные угодья в малонаселенных регионах западной части Соединенных Штатов и на Аляске. В этих регионах очень немного сельскохозяйственных земель.

     Право собственности на землю в США  является совокупностью взаимосвязанных  правомочий, некоторые из которых  принадлежат собственнику, а другие - государству, предоставившему лицу права собственности. Государство  вправе облагать собственника земли  налогом. Земельный налог - мощный инструмент, влияющий на использование земли, путем применения особых методов налогообложения и определения размеров налогов. В Соединенных Штатах государственные органы имеют право изымать земельную собственность при необходимости ее общественного использования. Право изъятия частной собственности - неотъемлемое право государства, связанное с суверенитетом, предполагающее осуществление властных полномочий по выполнению функций государственного управления [6, c. 109].

     Наиболее серьезным шагом в расширении сферы применения права изъятия частной собственности стало в 1967 году решение Верховного Суда США, который признал конституционность Закона штата Гавайи о земельной реформе. Этот закон предусматривал возможность изъятия земель для того, чтобы уменьшить степень концентрации земельной собственности в руках немногочисленной группы, занимавшей в свое время высшие должности на Гавайских островах. Закон разрешал штату приобретать право собственности на недвижимость и затем передавать ее арендаторам этого имущества. Еще одним важным инструментом регулирования отношений земельной собственности в США является так называемое право полицейской власти, означающее необходимость защищать и обеспечивать здоровье населения, его безопасность, мораль и общественное благополучие. Применительно к использованию земли осуществление этого права способно ограничить свободу собственников в использовании земли по их усмотрению. Это может происходить в случаях причинения собственником неудобств и беспокойства другим собственникам, нарушения санитарных требований, защиты интересов собственников-соседей, необходимости доступа полиции на территории, находящиеся в частной собственности.

     Государство также вправе вернуть себе права  собственности на землю в случае объявления имущества выморочным (отсутствие наследников), неуплаты налогов или если земля заброшена. Права собственника земли подразделяются в США на права, связанные с использованием поверхности земли и пространства под и над поверхностью земельного участка.

     Законы, принятые в конце Х1Х - начале ХХ в., зарезервировали право собственности  на недра и полезные ископаемые за правительством Соединенных Штатов. Поселенцы, приобретшие патенты  на землю согласно этим законам, не получали прав на использование недр: они резервировались за федеральным правительством или штатом. Зарезервированные полезные ископаемые оставались предметом аренды, купли продажи или заявки на добычу. Заявка на добычу - акт присвоения и требования согласно установленным правилам и местным обычаям участка земли или определенного района, в недрах или на поверхности которых обнаружены драгоценные металлы или их руды и которые являются федеральной или штатной собственностью, с намерением занять его и вести добычу полезных ископаемых при получении разрешения правительства Соединенных Штатов [5, c. 74].

     Поскольку владелец земельного патента (или его  наследник) обладали лишь правом собственности  на поверхность земли, подчиненным  федеральному праву на недра, то существовала вероятность порчи и даже уничтожения поверхности земли как объекта права собственности в случае добычи полезных ископаемых. Поэтому Конгрессом США в 1976 году был принят Закон о федеральной политике по управлению землями, разрешивший собственнику земли ходатайствовать о приобретении полного патента, объединяющего права как на поверхность, так и на недра земли. Основной метод регулирования землепользования в больших городах США - зонирование.

     В начале ХХ века в нескольких городах ( в том числе в столице - Вашингтоне) были введены ограничения на высоту сооружаемых зданий, которые применялись в определенных районах для усиления охраны здоровья и безопасности населения. Практика зонирования распространилась очень быстро, особенно после того, как в 1926 году Министерство торговли обнародовало федеральный Закон о зонировании для штата. С помощью этого закона в США государство защищает здоровье, безопасность, благополучие и мораль общества и в настоящее время. Специальные зоны с особыми требованиями к сооружениям устанавливаются для аэропортов, зон исторической застройки. Зонирование применяется для регулирования использования сельскохозяйственных земель, охраны окружающей среды.

     В США одним из средств регулирования  использования земель в общественных целях является регламентация деления земельного участка для застройки и продажи. Правила разделения земельных участков предусматривают меры по защите рек, озер, подземных вод от загрязнения, меры по сохранению естественной растительности, поддержанию низкой плотности застройки. Правила могут запрещать застройку некоторых земель, например подверженных наводнениям, поскольку их застройка может создать угрозу здоровью людей, природной среде и т.д.

     Муниципальные органы власти могут потребовать  от застройщиков построить школы, парки, водопровод и т.п., обязанность сооружения которых возложена государством на муниципалитет. Современная концепция права частной собственности на землю в США состоит не только в том, что государство обладает рычагами регулирования использования собственности и ограничения прав частного собственника, но и в весьма эффективном правовом механизме, базирующемся на признании права частной собственности как естественного права человека [9, c. 82]. 

     2.2 Позитивный опыт Германии в сфере использования собственности на землю на этапе перехода от плановой к рыночной экономике. 

     При трансформации социалистической системы  хозяйствования в рыночную на территории бывшей ГДР тоже возникали значительные проблемы при реформировании права  собственности на землю. Правда, часть жилищного фонда, особенно односемейные коттеджи, построенные еще в довоенное время, продолжала оставаться в частной собственности. То же самое относилось - по крайней мере, теоретически - и к собственности на землю членов сельскохозяйственных производственных товариществ. Однако во всем секторе национализированных предприятий, национализированного жилья и в крупном секторе нового жилищного строительства собственность на землю была все же ликвидирована. Для обозначения этого понятия использовался термин "народная собственность".