Государственное регулирование земельных отношений в условиях рыночной и трансформационной экономики: зарубежный и отечественный опыт

     В отличие от субъектов  правоотношений  собственности на землю все иные субъекты земельных правоотношений  —  органы государственной власти и местного  самоуправления,  граждане  и  юридические лица — выступают участниками таких видов отношений, как управление землей  и ее использование, охрана земельных прав; граждане и юридические лица,  кроме того,  являются  субъектами  правоотношений  частной  и  общей  (долевой   и совместной) собственности на землю [3, c.94].

       Органы государственной  власти  и  местного  самоуправления  выполняют  в пределах, указанных  в законе, определенные функции   по  управлению  землей.

     Охрану  земельных  прав  осуществляют  государственные   правоохранительные органы — суды общего назначения, прокуратура, арбитражный суд.

       Будучи всеобщим условием и  средством труда, земля является  общим объектом всех земельных  правоотношений. Однако в зависимости  от вида этих  отношений понятие земли как объекта может быть различным.  Так,  если  речь  идет  об участках,   для   которых   установлен   определенный    правовой    режим, непосредственным  объектом  процессуальных  действий  могут   быть   данные кадастра   и   мониторинга   земель,   решение   компетентного   органа   о предоставлении земельного участка и т. д.

     В   сфере   государственного управления   землями   объект    земельных  правоотношений находится в зависимости  от  компетенции  органа  управления землей и вида управленческой функции. Это может быть  весь  земельный  фонд (ведение мониторинга земель, государственного земельного кадастра), земля в пределах  определенных      административно-территориальных границ (предоставление и изъятие земель, планировка  земель  населенного  пункта), отдельный земельный участок (внутрихозяйственное землеустройство) [13, c. 73].

     Индивидуально обособленный  в  установленном  порядке  земельный  участок независимо от  правовых  оснований  его  предоставления  (в  собственность, землепользование, аренду) составляет объект земельных отношений в области использования земли. При этом он не перестает быть  одновременно  объектом права собственности на землю соответствующего вида.

     Земельный участок — это часть  поверхности  земли,  имеющая фиксированные границы, площадь,  местоположение,  правовой  статус  (целевое назначение, разрешенное использование   и   форму   законного   владения)   и   другие характеристики,  отражаемые  в   государственном   земельном   кадастре   и документах государственной регистрации прав на землю.

     Кроме того, помимо земельных участков и  прав на них, к объектам земельных  правоотношений относятся также  прочно  связанные  с  земельными  участками объекты (водоемы, лес, многолетние  насаждения, здания, строения, сооружения и др.), перемещение которых невозможно без нанесения несоразмерного  ущерба их  назначению  и состоянию.  Поэтому эти объекты находятся вместе   с земельными участками в нераздельном обороте,  если  иное  не  предусмотрено законом.

     Земельная политика каждого государства в  конкретный период  его  развития во многом складывается под влиянием общей социально-экономической  политики и выражается в правилах распределения  и  использования  земельного  фонда, ограничениях и  стимулах в этой области.

     В настоящее время  получили  распространение  различные  формы  земельной собственности  — частная, общая (совместная),  государственная  и  др.  Кроме того, имеются различные  формы пользования землей,  которые  подразделяют  на срочные и бессрочные, платные и бесплатные и т. д.

     Аренда   как   форма   землепользования   представляет   собой   передачу землевладельцем (арендодателем) арендатору земли на определенных условиях  в соответствии с договором. Эти  условия могут включать размер арендной платы, ее виды (деньги, продукция и услуги, налоговые и иные  платежи за  землю, например проценты на вложенный в землю капитал в счет арендной платы)  и т.д.  Отношения,  возникающие в   связи   с   арендой   земли,   в данном случае, регулируются законодательством Республики Беларусь [19, c. 114].

     Арендатор вправе использовать  арендуемый  земельный  участок  только  по назначению и не имеет права его  продавать, закладывать  или  отчуждать  иным способом.  По  окончании  действия  договора  все   права,   относящиеся   к земельному участку, переходят к землевладельцу (арендодателю).

     Земельные отношения включают и экономические  отношения, возникающие  между их субъектами в процессе пользования  землей. Так,  граждане  и  юридические  лица  за  участки,  предоставленные   им   в   собственность,   пожизненное наследуемое владение,  постоянное  (бессрочное)  пользование   и   срочное пользование, уплачивают земельный налог, а за полученные в аренду земельные участки — арендную плату.

     Земельный налог устанавливается на основе ренты с учетом плодородия почв, других природных и экономических условий, местоположения земельного  участка и не  зависит  от  результатов  хозяйственной  деятельности  землевладельца [23].

     Арендная  плата за земельные участки определяется договором между  владельцем и арендатором.

     Граждане, имеющие  в  собственности,  пожизненном  наследуемом  владении, бессрочном (постоянном) пользовании земельные  участки,  суммарная  площадь которых   превышает    предельные    размеры,    установленные    земельным законодательством, облагаются  прогрессивным  земельным  налогом  за  часть площади, превышающую предельный размер.

     В Республике Беларусь актуальным сейчас является вопрос о земельном  обороте,  включая порядок   установления,   изменения   и   прекращения   земельных   прав   и обязанностей. Допускается без изменения  целевого  назначения  купля-продажа земельных  участков  в   собственность   гражданам   для   коллективного   и индивидуального  садоводства  и  животноводства,  жилищного,   гаражного   и дачного строительства, личных подсобных хозяйств.  Существует  определенный порядок наследования, дарения, аренды, субаренды, установления сервитутов  и обременении земельных участков [12].

     Субъекты  земельных отношений  реализуют  возможность  определять  правовые формы владения землей на своей территории  в  рамках  своих  конституционных правомочий.   Они    также    разрешают    изменять    целевое    назначение сельскохозяйственных  земель  на   основе   утвержденной   градостроительной документации.

     Платежи  за  природопользование  и  загрязнение   среды   являются   пока единственным  и  к  тому  же   малоэффективным   механизмом   экономического стимулирования охраны окружающей среды [15]. 

     1.1 Принципы государственного  регулирования земельных отношений 

     Государственным регулированием  земельных  отношений  называется  система мер, направленных на обеспечение рационального и  эффективного использования земли, ее охрану, воспроизводство и повышение  плодородия почв, сохранение и создание  благоприятной для людей окружающей  среды,  на   защиту   прав собственности, владения и пользования землей путем осуществления комплекса организационных, правовых, экономических действий.

     Кроме государственного  существует  и  рыночное  регулирование  земельных отношений.  Государственное  регулирование   обеспечивает   организационно-правовой  базис,  регламентирует  экономические  взаимоотношения  субъектов земельного  права.  Рыночное   регулирование   осуществляется   на   основе взаимодействия спроса и предложения на  землю  как  объект  недвижимости  в рамках  существующей  правовой   базы   и   с   учетом   реальных   условий производительного использования земельных участков [17].

     Практика  развитых стран показывает,  что  прямое  организующее начало  в формировании и регулировании земельных отношений всегда должно принадлежать государству,  а рыночный  механизм  формируется в рамках   существующего законодательства и в интересах граждан.

     К основным задачам  государственного  регулирования  земельных  отношений относится:

     -  улучшение использования и охраны  земельных ресурсов государства;

     -  сохранение и улучшение экологического  состояния территорий;

     - создание  правовых,  экономических   и  организационных  предпосылок   для функционирования всех форм собственности, владения и пользования  землей  и форм хозяйствования на ней.

     Государственное регулирование земельных отношений  в включает:

     - регулирование использования земли  в качестве  природного,  социального   и хозяйственного объектов;

     - формирование многообразия  форм  собственности,  владения  и  пользования землей;

     - наделение правомочиями субъектов  и органов местного самоуправления  по регулированию земельных отношений  на своих территориях;

     - обеспечение равенства участников  земельных отношений в защите их прав;

     - недопущение   противоречащего   закону   вмешательства   государства    в деятельность  граждан  и   юридических  лиц  по  владению,   пользованию   и распоряжению  землей;

     - охрану земли и окружающей  природной среды от порчи и  нарушений;

     - пресечение действий  владельцев,  пользователей  и  собственников   земли, наносящих  ущерб   безопасности  и  обороне   страны,  нарушающих  охраняемые  законом права и интересы других  лиц;

     - обязательность  мероприятий   по  государственному  управлению   земельным фондом для всех лиц независимо от типа их прав на землю;

     - обязательность государственного  регулирования  при  вовлечении  земли  в рыночный оборот (при  функционировании земельных рынков,  банков,  страховых компаний и  других институтов рыночной экономики) [23].

     Правильной  организации   государственного    регулирования    земельных  отношений, формированию его адекватного  содержания и методов  осуществления  будет способствовать выполнение следующих  основных требований:

     1.  Земельные  отношения   должны   регулироваться   в   соответствии   с Конституцией и Земельным кодексом Республики Беларусь, не  противоречащими  им  нормативными актами субъектов РБ и  органов  местного  самоуправления.  Правовые нормы по вопросам регулирования земельных отношений, содержащиеся в  других отраслях    законодательства,     должны     соответствовать     земельному законодательству.

     2. Земельное законодательство устанавливает   общие  для  всех субъектов  РБ начала регулирования земельных  отношений,  обязательные требования к учету и охране земель,  мониторингу  земель,  землеустройству, государственному  земельному   кадастру,   государственному   контролю   за использованием и охраной земель, а также определяет правовой режим  земель.

     3.  Соотношение  земельного  законодательства   субъектов   РБ   и нормативных актов органов местного самоуправления,  регулирующих  земельные отношения, устанавливается в соответствии с их полномочиями,  определенными законодательством РБ, а также утвержденными законом  договорами о разграничении  полномочий  по  регулированию  земельных  отношений  между различными органами государственной власти.

     4. Регулирование земельных отношений  осуществляется  исходя  из  целевого  назначения и правового режима  земель в соответствии с   категориями  земель, определяемыми законодательством.

     5.  Порядок  использования  земель  внутри  той  или  иной  их  категории определяется   собственником,   пользователем,   владельцем,    арендатором  земельных  участков   в   соответствии   с   природно-сельскохозяйственным районированием земель, их зонированием,  территориальным  планированием  их использования и землеустроительной документацией. При  этом  особой  охране должны  подлежать   сельскохозяйственные   угодья;   трансформация   их   в несельскохозяйственные допускается  в  исключительных  случаях  в  порядке, установленном законом.

     6. При регулировании земельных   отношений  государство  должно  создавать экономические,   правовые   и   организационные   условия   для   поддержки рационального  и эффективного использования земельных ресурсов, их охраны  и повышения  качества,  для  обеспечения  территориальной   и   экологической устойчивости землевладений и землепользовании.