Диагностика рынка недвижимости в Новосибирской области

     «В структуре земельного фонда Новосибирской области на долю земель, находящихся в собственности граждан, их объединений и юридических лиц приходится 5610,1 тыс. га или 31,6 % всех земель области (по сравнению с 2009 годом произошло увеличение на 6,1 тыс. га). В государственной и муниципальной собственности находится 12165,5 тыс. га (68,4 % всех земель области)(Рисунок 2)»¹¹.

     В 2010 году в Новосибирской области  с учетом всех действовавших договоров  аренды государственных и муниципальных  земель в обороте находилось 45520 земельных участков общей площадью 809183 га. Доля арендованных земель составляет 4,6 %(Рисунок 3). Из земель, находящихся в частной собственности, в течение 2010 года в сделках участвовало 1,3 % (70033 га). Структура сделок с земельными участками за 2008, 2009 и 2010 года представлена в таблице 3.  

     Таблица 3 - Структура сделок  с земельными участками

     Рисунок 5- Структура сделок с землей в 2010году в Новосибирской области

     Стоимость земельного участка складывается из его места расположения (в поселке  или на отшибе, у леса/реки или  в поле, в непосредственной близости или удаленности от развитой инфраструктуры), подведенных коммуникаций (электроэнергия, водопровод, канализация, газопровод, теплоцентраль) и наличия документов (права собственности или аренды, категории земель и т. д.). Поэтому  стоимость земельных участков в  давно сформированных малоэтажных  поселках корректируется значительно  меньше, и спрос на них, как и  прежде, выше, чем во вновь образованных. Так, по информации Ольги Щегловой, цена во вновь сформированном поселке  может составлять 15–50 тыс. руб. за сотку, при этом вопрос проведения коммуникаций остается открытым, а в давно сформировавшемся поселке, с проведенными коммуникациями – 150–500 тыс. руб. за сотку.

     Земельный рынок в Новосибирской области  в настоящее время функционирует  главным образом в сфере передачи государственных и муниципальных  земель в аренду. Такой вывод можно  сделать, проанализировав статистику сделок с землей. Удельный вес земель государственной и муниципальной  собственности, переданных в аренду, в общем объеме сделок составляет 90,0 % от количества сделок и 99,1 % – от площади земель, задействованных  в обороте. Всего в аренде в  отчетном году было 674564 га земель, за год  передано 103724 га и продано прав аренды на площади 4068 га. По мнению экспертов, сейчас на земельном рынке предложение  значительно превышает спрос. 

     2.3 Изучение  рынка коммерческой  недвижимости в  НСО

     Сегмент торговой недвижимости

     «Данный сегмент от кризиса пострадал меньше всего, благодаря своей специфике. Это же помогло ему быстро восстановиться. На данный момент на рынке торговой недвижимости Новосибирска наблюдается дефицит качественных торговых площадей формата street retail (площади с отдельным входом на первой линии улицы, 40-100 кв.м.) с большим пешеходным трафиком , поэтому многие собственники бизнесов сконцентрировали свое внимание на спальных районах города, предоставляющих хорошую площадку для развития сетевой розницы, а так же развития бизнеса в сфере услуг. Яркий пример - активно развивающийся микрорайон Родники. Вся коммерческая недвижимость здесь активно раскупается уже на этапе строительства, на вторичном рынке спрос превышает предложение»¹².

     Сегмент офисной недвижимости

     Бизнес-центры класса А (элитные, как правило, расположены в центральной части города) по классификации не участвуют в продажах офисных помещений по частям, поэтому диапазон позиционирования объектов, продаваемых целиком, не меняется на протяжении долгого периода времени. Собственники предпочитают выжидать благоприятной ситуации для продажи, которая существовала в конце 2007 года- начале 2008, используя на данный момент объекты как предмет залога в банках или натурального обмена в крупных сделках.

     Что касается бизнес-центров более низких классов, то с ценами здесь происходят интересные метаморфозы (График 3).

     Рисунок 6- Изменение коридора цен на офисную  недвижимость в Новосибирске

       Приведенные данные не претендуют  на идеальность, представляя лишь  общий обзор диапазонов цен,  однако они дают адекватное  представление о том, что рынок  недвижимости, склонный к снижению  цен в период кризиса, достиг  нижнего диапазона цен и, скорректировавшись  от нижних значений, в настоящее  время установил понятный коридор  цен, который держится уже более полугода. Диапазоны цены по классам офисных помещений значительно сместились, растянув коридоры торгуемых цен.

     «Существенное влияние на рынок коммерческой недвижимости оказала в последние годы банковская система кредитования. Благодаря позитивным изменениям в законодательстве, многие банки создали вполне понятные и доступные ипотечные продукты для бизнеса, выплата по кредиту стала сопоставима с арендной ставкой некоторых объектов. Соответственно, продукты оказались весьма востребованными»¹³.

     Дополнительным  стимулом к покупке в 2009-2010 годах  для бизнесменов стало значительное снижение ценового предложения по офисам категорий B(менее престижный район / территория. Удаленность от других коммерческих учреждений города, не впечатляющие видовые характеристики, расположение на второй линии домов или во дворах / обычный вход.) и C (не престижный район / территория. Большая удаленность от других коммерческих учреждений / расположение в спальных районах или на окраинах, невзрачные или неприятные видовые характеристики, расположение во дворах / неудобный вход. Неразвитая инфраструктура района. Район / территория с неразвитым уровнем услуг, арендаторы – малоизвестные компании.). Офисы приобретали как за счет кредитных средств, так и на собственные накопления, исключив из своих расходов такую нестабильную статью, как аренда офиса. 

     Глава 3. Направления развития рынка недвижимости Новосибирской области

     Рынок жилья

     Политика  Правительства Новосибирской области  в 2010 году, как и в предыдущие годы, направлена на стимулирование жилищного  строительства и преодоление  кризисных явлений в строительной отрасли.

     «Для достижения целей, способствующих обеспечению массового строительства жилья для различных ценовых категорий граждан и поддержанию стабильного спроса на жилье, в бюджете Новосибирской области предусмотрены средства, предоставляемые в виде различных форм государственной поддержки»¹⁴.

     Государственная поддержка жилищного строительства  осуществляется по следующим направлениям:

• инженерное обустройство индивидуального жилищного строительства и строительство инженерных коммуникаций к многоквартирным жилым домам в районах области;
• предоставление государственной поддержки гражданам при жилищном кредитовании;
• субсидии застройщикам, осуществляющим строительство индивидуальных жилых домов в сельских поселениях Новосибирской области;
• оказание государственной поддержки гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков в Новосибирской области;
• гарантированный выкуп у заказчиков-застройщиков введенного в эксплуатацию, но не реализованного на этапе строительства, жилья;
• господдержка застройщиков многоквартирных жилых домов в виде предоставления государственных гарантий Новосибирской области и субсидирования процентной ставки по кредитам, обеспеченным госгарантиями;
• оказание государственной поддержки строительства служебного жилья на территории Новосибирской области;
• реализация мероприятий в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»;
• оказание государственной поддержки предприятиям промышленности строительных материалов.

     Рынок земли

     Предложений на рынке земельных участков хватает, но найдут ли они своих покупателей  — сказать трудно. По данным Главного управления Банка России по Новосибирской  области, на ипотечном рынке региона  работает все больше кредитных организаций, (за 9 месяцев текущего года число  кредитных операторов выросло вдвое), но одними банковскими кредитами  застройщикам не обойтись. Нужна поддержка  государства, заинтересованность в  развитии и софинансирование собственников и стратегических инвесторов. 

     Рынок коммерческой недвижимости 

     «Развитию офисной недвижимости может способствовать бизнес-ипотека. Прежде, из-за проблем в законодательстве, ни банкам, ни инвесторам было невыгодно использовать такой инструмент. Ипотечный кредит выдается на покупку нежилой недвижимости (офиса) под ее же залог. В отличие от кредита на жилую недвижимость, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения, но достаточно высокие процентные ставки. Но есть и кардинальное отличие - законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Чтобы получить деньги, объект необходимо сначала приобрести и только потом его можно закладывать. Закон о коммерческой ипотеке будет работать только тогда, когда ставки банка будут ниже, чем доходы от сдачи в аренду»¹⁵.

     В будущем изменений арендных ставок не предвидится, так как предложение  на много превышает спрос. Всё  изменится, когда будут достигнуты высокие значения заполняемости. Изменений  не стоит ждать и на рынке купли-продажи, компаниям выгоднее снимать помещения  в аренду по низким ставкам, закрепив их долгосрочными договорами, а остальной  бюджет использовать в развитии своего бизнеса.

     Увеличения  количества сделок купли-продажи и  повышение спроса на аренду офисных  помещений напрямую зависит от общей  экономической ситуации в стране.

     Заключение

     Рынок недвижимости в НСО в настоящее  время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной  законодательной базы в этой сфере, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке  недвижимости и другие.

     Рынок недвижимости тесно связан с другими  рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так  как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и  т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие  помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без  рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать  или арендовать и т.д.

     Таким образом, следует отметить, что эффективное  совершенствование экономики недвижимости в Новосибирской области- это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.