Диагностика рынка недвижимости в Новосибирской области

     «Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс)»⁶.

     Рынок недвижимости оказывает большое  воздействие на все стороны жизни  и деятельности людей, выполняя ряд  общих и специальных функций:

• Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.
• Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.
• Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
• Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентноспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.
• Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.
• Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.
• Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.
• Инвестиционная функция - рынок недвижимости привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.
• Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

     1.3 Виды  и сегментация  рынка недвижимости

     Рынок недвижимости имеет разветвленную  структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового  актива, географическому фактору, функциональному  назначению и другим показателям (Таблица 1).

     Таблица 1- Классификация рынков недвижимости

     «Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости:

     - рынок жилья;

     - рынок коммерческой недвижимости;

     - рынок земельных участков»⁷.

     Рынок жилья - сложная взаимосвязанная  структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых  ими жилищных услуг, основанных на сочетании  интересов всех его участников и  конкуренции эффективного землепользования.³ Инфраструктура рынка жилья в Российской Федерации, как инфраструктура рынка любого товара, включает в себя продавцов, покупателей и профессиональных участников рынка.

     Рынок нежилых помещений, или рынок  коммерческой недвижимости, стал формироваться  в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным  для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие  перспективы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается  медленно.

     Рынок земельных участков. Во многих странах  земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Купля-продажа  и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

     В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок  жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного  жилья, рынок нежилых помещений - на рынок торговой недвижимости, рынок  офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и  т.д.

     В Первой главе рассматривался понятийный аппарат рынка недвижимости, при  изучении которого выяснилось, что  существует множество определений, как недвижимости, так и рынка недвижимости. Но из этого множества были выбраны основные определения, которые даны в ГК РФ, т.к. они более ясно раскрывают понятие недвижимости.

     Глава 2. Анализ современного состояния рынка  недвижимости в Новосибирской  области

     2.1 Анализ  рынка жилья в Новосибирской области

     Общий объем жилищного фонда Новосибирской  области  – 56286,4 тыс. кв. метров, в  том числе:

• 43701,3 тыс. кв. метров – по городским поселениям;
• 12585,1 тыс. кв. метров – по сельской местности.

     По  сравнению с 2009 годом  жилищный фонд увеличился на 1603,4 тыс. кв. метров, выбыло 243,9 тыс. кв. метров.

• 45,1 %-  жилищного фонда области относится к периоду застройки 1971-1995 г.г.
• 33,3 % составляет площадь квартир, построенных в 1946-1970 г.г.
• 17,1 % -в домах, построенных после 1995 года.

     «Ввод жилья за счет всех источников финансирования по Новосибирской области за  2009 год составил 1216 тыс. кв. метров – 87 % к 2008 году. Доля индивидуального жилья в общем объеме введенного жилья в 2009 году составляет 28 % (19,4 % в 2000 году, 31 % в 2008 году) ( График 1)»⁸.

     В перспективе улучшение уровня жизни  и качества проживания требует ввода  в действие жилья ежегодно не менее 2000 тыс.кв. м в год, путем строительства коммерческого и муниципального жилья, в т.ч. домов для малосемейных, молодежных жилых комплексов,  общежитий, домов для престарелых и инвалидов с одновременным решением вопросов повышения уровня комфортности и качества жилищного строительства. При этом доля частного сектора должна составить 80 %, муниципального и государственного  –20 % соответственно.

     На  улучшение жилищных условий граждан-жителей  Новосибирской области в 2009 году за счет средств областного бюджета  Новосибирской области, федерального бюджета, средств Фонда реформирования жилищно-коммунального хозяйства  направлено более 6,0 млрд. рублей ( График 2). 

     Рисунок 2 - Государственная поддержка жилищного строительства в Новосибирской области

     Средняя цена квадратного метра типовой  квартиры на первичном рынке в конце 2011 года составляла 34,129 тыс рублей. На вторичном – 46,661 тыс рублей. При этом на первичном рынке отмечается рост стоимости жилья, на вторичном – цена остается примерно на уровне конца 2010 года(Таблица 2).

     «Что  касается средней себестоимости  строительства, то она, согласно статистическим данным, составила в первом квартале 2011 года 32,538 тыс рублей за кв м – в том числе 32,516 тыс рублей по Новосибирску и 26,432 тыс рублей по области. Самой большой стоимостью вводимого жилого метра может похвастаться ООО КраснообскМонтажспецстрой – 48,5 тыс рублей, самой низкой – компания «Газстрой» — 35,7 тыс рублей»⁹.

     Таблица 2 - Средние цены на рынке жилья по Новосибирской области

     Ипотечные предложения банков улучшаются, если на первое января 2010 года средняя ставка ипотечных кредитов для населения была на уровне 13-17%, то в 2011 году она снизилась и составила от 8,5 до 10,5%. Уменьшается и размер требуемого первоначального взноса, некоторые банки уже его не требуют совсем.

     Продолжается  и господдержка в части компенсации процентов по кредиту для граждан, приобретающих жилье, — в 2011 году на эти цели было затрачено 1,413 млрд рублей бюджетных средств, в 2012 намечено выделить 48 млн рублей. Для индивидуальных застройщиков действуют свои субсидии, компенсирующие застройщику затраты на строительство в общей сумме в размере 400 тыс рублей, в 2012 году сумма затрат на них составит 310 млн рублей, что, по мнению региональных властей, позволит стимулировать ввод в строй около 90 тыс кв м индивидуального жилья.

     2.2 Анализ  рынка земли в  Новосибирской области

     Земли, находящиеся в пределах Новосибирской  области, составляют земельный фонд Новосибирской области, площадь  которого 17775,6 тыс. га. На территории Новосибирской  области 30 муниципальных районов, 5 городских округов, 455 муниципальных  образований. Основную часть территории области занимают земли сельскохозяйственного назначения – 62,7 %, земли лесного фонда – 25,9 %, земли запаса – 5,9 %. Менее: земли водного фонда – 3,3 %, земли населенных пунктов–1,5 %, земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения и иного специального назначения – 0,7 %. Изменение площадей земель по категориям выявляется в процессе уточнения и корректировки площадей земельных угодий, перевода земель из одной категорию в другую( Рисунок 1).

     По  информации Управления Роснедвижимости, в Новосибирской области к городским населенным пунктам отнесены города и рабочие поселки, их общая площадь составляет 127,6 тыс. га. Большую площадь занимает областной центр – город Новосибирск, его площадь 50026 га или 39,2 % от площади городских населенных пунктов. 
 
 
 
 

     Рисунок 3 - Структура земельного фонда по категориям земель¹⁰

      В состав земель населенных пунктов включены застроенные  территории, площади, улицы, переулки, проезды, промышленные зоны, леса, парки, скверы, водоемы, земли сельскохозяйственного  использования и другие. Земли, находящиеся в черте населенных пунктов составляют 261,3 тыс. га, что на 0,3 тыс. га больше, чем в предыдущем году. Основанием изменения площади земель данной категории явились документы, принятые в установленном порядке администрацией Новосибирской области об изменении границ населенных пунктов за счет перевода в земли населенных пунктов и включения в границы населенных пунктов земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, в основном, для жилищного строительства. Так, в 2009 году в соответствии с принятыми Законами Новосибирской области изменилась площадь Новосибирска, в соответствии с постановлениями администрации Новосибирской области в 2009 году изменились границы с. Венгерово, д. Ночка Венгеровского района; с. Кыштовка, с. Куляба Кыштовского района; с. Завьялово, с. Лебедевка, с. Морозово Искитимского района; п. Ягодный Карасукского района; с. Чистополье Коченевского района; с. Толмачево, с. Ленинское Новосибирского района; с. Новотырышкино Колыванского района.