Субъекты рынка недвижимости

Содержание

 

Введение……………………………………………………………………………...3

Субъекты  рынка недвижимости…………………………………………………….4

Посредническая  деятельность на рынке недвижимости………………………….7

Заключение………………………………………………………………………….10

Список использованных источников……………………………………………...11

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

     В связи с развитием  рыночных отношений в нашей  стране все большее значение приобретают сделки с недвижимостью, которые осуществляются на рынке недвижимости. Термин «рынок недвижимости» не является юридически закрепленным, однако это не снижает его важности для экономики страны.

Недвижимость создается трудом человека и вложением капитала, поэтому  в рыночной экономике она является активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости. В настоящее время благодаря развитию законодательной базы РФ созданы объекты и субъекты рынка недвижимости. Рынок недвижимости неуклонно развивается. Каждый год появляются все новые игроки, создаются новые проекты, строятся новые объекты. Та же тенденция сохраняется и на рынке коммерческой недвижимости, который на сегодняшний день наиболее привлекательный для инвесторов.

Недвижимость является главным  предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства  граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог  на имущество, переходящее в порядке наследования и дарения. Развивается местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Цель написания данной контрольной  работы – дать характеристику субъектам  рынка недвижимости, а также определить функции и роль посредников в этой деятельности.

Для достижения данной цели автором  определены следующие задачи:

Рассмотреть субъекты рынка, раскрыть задачи и функции посредников, определить необходимость их на рынке недвижимости.

 

Субъекты рынка недвижимости, их характеристика

     Участниками субъектно-объектных отношений в сфере недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

На рынке  недвижимости сформировались и активно  действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости. Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Во-первых, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости — собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, кредитные учреждения, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации. Рассмотрим деятельность некоторых из них.

Под инвестором в данной структуре  понимается юридическое или физическое лицо, принимающее инвестиционные решения. Он вкладывает собственные или заемные денежные, а также иные привлеченные имущественные или интеллектуальные ценности в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование. В качестве инвестора могут выступать: органы уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами, физические лица – граждане, в том числе иностранные, юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели).

Кредитные учреждения (банки), работая  на рынке недвижимости, могут использовать разные пути кредитования под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель – застройщик (девелопер). Застройщик отвечает: перед инвестором – за эффективное управление их средствами, а перед кредитными учреждениями – за своевременный возврат кредитов; перед уполномоченными государственными и региональными организациями – за соблюдение условий проекта; перед подрядчиками – за своевременное финансирование работ; перед потребителями – за качество продукции. В конечном счете, застройщик является координатором всего инвестиционно-строительного цикла в границах реализуемого проекта. Таким образом, застройщик (девелопер) – центральная фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик –  физическое или юридическое лицо (специализированная организация), которая выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство. Строительные организации (продавцы) появились недавно и существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Они строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги. Если строительная

фирма привлекает посредническое агентство  для реализации, то покупателю приходится покупать недвижимость по цене, увеличенной на стоимость услуг посредника, т. е. примерно на 8% и выше. Сегодня ситуация на рынке меняется: агентства по недвижимости продают недвижимость, а их услуги оплачивает не

покупатель, а строительная фирма. Отказываясь от части прибыли, строительная организация получает определенные выгоды: быстрее идет реализация недвижимости, тем самым ускоряется оборот денежных средств, появляется возможность быстро начать новое строительство.

Развитие рынка недвижимости ведет  к развитию оценочной деятельности, так как оценка позволяет дать обоснованное мнение независимой стороны  о рыночной стоимости объекта недвижимости. Правовая основа деятельности оценщика определена в Федеральном законе РФ “Об оценочной деятельности в РФ” от 6 августа 1998 г. № 135-ФЗ.

Государственные органы и организации: (бюро технической инвентаризации (БТИ), комитеты по управлению имуществом, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции, органы Госкомзема, комитеты муниципального жилья, госкомитет по строительной, архитектурной и жилищной политике, учреждения Минюста РФ, др.) выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

− законодательное установление правил и ограничений;

− учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;

− распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

− контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

− стимулирование приватизации и  национализации предприятий и объектов;

− инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство  жилья, дорог, учреждений здравоохранения, образования, культуры и т. п., энергетику).

Посредническая деятельность на рынке недвижимости: функции, сфера  деятельности.

Посредническая деятельность на рынке  недвижимости  является прерогативой представителей риэлтерской сети - агентств недвижимости — организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости: земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости. В последнее время агентства недвижимости расширяют интересы своей деятельности на рынке и вместо простого посредника становятся ведущим профессиональным участником рынка недвижимости, предлагающим целый комплекс услуг на рынке. Часть наиболее удачных и профессиональных агентств недвижимости становятся риэлтерами (риэлтерскими фирмами).

Риэлтер – это лицо, которое  занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Чем выше сервис и круг оказываемых услуг, тем больше клиентов стремится работать с такой риэлтерской фирмой.

Функции риэлтерских фирм:

− посредничество, брокерские операции на рынке недвижимости;

− операции по расселению лиц, проживающих  в коммунальных квартирах;

− услуги по кредитованию под залог  жилой недвижимости;

− услуги по рассрочке покупки  недвижимости;

− долевое участие в строительстве  жилья;

− обмены с доплатой;

− др.

Согласно статье 17 Федерального закона от 25 сентября 1998 года № 158-ФЗ “О лицензировании отдельных видов деятельности” риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию. Лицензирование риэлтерской деятельности осуществляют органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, которые определяются полномочными органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Для получения лицензии физическое или юридическое лицо должно представить сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риэлтерскую деятельность, знаний и опыта работы в этой области в соответствии с методическими рекомендациями Министерства государственного имущества. Вместе с пакетом документов, удостоверяющих правовой статус лицензиата, необходима еще гарантия банка или страховой компании о возмещении возможного ущерба, нанесенного фирмой клиенту на рынке. Лицензия является своего рода гарантией профессионализма и добросовестного отношения фирмы к своим обязанностям.

Риэлтерская деятельность на данный момент является постоянно развиваю-щейся сферой услуг, которые оказывают риэлтерские  фирмы (юридические лица различных форм собственности), а также риэлтеры – граждане (индивидуальные предприниматели). Риэлтерская деятельность в современных условиях является относительно новым явлением, хотя и посредническая деятельность не является новшеством для Российской Федерации, так как уже несколько сотен лет существуют и успешно работают агенты и брокеры в страховании, брокеры на рынке ценных бумаг. Объекты недвижимости были вовлечены в рыночный оборот в начале 90-х годов, тогда и появилась потребность в профессиональных знаниях и умениях, носителями которых являются риэлтеры.

Типичная схема отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг – выбор услуги заказчиком – заключение договора – оказание услуги – совершение сделки с недвижимостью – оплата услуг риэлтера за выполненную работу.

Основные  направления деятельности риэлтеров:

а) Риэлтер  выступает в качестве агента. В  этом случае он заключает с потребителем услуг агентский договор, в котором определяются его обязательства осуществить в отношении указанного объекта недвижимости определенные юридические действия от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя.

б) Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии.

Брокер выполняет  следующие функции: выступает доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости; анализирует факторы негативного и позитивного свойства, сопутствующие сделке; разрабатывает оптимальную программу проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная  карточка брокера  выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента (или осуществляющим брокерскую деятельность) не менее двух лет.

в) Риэлтерская фирма выступает как дилер, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

Цель всей этой деятельности - совершение сделки по купле-продаже объекта недвижимости, выставленного на продажу клиентом.

 Эта конечная  цель достигается не единичной  услугой (организацией про-смотра  вариантов), а целым комплексом  услуг. Заключая договор, и  клиент, и агентство распределяют  риски и ответственность. В  принципе, перечень требований к качеству услуг, которые может установить клиент, не ограничен ничем, кроме здравого смысла, согласия и возможности «фирмы исполнять их, и способности клиента оплатить заказанную работу».