Субъекты рынка недвижимости, их функции и роль

   ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ  

   САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

   Кафедра теоретической экономики и экономики  недвижимости

   КУРСОВАЯ  РАБОТА

 
 

   По  дисциплине «Экономика недвижимости» 

   на  тему: «Субъекты рынка недвижимости, их функции и роль» 
 
 
 
 
 

                                                                                    Выполнила: студентка ИЭФ

                                                                                      3 курса   группы ЭН-74

                                                                                      Дерябина А. Н. 

                                                                          Научный руководитель:

                                                              Щеголева И. П. 
 
 

   Самара 2009

 

   СОДЕРЖАНИЕ 

   Введение…………………………………………………………………….…..3-4

   1. Участники рынка недвижимости

   1.1. Общие понятия об участниках рынка недвижимости……………….…..5-9

   1.2.Правовое регулирование действий субъектов недвижимости………....9-16

   2. Субъекты рынка недвижимости в Российской Федерации…………….16-17

   2.1.Застройщик: функции и роль ……..…..………………………………...17-19

   2.2. Оценщик: функции и роль………………………………....…………...19-22

   2.3. Реэлтор: функции и роль ……..…..……….……………………………22-24

   3. Практика работы риэлтора при купле-продаже квартир……………….25-30

   Заключение………………………………………………………....……………31

   Библиографический список……………………………………………….32-33

   Приложения……………………………………………………….………...34-36 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   Введение

     Для того, чтобы подробно рассматривать  субъекты рынка недвижимости необходимо определить, что же такое рынок недвижимости.

     Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и  культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

     Неотъемлемыми элементами функционирования рынка  недвижимости являются его субъекты и объекты.

     Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлторы, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

     В своей курсовой работе я рассмотрела  субъекты рынка недвижимости, их функции  и роль, правовою основу их деятельности. Особое внимание я уделила следующим участникам:

     - застройщик;

     - оценщик;

     - риэлтор.

     В настоящее время рынок недвижимости является очень активным и привлекательным, открытым для новых профессий, поэтому  актуальность темы я считаю обоснованной.

     Целью моей работы является изучение теории и практики функционирования субъектов рынка недвижимости и последующая систематизация знаний.

     Задачи работы:

1. Подбор материала для изучения правовых и теоретических аспектов функционирования субъектов недвижимости
2. Анализ и синтез материала по видам рассматриваемых субъектов.
3. Рассмотрение операции с недвижимостью с подробным описанием деятельности субъекта-посредника.

     Объектом моего исследования являются субъекты рынка недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.Участники рынка недвижимости

   1.1. Общие понятия об участниках рынка недвижимости

   Участниками субъектно-объектных отношений в  сфере недвижимости являются  Российская Федерация, Субъекты РФ, муниципальные  образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом (таблица 1, схемы 1, 2)

   В зависимости  от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно  объединить в три группы:

   1) продавцы – собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);

   2) покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;

   3) профессиональные участники – инфраструктурные организации, обеспечивающие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

   Продавцами  и покупателями могут быть предприятия  всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки.

   Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риелторы, оценщики, юридические фирмы, страховые компании, дилеры, маклеры, уполномоченная лица. [1]

   Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции. Это брокеры-агенты, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости. [3] 
 
 
 

   Таблица 1. Основные характеристики субъектов земельного бизнеса.

 

Схема 1. Субъекты рынка недвижимости

   

   1.2. Правовое регулирование действий субъектов недвижимости.

   Государственные органы и организации на рынке  недвижимости выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

   - законодательное  установление правил и ограничений;

   - учет  и регистрация прав на недвижимость  и сделок с нею;

   - распределение  природных ресурсов, государственных  зданий и сооружений и предоставление  их в собственность, аренду  или пользование;

   - контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.)

   - стимулирование  приватизации и национализации  предприятий и других объектов;

   - инвестирование  в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог,  энергетику) и др.

   В зависимости  от особенностей вида недвижимого имущества функции государства, субъектов РФ и муниципальных органов дифференцируются. Так, недра, лесной и водный фонды находятся в ведении РФ и ее субъектов. Владеть и пользоваться  ими могут физические и юридические лица на основании специальных разрешительных документов: лицензии, лесорубочного билета (ордера), горного отвода (схема 2). [2]

   В регионах полномочия по управлению рынком недвижимости распределены между различными ведомствами  государственной и муниципальной  исполнительной власти: бюро технической инвентаризации, органы Роскомзема, учреждения Министерства юстиции РФ, Комитеты по управлению государственным имуществом. Комитеты муниципального жилья и другие учреждения, выполняющие в соответствии со своим профилем функциональные обязанности.

   В регионах полномочия по управлению рынком недвижимости распределены между различными ведомствами государственной и  муниципальной исполнительной власти: бюро технической инвентаризации, органы Роскомзема, учреждения Министерства юстиции РФ, Комитеты по управлению государственным имуществом. Комитеты муниципального жилья и другие учреждения, выполняющие в соответствии со своим профилем функциональные обязанности.  
Функционирование рынка недвижимости обеспечивают также профессиональные его участники: риелторы, оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры и другие посредники. Риелтор — это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.  
  Схема 2. Собственники, владельцы и пользователи недр лесного и водного фондов 

    Риелторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. [3]  
В перечень видов риелторской деятельности в большинстве городов РФ были включены следующие операции:  
• продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе;  
• деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых и нежилых помещений (в том числе и посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей домов, подлежащих реконструкции;

   • деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду жилых и нежилых  помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц;  
• заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием;  
• деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц.  
Риелторами могут быть физические и коммерческие юридические лица в форме хозяйственных товариществ, производственных кооперативов и государственных предприятий.  
Гражданин имеет право заниматься риэлторской деятельностью в случае, если он:  
• дееспособен, т.е. достиг 18-летнего возраста или признан органом опеки и попечительства полностью дееспособным в 16 лет;  
• зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица.  
Коммерческие организации могут заниматься любыми видами деятельности, не запрещенными законом, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документах. Для совершения сделок на рынке недвижимости теперь они не должны получать лицензию. Это требование распространяется на должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости, и на лиц, организующих ее продажу в соответствии с решениями органов местного самоуправления и судов. Для получения лицензии юридическое лицо должно было представить сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риелторскую деятельность, знаний и опыта работы в этой области в соответствии с методическими рекомендациями Министерства государственного имущества. Вместе с пакетом документов, удостоверяющих правовой статус лицензиата, необходима была еще гарантия банка или страховой компании о возмещении возможного ущерба, нанесенного фирмой клиенту на рынке жилых помещений.  
Некоммерческие организации имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.  
В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения — Российская гильдия риелторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлтеров, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полуторы тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны. [5] 
В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы:  
а) продавцы — собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);  
б) покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;  
в) обслуживающие — инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.  
Активные участники рынка недвижимости — инвесторы, которые могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные функции. [6] 
Субъектами инвестиционной деятельности на рынке недвижимости являются физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства России, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователей недвижимого имущества.  
По статусу всех инвесторов можно подразделить на три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные (схема 3).