Субъекты рынка недвижимости, их функции и роль

   Точное  число действующих в Самаре оценщиков неизвестно. В крупнейшее и наиболее авторитетное профессиональное объединение — РОО входят 121 человек.

   Оценка  объектов недвижимости - обоснованное мнение независимой. стороны о рыночной стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщиков, поэтому многие крупные финансовые и инвестиционные структуры, банки без независимой оценки вообще не работают.

   При выборе оценщика (индивидуального предпринимателя) заказчику РОО рекомендует использовать следующие критерии:

   - членство оценщика в профессиональной организации;

   - наличие  у оценщика образовательных сертификатов  по оценке;

   - желательно  наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными  сертификатами профессиональной  организации;

   - наличие  у оценщика полиса о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

   Законодательство  устанавливает случаи, когда проведение оценки объектов обязательно.

1. При вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям (в частности, при приватизации, передаче в аренду, залоге государственного или муниципального недвижимого имущества). Проведение оценки также обязательно при совершении государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями сделок с имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, требующих согласия собственника этого имущества (например, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества унитарным предприятием).
2. При возникновении спора о стоимости имущества – объекта оценки (при кредитовании, при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон, при проведении оценки объектов в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы).

При выборе оценочной  фирмы потребителю следует собрать  информацию об опыте работы фирмы  на рынке оценки (количество выполненных  отчетов, сложность оцениваемых  объектов), выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма членами профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

   Развитие  рынка недвижимости и, в частности, земельного рынка, рынка ипотеки, когда  объект залога будет нуждаться в объективной оценке, неуклонно приведет к активному развитию оценочной деятельности.      

   2.3. Риэлтор: функции и роль.

   Посредническая  деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой представителей риелторской сети - агентств недвижимости — организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости: земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости.

   С появлением рынка недвижимости возникли риэлторские фирмы, которые профессионально осуществляют операции со всеми объектам недвижимости:

   • совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена (в том числе посреднических);

   • сдача  в аренду помещений, находящихся  в собственности как юридических, так и физических лиц (в том  числе и посредническая);

   • расселение коммунальных квартир, отселение жителей  из домов, подлежащих реконструкции;

   • продажа  объектов недвижимости с аукционов  и на конкурсной основе.

   Сфера деятельности риэлторских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлторами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлторской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.

   В становлении  цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения – Российская гильдия риэлторов, региональные ассоциации риэлторов и другие организации, объединяющие более полуторы тысяч агентств и компаний, осуществляющих свою деятельность во всех регионах страны.

   Деятельность  риэлтерской фирмы регламентируется стандартом, разработанным независимой палатой (НП) «Российская гильдия риэлтеров» и введенным в действие с 11.02.2002 «Социально-ответственный бизнес. Риэлтерская деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимости. Общие требования». Он определяет перечень документов, предоставляемых фирмой заинтересованным лицам:

1. Сидетельство о государственной регистрации.
2. Документ на право пользования торговой маркой, зарегистрированной в установленном порядке, под которой оказываются услуги.
3. сертификат соответствия оказываемых организацией услуг стандарту и законодательным требованиям.
4. документы, подтверждающие членство в профессиональных объединениях.
5. тарифы и расценки на оказание услуг
6. книгу жалоб и предложений, пронумерованную, прошнурованную и заверенную печатью
7. описание процедуры рассмотрения жалоб и претензий
8. полис страхования профессиональной ответственности или документ, удостоверяющий использование иных способов обеспечения обязательств перед заинтересованными лицами.

Российская и региональные гильдии риэлторов созданы с целью формирования профессионального рынка недвижимости и самокоординации деятельности его участников на современной правовой основе и деловой этике. Они выполняют следующие основные функции:

   • организуют обучение и сертификацию специалистов-риэлтеоров фирм;

   • гарантируют  профессионализм своих членов и  правовую защиту сторон в сделках;

   • дают рекомендации фирмам — членам гильдии  по организации сделок и гарантии за счет создаваемого страхового фонда;

   • разрабатывают  аналитические обзоры различных секторов рынка недвижимости и прогнозы тенденции его развития;

   • формируют  банки данных и организуют информационное обеспечение риелторов — членов ассоциации;

   • участвуют  в экспертизе проектов нормативных  актов, регулирующих отношения участников рынка недвижимости;

   • взаимодействуют  с государственными и муниципальными органами, которые функционально участвуют в оформлении сделок с недвижимыми объектами;

   • оказывают  консультационные услуги клиентам рынка  и осуществляют иные виды деятельности.

   Технология  оказания риэлторских  услуг

   Организация работ по оказанию риэторских услуг включает следующие этапы:

1. получение заявки

• изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

• формирование ограничительных условий.

2. предварительный осмотр объекта и заключение договора:

• конкретизация предмета договора и подготовка его к подписанию;
• составление плана выполнения работ по договору

3. Сбор и анализ данных об объекте:

• сбор документов об объекте, подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной документации, необходимой для проведения сделки;
• предоставление закупщику отчета о проведенной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение сделки:

• формирование комплекса документов, их исследование и подтверждение юристом законности сделки;
• определение рисков, сопутствующих сделке;
• ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки, согласование условий и техники проведения сделки.

5. Проведение сделки и оплата услуг риэлтера:

• проведение сделки и документальное оформление ее рещультатов;
• оформление акта сдачи- приемки работ, выполненных по договору об оказании услуг;
• оплата услуг риэлтора.

 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Практика работы риелтора, при купле-продаже квартир

   В соответствии со ст. 454 ГК РФ п договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Основную специфику работы риэлтора определяет тот факт, что он является посредником между покупателем и продавцом квартиры. [5]

   Для этого  риэлтор ищет продавца квартиры с  помощью базы недвижимости, находящейся  в агентстве недвижимости, прозванивая  дома по телефону или во время дежурства в офисе агентства и из рекламных объявлений в специализированных изданиях.

   После того, как риэлтор нашел покупателя на квартиру, начинается оформление и  подготовка всех документов к продаже  квартиры. В общем случае алгоритм совершения купли-продажи включает следующие этапы:

1. определение стоимости жилого помещения; проводится оценщиком или самостоятельно с учетом площади, местоположения и множества других факторов.
2. проведение рекламной кампании – поиск покупателя (продавца); опытный риэлтор уже имеет свой круг покупателей, которые постоянно к нему обращаются и рекомендуют его своим знакомым. Следующим этапом работы риэлтора является «прозвон» потенциальных покупателей и предложение им заключить договор с агентством недвижимости на продажу квартиры, и после устной договоренности, продавец приезжает на фирму для заключения договора о продаже своей квартиры через агентство недвижимости.
3. просмотр вариантов и торг по цене; проводится после предварительной договоренности с клиентом
4. Подготовка необходимого пакета документов; по составу имеет некоторые особенности в зависимости от конкретного варианта сделки.  В общем случае для купли-продажи необходимы следующие документы:

   - правоустанавливающий документ на жилую площадь;

   - справка БТИ (форма № 11-а), в которой указывается инвентаризационная стоимость помещения, площадь, форма собственности и др.

   - выписка из домовой книги, подтверждающая, что кроме заключающих договор граждан на продаваемой площади никто не прописан;

   - копия финансово-лицевого счета

   - справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных и иных услуг;

   - справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество;

   и др.

5. Проверка документов на подлинность и правильность оформления; После того как риэлтор собрал документы, назначается день сделки купли-продажи, в течение которого риэлтор сопровождает продавца и покупателя у нотариуса, юристов, в банке и т. д.
6. Подписание договора (по желанию сторон у нотариуса); в договоре купли-продажи жилого помещения надо указывать:

   А) дату подписания прописью полностью;

   Б) параметры, определенно характеризующие помещение  и его расположение;

   В) цену сделки – инвентаризационную  по справке БТИ или действительную (рыночную);

   Г) гарантии продавца в соответствии квартиры установленным  требованиям и пригодности для проживания, а также удовлетворение покупателя ее качеством.